今年以來，基礎設施REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）市場底層資產(chǎn)擴容仍在繼續(xù)。自試點推出以來，該市場在盤活存量資產(chǎn)、擴大有效投資等方面發(fā)揮了重要作用。近日，備受市場期待的首批4只消費基礎設施REITs“嘗鮮”獲受理，這也意味著REITs市場正迎來新一輪高質(zhì)量擴容。與此同時，醫(yī)藥倉儲、文旅、水電等多品類資產(chǎn)也正在積極探索中。

　　具體來看，率先申報并獲受理的4只產(chǎn)品分別為華夏華潤商業(yè)資產(chǎn)封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“華潤REIT”）、中金印力消費基礎設施封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“印力REIT”）、華夏金茂購物中心封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“金茂REIT”）、嘉實物美消費封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“物美REIT”）。

　　來自中信證券研究團隊的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，其底層資產(chǎn)包括3個購物中心（印力REIT、華潤REIT、金茂REIT）和4個以超市為主力店的社區(qū)商業(yè)物業(yè)（物美REIT），合計可出租面積37.3萬平方米。其中3個購物中心平均面積9.8萬平方米，4個社區(qū)商業(yè)平均面積1.9萬平方米。另外，這些底層資產(chǎn)分別位于北京（物美REIT）、杭州（印力REIT）、青島（華潤REIT）、長沙（金茂REIT），均位于一線或核心二線城市，人群密集，消費水平較高。

　　根據(jù)基金公告，首批4只消費類基礎設施REITs底層資產(chǎn)合計評估價值為143億元，預計募資127億元。中信證券研究團隊進一步分析稱，按擬募資金額計算，印力REIT、華潤REIT、金茂REIT、物美REIT預計2024年現(xiàn)金分派率分別為4.8%、4.7%、4.8%和6.8%，均顯著高于3.8%的產(chǎn)權類REITs發(fā)行最低預期現(xiàn)金分派率要求。

　　國信證券指出，一般來說，消費基礎設施投入成本較大，投資回收周期較長，給公司正常運營帶來較大資金壓力。而通過公募REITs項目，公司一方面能夠即時獲取高額投資收益，補充流動資金；另一方面，由于監(jiān)管要求企業(yè)需認購相關REITs基金份額不低于20%，而消費基礎設施REITs項目未來3年每年強制分紅率達3.8%，能夠給予企業(yè)穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入。

　　萬科董事會主席郁亮近日表示，對不動產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務而言，REITs的重要性類似于按揭貸款之于住宅開發(fā)的重要性，能夠將不動產(chǎn)變?yōu)閯赢a(chǎn)，打通投融管退的閉環(huán)。據(jù)悉，目前萬科商業(yè)、物流、租賃住房也都在積極準備REITs，另外，萬緯物流已在浙江和廣東選擇了幾個資產(chǎn)項目，項目規(guī)模在25萬平方米左右，已報送至地方發(fā)改委，有望今年內(nèi)發(fā)行REITs。

　　中金公司認為，消費基礎設施REITs的推動是眾望所歸，料帶動REITs市場進入新一輪高質(zhì)量擴容。此外，股票市場也有必要關注消費基礎設施REITs的發(fā)展，尤其是未來其與房企的互動關系，以及中國不動產(chǎn)行業(yè)長期投融資轉型所可能孕育出的投資機遇。

　　除了首批消費基礎設施REITs項目，Wind統(tǒng)計顯示，目前還有涉及園區(qū)、交通、能源等領域的7只產(chǎn)品也在“排隊入場”中。

　　這7只產(chǎn)品分別為易方達廣州開發(fā)區(qū)高新產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎設施證券投資基金、工銀瑞信河北高速集團高速公路封閉式基礎設施證券投資基金、博時津開科工產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎設施證券投資基金、嘉實中國電建清潔能源封閉式基礎設施證券投資基金、華泰紫金南京建鄴產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎設施證券投資基金、建信金風新能源封閉式基礎設施證券投資基金、中金重慶兩江產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎設施證券投資基金。

　　常態(tài)化發(fā)行穩(wěn)步推進中，公募REITs一級市場今年以來擴容增類表現(xiàn)持續(xù)活躍。10月30日，九州通在第三季度業(yè)績說明會上表示，已于10月向國家發(fā)改委正式提交REITs申報材料。公司擬以擁有的約330多萬平方米的醫(yī)藥物流倉儲資產(chǎn)及配套設施為底層資產(chǎn)，分批發(fā)行公募REITs，首批入池資產(chǎn)預計總建筑面積超過17萬平方米。如果成功發(fā)行，有望成為國內(nèi)醫(yī)藥行業(yè)首單公募REITs、醫(yī)藥倉儲物流首單REITs以及湖北省首單民營企業(yè)公募REITs。業(yè)內(nèi)人士表示，未來旅游景區(qū)基礎設施REITs、水電基礎設施REITs等新品類也有望面市，為市場投資者提供更多選擇。

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