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房貸利息抵個(gè)稅 究竟能省多少
2016-08-08 作者: 來源: 人民網(wǎng)

  “房貸利息抵個(gè)稅”是房奴可以期待的一大利好消息!

  7月22日,中國財(cái)政學(xué)會(huì)副會(huì)長兼秘書長賈康在三亞出席會(huì)議時(shí)表示:個(gè)人所得稅可抵扣房貸已明確!賈康稱,“中央要求的時(shí)間是1年左右,但今年可能趕不上了??梢源_定的是,這種方案會(huì)在全國推廣?!?/p>

  這可是個(gè)大事!一旦施行,會(huì)為有房一族省去一大筆錢!

  隨后,賈康向媒體回應(yīng)稱,房貸利息抵個(gè)稅是他作為學(xué)者的一貫主張,但官方是否已經(jīng)明確尚不清楚。

  但是綜合前兩日樓繼偉在G20提到,將義無反顧進(jìn)行個(gè)人所得稅和房地產(chǎn)稅制的改革。而房貸利息抵個(gè)稅也是個(gè)稅改革中大家關(guān)注的一個(gè)焦點(diǎn),所以確有推行的可能性。不妨先了解一下這對我們的錢袋子究竟有多大影響?

  賈康所說的“個(gè)人所得稅可抵扣房貸”準(zhǔn)確說,應(yīng)該叫“房貸利息抵扣個(gè)稅”,別被繞暈了,一句話講清:就是你每月的工資先扣去房貸利息再交稅。

  還不明白?再說的通俗易懂點(diǎn),就是你繳個(gè)稅前,先把應(yīng)還房貸利息的這部分扣除,然后再計(jì)稅,相當(dāng)于你計(jì)稅部分變少,你就可以少繳稅。

  最直接的影響就是降低了個(gè)稅負(fù)擔(dān),從而達(dá)到變相降低月供負(fù)擔(dān)的效果。

  先來說說大家最關(guān)心的問題:能省多少錢呢?

  亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓表示,“對大部分人而言,這可以為個(gè)人節(jié)省房貸利息15%到45%的錢?!?/p>

  可以肯定的是,這對于剛需購房者來說是一項(xiàng)重大利好。但同時(shí),它對購買高檔住宅且工資水平較高的人群減負(fù)效果更佳明顯!

  我們舉兩個(gè)例子來說明:

  A先生是白領(lǐng)一族,假設(shè)他購買的是150萬元的住宅,通過商業(yè)貸款按揭七成供30年,如果他選擇的是等額本息的還款方法,月均還款額約5573元,其中約2656元是利息支出。

  假如按照他的稅前月收入為1.5萬元計(jì)算,在扣除四金、稅基后應(yīng)納稅1520元(以上海地區(qū)為例)。但如果按揭貸款的利息支出可以在稅前抵扣,在其他條件不變的情況下,A先生每月將少繳稅約680元,相當(dāng)于利息支出的25.61%。

  B先生是企業(yè)高管,假設(shè)他在上海購買的是1300萬元的住宅,通過商業(yè)貸款按揭五成供30年,同樣是等額本息的還款方法,月均還款額約34497元,其中約16442元是利息支出。

  假如按照他的稅前月收入為15萬元計(jì)算,扣除四金、稅基之后,應(yīng)納稅51132元。但如果按揭貸款利息支出在稅前抵扣,B先生每月將少繳稅約7399元,相當(dāng)于利息支出的45%。

  由此可見,對于不同收入階層而言,房貸利息抵扣個(gè)稅的財(cái)富效應(yīng)差異巨大。

  房貸利息抵扣個(gè)稅可能導(dǎo)致貧富差距擴(kuò)大

  以目前中國房價(jià),尤其是在一二線城市,能買得起房的人通常其收入也處于中高階層,而這一政策恰恰利好的是這部分人群,對于無房的低收入人群則沒有任何紅利。所謂不患寡患不均,長此以往,可能會(huì)導(dǎo)致窮人越窮,富人越富。不信我們來看一個(gè)例子。

  有人算了一筆賬,假如購買總價(jià)250萬元的普通住宅,八成房款用商業(yè)貸款,貸20年,抵扣總利息近33萬元;若購買1000萬元的豪宅,六成房款用商業(yè)貸款,貸20年,抵扣額高達(dá)222萬元左右。

  這是什么概念?后者抵扣金額接近前者的總房價(jià)啊!等于替富人又省出了一套房子!

  如果抵扣政策不加以細(xì)化限制,即便只購買一套房產(chǎn),高收入階層得到的實(shí)惠顯然比中低收入家庭要多得多。因?yàn)樯婕暗蕉喾嚼?,影響到收入的分配與調(diào)節(jié),因此推行過程會(huì)遇到阻礙。

  在美國,就有很多限制條件。比如房貸金額設(shè)立上限,房貸金額最高不超過100萬美元。房貸利息抵扣也僅限于兩套房。再比如,對于個(gè)人收入高于某個(gè)限額后,收入越高獲得的房貸利息抵扣額將越少,以此來避免富人享有更大的房貸利息抵扣。

  更重要的是,富人本身交納的個(gè)人所得稅就很多,他們買房也更多是出于投資目的,因而他們會(huì)非常樂意用房貸利息抵扣個(gè)稅,從而結(jié)余出更多的活錢投資樓市再抵扣一部分個(gè)稅,這就像是花出去的錢轉(zhuǎn)了一圈又回到自己手里。所以這一政策如果真的施行,很可能刺激房價(jià)的上漲,讓本來就無房的人們更加負(fù)擔(dān)不起,造成惡性循環(huán)。

  房貸利息抵扣個(gè)稅容易引起高收入人群在房地產(chǎn)市場的又一輪投資行為。

  據(jù)人民日報(bào)報(bào)道,房貸利息抵稅有可能造成樓市新一輪投機(jī)熱,使樓市運(yùn)行偏離軌道。

  一方面,房貸利息抵稅釋放出鼓勵(lì)貸款購房的信號(hào),將影響多層次住房供應(yīng)體系的穩(wěn)定性。在同等居住條件下,如果房租不能抵稅,貸款利息可以抵稅,這無疑是引導(dǎo)消費(fèi)者遠(yuǎn)離租賃市場,可能會(huì)阻礙住房消費(fèi)市場的結(jié)構(gòu)優(yōu)化,人為加劇供需矛盾。

  另一方面,現(xiàn)在不少城市取消了限購、限貸,高收入階層的貸款能力又較強(qiáng),他們利用大量購置不動(dòng)產(chǎn)來避稅的可能性并非不存在。

  實(shí)際上,早在1998年,上海為了應(yīng)對亞洲金融危機(jī)對樓市的沖擊,就曾出臺(tái)過為期5年的個(gè)稅抵扣政策。政策實(shí)施后,雖然強(qiáng)力拉動(dòng)了樓市銷售,但也造成高收入人群大肆囤購中高端房產(chǎn)避稅,推動(dòng)樓市走向畸形高燒。本是“抽肥補(bǔ)瘦”的所得稅政策,反而加劇了收入分配差距,這是誰也不想見到的。

  不管怎樣,這項(xiàng)政策尚未完全敲定。為了避免馬太效應(yīng),政策制定的關(guān)鍵點(diǎn)在于:如何嚴(yán)格控制及細(xì)化抵扣政策,將這個(gè)政策的紅利嚴(yán)格限定在真正的購房者上而不是投資上。否則,這個(gè)政策就等于是用稅收,補(bǔ)貼有錢人炒房。

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