近日，天津、上海同時(shí)收緊樓市限貸政策，包括上調(diào)首套和二套房貸首付比例，上海二套房貸認(rèn)定執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，強(qiáng)化首付資金來(lái)源和收入證明真實(shí)性審查等，以抑制住宅市場(chǎng)非理性投機(jī)炒作。這些政策措施的出臺(tái)，必將有助于抑制住宅市場(chǎng)非理性加杠桿行為，推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健運(yùn)行。

　　當(dāng)前我國(guó)熱點(diǎn)城市住宅價(jià)格非理性色彩較為濃厚。無(wú)論是按照國(guó)際通用的房?jī)r(jià)收入比、住宅租售比指標(biāo)，還是住房絕對(duì)價(jià)格國(guó)內(nèi)外橫向比較，部分熱點(diǎn)城市住宅價(jià)格已經(jīng)明顯偏離合理水平，房?jī)r(jià)更像是富裕人群的接力游戲。值得注意的是，最近一年內(nèi)熱點(diǎn)城市住宅價(jià)格大幅上漲，包括房地產(chǎn)調(diào)控政策、流動(dòng)性和利率等在內(nèi)的住宅不動(dòng)產(chǎn)定價(jià)基礎(chǔ)條件的微小變化，雖然可以解釋住宅成交量的上漲，但無(wú)法合理支撐房?jī)r(jià)的大幅上漲，住宅市場(chǎng)出現(xiàn)非理性投機(jī)炒作的氛圍已是毋庸置疑，部分家庭非理性加杠桿進(jìn)行投資性購(gòu)房，以及超越家庭收入狀況非理性加杠桿，甚至采取假離婚繞開(kāi)購(gòu)房資格限制等行為，已經(jīng)成為當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)金融的重要風(fēng)險(xiǎn)隱患。

　　過(guò)去一段時(shí)間，我國(guó)住宅市場(chǎng)非理性行為與社會(huì)資金大量向房地產(chǎn)領(lǐng)域集中，客觀(guān)上形成了正向反饋環(huán)，既相互作用，又相互支撐，住宅市場(chǎng)的非理性行為不但沒(méi)有消減，在實(shí)踐過(guò)程中反而產(chǎn)生將非理性行為認(rèn)定為合理的誤區(qū)。即使是本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策升級(jí)后，目前堅(jiān)定看好并建議加大熱點(diǎn)城市住宅不動(dòng)產(chǎn)配置的大有人在。而今年以來(lái)熱點(diǎn)城市“地王”現(xiàn)象從特殊到普遍，樓面溢價(jià)率節(jié)節(jié)攀升，二手房?jī)r(jià)“坐地跳漲”，新盤(pán)遭到瘋搶?zhuān)@些正常房地產(chǎn)市場(chǎng)的不同尋?，F(xiàn)象，卻是司空見(jiàn)慣，這無(wú)不反映出背后社會(huì)資金的強(qiáng)力非理性驅(qū)動(dòng)。

　　2016年9月末，我國(guó)人民幣房地產(chǎn)貸款余額25.33萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)25.2%；其中，個(gè)人購(gòu)房貸款余額17.93萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)33.4%。2016年1-9月，全國(guó)房地產(chǎn)貸款新增4.32萬(wàn)億元，同比多增1.5萬(wàn)億元，增量占同期各項(xiàng)貸款增量的42.5%；其中，個(gè)人購(gòu)房貸款新增3.75萬(wàn)億元，同比多增1.83萬(wàn)億元。據(jù)估算，今年上半年全國(guó)銀行理財(cái)資金投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的規(guī)模大約有2萬(wàn)億元。這種社會(huì)資金大規(guī)模向房地產(chǎn)領(lǐng)域集中的態(tài)勢(shì)，特別是杠桿工具的廣泛使用，在助推熱點(diǎn)城市住宅價(jià)格快速上漲的同時(shí)，也導(dǎo)致市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步集中。而房?jī)r(jià)、房租運(yùn)行不平衡性，也反映出房?jī)r(jià)的非理性。據(jù)中介統(tǒng)計(jì)，“9·30”新政后，11月份北京住宅租金創(chuàng)下年內(nèi)新低，這一定程度上表明合理住宅市場(chǎng)需求保持基本穩(wěn)定，也間接反映出當(dāng)前熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)主要受到投資投機(jī)性需求驅(qū)動(dòng)上漲的事實(shí)。

　　應(yīng)該看到，住宅市場(chǎng)的非理性行為存在一定慣性。為防止熱點(diǎn)城市未來(lái)繼續(xù)出現(xiàn)價(jià)格大幅上漲并引發(fā)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步聚集的可能性，及時(shí)采取有效措施降低樓市杠桿，平衡按揭貸款負(fù)擔(dān)與家庭實(shí)際收入狀況，引導(dǎo)合理住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性住宅需求，既是促進(jìn)當(dāng)前熱點(diǎn)城市住宅市場(chǎng)穩(wěn)健運(yùn)行的內(nèi)在需要，也不失為防控房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性波動(dòng)和金融風(fēng)險(xiǎn)的穩(wěn)妥措施。