近來(lái)，從央行下調(diào)房貸利率，到多地調(diào)整房地產(chǎn)限購(gòu)限貸政策，從減免房地產(chǎn)交易稅費(fèi)，到放松預(yù)售資金監(jiān)管，再到放松公積金貸款等政策，房地產(chǎn)行業(yè)利好明顯增多。但總體來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力依然存在，市場(chǎng)仍處在筑底期。

　　克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2022年5月100家典型房企的融資總量為519.75億元，環(huán)比減少40.3%，同比減少50.2%，單月融資規(guī)模是2019年以來(lái)第三低。其中，境內(nèi)債權(quán)融資390億元，環(huán)比減少36%，同比減少17.4%；境外債權(quán)融資61億元，環(huán)比增加133.5%，同比減少84.4%；資產(chǎn)證券化融資69億元，環(huán)比減少62.6%，同比減少62.1%。

　　但從發(fā)債來(lái)看，發(fā)債額度有所增加。數(shù)據(jù)顯示，5月房企發(fā)債375.07億元，環(huán)比增加0.6%，同比減少35.2%。其中，境外發(fā)債約61.07億元，環(huán)比增加366.9%；境內(nèi)發(fā)債314億元，環(huán)比減少12.7%，同比增加21.1%，境內(nèi)發(fā)債主體仍然基本為央企國(guó)企。

　　在此背景下，房企投資仍較謹(jǐn)慎。上海易居房地產(chǎn)研究院報(bào)告顯示，5月TOP30房企中有9家拿涉宅地25幅，投資建面環(huán)比下降66%；土地成交總價(jià)環(huán)比下降57%，溢價(jià)率維持在4.1%。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，雖然相關(guān)支持性金融措施已推出，但從市場(chǎng)端來(lái)看，政策效果顯現(xiàn)仍需要一段時(shí)間。

　　克而瑞研究中心副總經(jīng)理?xiàng)羁苽ケ硎荆暧^調(diào)控是房地產(chǎn)周期波動(dòng)、呈現(xiàn)顯著“政策市”特征的重要手段。進(jìn)入2022年，國(guó)家出臺(tái)了很多金融政策來(lái)保持宏觀杠桿率基本穩(wěn)定，確保房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)杠桿。其中，貨幣政策總量和結(jié)構(gòu)雙輪驅(qū)動(dòng)，降準(zhǔn)、降息助力經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)，短期實(shí)質(zhì)穩(wěn)地產(chǎn)。未來(lái)，金融政策對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的影響是積極樂(lè)觀的。

　　楊科偉認(rèn)為，在房企融資方面，未來(lái)將支持房企合理融資需求，幫扶企業(yè)經(jīng)營(yíng)盡快回歸正軌，重塑行業(yè)信心。在居民信貸方面，支持剛性和改善性需求始終不變。目前已有44城放松限貸、17城執(zhí)行首套房貸利率4.25%、二套利率5.05%。在按揭方面，各地調(diào)整限貸降首付，放松居民按揭貸款支持購(gòu)房消費(fèi)，引導(dǎo)房地產(chǎn)交易正常化。因此，預(yù)計(jì)在經(jīng)濟(jì)下行壓力下月供預(yù)期轉(zhuǎn)差，信貸乘數(shù)效應(yīng)轉(zhuǎn)弱，行業(yè)總規(guī)模仍將下行，但城市分化將加劇，核心一二線城市有望率先復(fù)蘇，三四線調(diào)整周期或更長(zhǎng)。