樓市新政出重拳 深圳新房成交量下跌六成
    2010-04-30    作者:記者 彭勇/深圳報道    來源:經(jīng)濟參考報

    仿佛是一場從天而降的“暴風雪”,國家樓市新政出臺后,炒房客眾多、投機氛圍濃厚的深圳樓市一下子進入了“冷凍期”。原來火熱的交投驟然冷卻,成交量出現(xiàn)了60%的降幅。

  “冷凍期”樓市成交下降、價格堅挺

  4月14日,相關(guān)部門宣布提高二套房貸首付比例和利率。4月17日,國務院再出重拳,發(fā)布關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知。而被稱為“新國十條”的上述通知,被市場解讀為房改以來涉及面最廣、力度最大、影響最深遠的一次調(diào)控。
  樓市新政的“猛藥重拳”立即打亂了深圳樓市原有的方向和節(jié)奏。首先,成交量出現(xiàn)了巨幅下跌。深圳中原地產(chǎn)對于深圳市規(guī)劃國土委成交數(shù)據(jù)的跟蹤監(jiān)測顯示,最近一周(4月19日-4月25日)深圳市新房市場成交量大幅下滑,本周七天共計成交417套,面積3.65萬平方米,環(huán)比上周分別出現(xiàn)60.70%和63.86%的巨幅下滑。
  二手房方面,深圳市規(guī)劃國土委的成交數(shù)據(jù)顯示,二手房市場上周共成交3718套,與前周相比基本持平,似乎沒有受到政策太大的影響。不過,深圳市規(guī)劃國土委公布的成交數(shù)據(jù)是以房產(chǎn)過戶為標準的,不能及時反應市場的變化。深圳中原三級市場數(shù)據(jù)系統(tǒng)監(jiān)測顯示,受銀行信貸緊縮的影響,市場觀望情緒較重,繼上周尾成交減少后,本周成交進一步下滑,二手房市場的成交量環(huán)比上周減少六成左右。
  21世紀不動產(chǎn)深圳泛城房地產(chǎn)總經(jīng)理楊創(chuàng)慧介紹說,目前無論是看房量、或成交量,都下滑了六成以上,業(yè)主放盤量比4月初攀升一成,價格也出現(xiàn)了5%至15%的松動。“但目前尚未出現(xiàn)投資客大量拋盤的普遍現(xiàn)象,目前減價出售的,大多是去年上半年較低價格入市的房源,投資者利潤空間較大!睏顒(chuàng)慧說,目前仍有少量成交,主要是自住客。
  就價格而言,目前深圳只有少數(shù)樓盤搞起了降價促銷,大多數(shù)樓盤項目仍然在觀望。4月22日深圳市南山區(qū)的某商務公寓以每平方米低于市場價4000元的價格開盤,引來大批買家冒雨搶購,當天就賣出400多套。據(jù)悉,這是樓市新政后深圳首個開售的新盤,該盤開售前給意向客戶的報價是1.6萬元/平方米至1.7萬元/平方米,而開盤日打了9.1折,7日內(nèi)簽約還有額外9.9折,實際成交均價為1.5萬元/平方米至1.6萬元/平方米,而周邊的房價都在1.9萬元/平方米左右。

  部分炒房客放盤、地產(chǎn)股暴跌

  國家嚴厲的樓市宏觀調(diào)控政策,顯然讓一部分炒房客感到了威懾,他們開始放盤出貨。中原地產(chǎn)深圳公司總經(jīng)理李耀智說,此次調(diào)控政策出臺前,中原地產(chǎn)每天新增的放盤量在1000套左右。新策出臺以后,每天放盤增加了30%;但是,由于許多業(yè)主仍不愿意降價,成交量反而較之前萎縮了70%至80%。
  “我認識的一個很有實力的投資客,已經(jīng)開始做空了,最近將手中的680套盤全部清空了。”深圳大學國際金融研究所所長國世平對媒體說,現(xiàn)在泡沫已經(jīng)很嚴重,投資者爭相高位拋盤。有媒體質(zhì)疑這一消息的可靠性,為此記者專門致電國世平教授求證,他表示:“當然屬實!”
  樓市新政出臺后,直接影響著股市的表情。4月19日,對房地產(chǎn)板塊來說,無疑是“黑色的星期一”。受國務院出臺房地產(chǎn)新政調(diào)控樓市的影響,地產(chǎn)板塊50只個股跌幅超過5%,板塊跌幅達7.59%,處于各行業(yè)跌幅榜首,成為當天大盤暴跌的主要推手。板塊內(nèi)20余只個股被砸在跌停板上,105家房地產(chǎn)公司一日之內(nèi)市值蒸發(fā)近600億元。總部在深圳的地產(chǎn)龍頭股萬科A、金地等都跌幅巨大,損失慘重。

  專家:未來樓市跌幅有爭議

  這次國家樓市新政出臺后,專家學者和業(yè)內(nèi)人士普遍認為是動真格的,樓市很可能進入下行通道,但房價如何走、跌幅有多大、調(diào)整持續(xù)多長時間,專家們眾說不一。
  “這次國家出臺的房地產(chǎn)新政,體現(xiàn)了中央政府把房價調(diào)整到理性水平的強大決心!鄙钲谏鐣茖W院城市營運研究中心主任高海燕說,這次密集出臺的樓市調(diào)控政策,說明決策者真正意識到了過旺的需求才是房價虛高的主要原因,第一次拿出了控制房地產(chǎn)需求的系統(tǒng)性政策,如果這些政策落實到位,深圳的房價一定會走進下降的通道。不過,要讓樓市長期回歸理性,房產(chǎn)稅的出臺還是不可回避的。
  “雖然這次調(diào)控力度很大,但我還是有個隱憂”,高海燕說,這次的調(diào)控政策幾乎全部是有關(guān)銀行信貸的,但實際上據(jù)他多年的了解,在北京、上海、深圳、廣州這樣的一線城市,很多樓市的強力消費者,買房、炒房是不依靠銀行貸款的,“今年深圳第一季度豪宅市場很火爆,實際上今年銀根比較緊,很多購房者根本就不從銀行貸款,一次性付款了事,他們出得起”,高海燕說,這種情況同樣出現(xiàn)在內(nèi)地三線城市,因為房價較低,很多買房者、炒房者也不用銀行貸款,對于這種情況,單純的信貸政策調(diào)控是不起作用的。
  “因此我認為,這次樓市新政在一段時間內(nèi)會取得階段性成果”,高海燕說,但是要讓房價長期保持在理性水平,還應該有一件武器——物業(yè)稅,以稅收手段限制個人擁有多套房產(chǎn)的行為,才能從根本上“管”住那些財大氣粗、房產(chǎn)消費能力超強的炒房者,讓房地產(chǎn)市場的供求長期平衡,房價不致大起大落。
  深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示:“這次中央的調(diào)控政策是空前嚴厲的,但實施效果要結(jié)合執(zhí)行情況綜合評估!彼J為,市場上投資與投機群體的抗壓力量遠大于2007年,因此不會出現(xiàn)2007年持續(xù)大跌的格局。然而嚴厲的政策肯定會對市場產(chǎn)生影響,房地產(chǎn)市場的成交量會有一定萎縮,成交價格也將出現(xiàn)震蕩。

    武漢樓市逆市“瘋狂”

    就在一線城市商品房交易應聲回落之時,中部龍頭武漢商品房成交量卻逆市大幅攀升。然而,隨著各銀行放貸政策的收緊,新政效應開始在武漢逐漸顯現(xiàn)。

    長春能否成為地產(chǎn)新政“避風港”

    以“新國十條”為標志的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控近日拉開序幕,短短幾日內(nèi)國務院和相關(guān)部委出臺的一系列調(diào)控政策接踵而至,直指“部分房價上漲較快城市”。作為吉林省的省會,長春是否屬于“房價上漲較快城市”?在這場10年來最嚴厲的調(diào)控中,將是劍鋒所指還是會成為新政的“避風港”?

    新政意在構(gòu)筑“防火墻”

    號稱近年來“最牛調(diào)控”的房地產(chǎn)新政一經(jīng)推出,立即引發(fā)資本市場強烈“共振”,地產(chǎn)股在持續(xù)低迷中屢創(chuàng)新低。23日,證監(jiān)會又稱將聯(lián)合國土部加強對房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)管。

    [觀點]調(diào)控初顯效“拐點”尚難期

    新一輪調(diào)控政策“出拳”約半個月來,房地產(chǎn)市場正呈現(xiàn)預料中的積極變化,但離遏制房價快漲、確保樓市健康“入軌”的目標尚有很大距離,所謂“拐點”更是不切實際。當前應堅決加緊推進調(diào)控政策的實施,穩(wěn)定市場的預期和信心,逐步從根本上解決困擾房地產(chǎn)業(yè)已久的“頑疾”。

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