在建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制上，要加大政府的管理力度，拓展新思路，不以需求來(lái)決定市場(chǎng)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)是個(gè)特殊的、多重屬性的商品，若僅僅單方面調(diào)控，很難有所成效，只有多方面調(diào)節(jié)才更能接近市場(chǎng)的實(shí)際情況。

　　本報(bào)記者 郭航 于曉源報(bào)道“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，在這種準(zhǔn)確的定位之下，如何完善房地產(chǎn)調(diào)控政策及加快研究建立房地產(chǎn)“長(zhǎng)效機(jī)制”成為今年兩會(huì)的一個(gè)熱點(diǎn)話題。

　　在第十二屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議上，李克強(qiáng)總理向大會(huì)作政府工作報(bào)告時(shí)指出，要堅(jiān)持住房的居住屬性，落實(shí)地方政府主體責(zé)任，加快建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，以市場(chǎng)為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障。

　　據(jù)媒體報(bào)道，民盟向全國(guó)政協(xié)提交了《關(guān)于培養(yǎng)和系統(tǒng)推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的提案》、九三學(xué)社提交了《關(guān)于推進(jìn)房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)試點(diǎn)落地的建議》。

　　有分析人士建議，房地產(chǎn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，不能囿于原有的思路，要打破以往一些調(diào)控政策，把更多地區(qū)的房地產(chǎn)與整個(gè)市場(chǎng)聯(lián)系起來(lái)，首先在土地供給上進(jìn)行改革，打破原先政府供地的格局，對(duì)城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)和農(nóng)村宅基地使用權(quán)等有新的政策規(guī)定。這樣，房地產(chǎn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制才能“漸行漸近”。

　　之所以建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的意愿如此迫切，主要還是目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀決定的。

　　房地產(chǎn)現(xiàn)狀

　　近年來(lái)，各大城市都或多或少地存在著“黑中介”等違法、野蠻、擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)的行為，由于這些個(gè)人與組織團(tuán)體的不規(guī)范，甚至再加上無(wú)人管理，這種惡劣環(huán)境必然不利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

　　因此，一直有業(yè)內(nèi)外人士建議，政府應(yīng)加大行政管理力度，嚴(yán)厲打擊擾亂市場(chǎng)秩序的行為，建立政策法規(guī)，把短期的“運(yùn)動(dòng)式”管理建設(shè)成有序的長(zhǎng)效機(jī)制。這樣才能杜絕一些商家和個(gè)人的炒房投機(jī)行為。

　　但是，以前出臺(tái)的限購(gòu)政策，只是在購(gòu)買環(huán)節(jié)進(jìn)行限制，難以真正把控其購(gòu)房的目的，有專家建議，應(yīng)該在出售環(huán)節(jié)建立措施，這樣才能既不傷害居住需求，又能在政策上更精準(zhǔn)地打擊短期炒房而導(dǎo)致的房地產(chǎn)的混亂。

　　而提及建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，有專家曾指出，要加大政府的管理力度，還要改變?cè)械挠^念，拓展新的思路，突破過(guò)去需求調(diào)控的側(cè)重，不以需求來(lái)決定市場(chǎng)，尋找從供給側(cè)調(diào)控的思路。因?yàn)榉康禺a(chǎn)是個(gè)特殊的、多重屬性的商品，若僅僅單方面調(diào)控，很難有所成效，只有多方面調(diào)節(jié)才更能接近市場(chǎng)的實(shí)際情況。

　　北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)陳彥華告訴《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者，“所謂的長(zhǎng)效機(jī)制，就是能長(zhǎng)期地保證制度正常運(yùn)行并且發(fā)揮它預(yù)期功能的體系。但不變是不可能的，它會(huì)隨著外界的因素而改變，并逐漸完善;例如北京，現(xiàn)在的情況就是要以需帶控，增加房子的供給，引導(dǎo)市民到市區(qū)周邊買房。”

　　“在鼓勵(lì)市民到周邊買房的同時(shí)，還要鼓勵(lì)那些租房的年輕人和外來(lái)務(wù)工人員有需要購(gòu)房的并有購(gòu)房能力的也到周邊地區(qū)去買房，政府應(yīng)該出臺(tái)相應(yīng)的補(bǔ)貼政策，這樣既能解決縣市房地產(chǎn)產(chǎn)能的問(wèn)題，又能使那些需要解決住房問(wèn)題的中低收入者有房可住，提高生活質(zhì)量，使房地產(chǎn)的價(jià)格在增加需求方面減少房?jī)r(jià)的上漲。無(wú)論是增大保障性住房建設(shè)，還是建立政府公共租房補(bǔ)貼，以及對(duì)中低收入人群其他政策的優(yōu)惠，都是從需求方面進(jìn)行調(diào)控，從而帶動(dòng)房產(chǎn)價(jià)格的變化?！标悘┤A補(bǔ)充表示。

　　遏制炒作需多方合力

　　雖然陳彥華向記者舉例的只是北京，但是這一情況也是普遍存在的問(wèn)題，“房子是用來(lái)住的”——這一屬性必須通過(guò)長(zhǎng)效機(jī)制來(lái)調(diào)節(jié)，目前已經(jīng)是業(yè)內(nèi)的共識(shí)，而提到長(zhǎng)效機(jī)制，就不得不重新提起之前成為熱議話題的“房產(chǎn)稅”。

　　關(guān)于“房地產(chǎn)稅出臺(tái)，炒房再無(wú)機(jī)會(huì)”的話題，從未間斷過(guò)。

　　此前，住建部副部長(zhǎng)陸克華對(duì)房地產(chǎn)稅透露的信息是“有關(guān)部門正在按照中央要求開(kāi)展工作”。

　　在今年兩會(huì)上，全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)財(cái)政學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)賈康在接受《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)表示，“房地產(chǎn)稅可以使房?jī)r(jià)更平穩(wěn)，但不會(huì)改變城鎮(zhèn)化過(guò)程中中心區(qū)域房?jī)r(jià)上揚(yáng)的趨勢(shì)，而是使其更平緩，遏制炒作，防止房?jī)r(jià)上漲過(guò)程中的大起大落。”

　　業(yè)內(nèi)人士對(duì)此也表示，在以往以“供”調(diào)控的模式下，把房地產(chǎn)稅當(dāng)作一個(gè)利器來(lái)降房?jī)r(jià)，一直都勉為其難，難以有所成效，但是當(dāng)改變思路，從“需”改革之后，此時(shí)的房地產(chǎn)稅就是一個(gè)綜合了個(gè)稅和城鎮(zhèn)土地稅等很多稅種的綜合性稅，使房地產(chǎn)稅不再是非市場(chǎng)化的救濟(jì)手段，而是一個(gè)財(cái)稅體制的系統(tǒng)改革。另外，對(duì)房貸利息的下降也成為一個(gè)亮點(diǎn)，即可以用房產(chǎn)擔(dān)保貸款所付的利息來(lái)抵減他們的稅。這樣做就是從另一個(gè)方面減輕了個(gè)人負(fù)擔(dān)，減輕了購(gòu)房者的壓力。

　　需要指出的是，金融手段在房地產(chǎn)調(diào)控中的作用，陳彥華這樣告訴記者，房地產(chǎn)本身是需要有定位的，“每年兩會(huì)都明確地把房子定位在"住"而不是"炒"，今年也不例外，只有解決了以往房地產(chǎn)定位不清晰的難題，給房地產(chǎn)的消費(fèi)屬性定了基調(diào)，從而減少了經(jīng)濟(jì)杠桿的作用，也減少了金融風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

　　兩會(huì)期間，賈康也對(duì)媒體指出，房地產(chǎn)調(diào)控政策要長(zhǎng)短結(jié)合，標(biāo)本兼治。在他看來(lái)，縱觀房地產(chǎn)調(diào)控十幾年的歷程，中國(guó)在房地產(chǎn)調(diào)控的短期治標(biāo)方面，已經(jīng)竭盡全力。而“長(zhǎng)期治本的政策還不夠格，目前必須要做好基礎(chǔ)性制度建設(shè)，形成長(zhǎng)效機(jī)制?！?/p>

　　北京某房地產(chǎn)交易所的工作人員告訴《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者，之前的房地產(chǎn)是地方財(cái)政的“任務(wù)”，使房地產(chǎn)偏離了自身的主題屬性，被賦予了更多其他的東西，而成為投資客的“炒”點(diǎn)，既亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)、漲了房產(chǎn)價(jià)格，也亂了金融市場(chǎng)。這就需要中央與地方各級(jí)政府通力合作，避免這種金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　對(duì)于未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，有專家建議，可以通過(guò)土地政策的變化來(lái)管控房地產(chǎn)，土地歷來(lái)是房地產(chǎn)行業(yè)的基本前提，為了防止一線城市房?jī)r(jià)的上漲，利用土地供應(yīng)面積來(lái)分類調(diào)控。政府保持土地的有效供應(yīng)，由于房產(chǎn)的定位清晰之后，土地供應(yīng)也就相應(yīng)清晰，無(wú)論是北京、上海還是廣州，只要做好土地供應(yīng)的長(zhǎng)效機(jī)制，就能夠平穩(wěn)房?jī)r(jià)，拉動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與發(fā)展宏觀經(jīng)濟(jì)。

　　這一點(diǎn)與全國(guó)政協(xié)委員、土地問(wèn)題專家廖永林不謀而合。他在接受媒體采訪時(shí)也曾指出，所謂土地供應(yīng)問(wèn)題是要看“房子定位”的，如果房子是可以炒的，那么土地供應(yīng)是否充足就難以確定。相反，明確了“房子是用來(lái)住的”之后，無(wú)論是北京還是上海、深圳，土地供應(yīng)問(wèn)題就清晰了。做好土地規(guī)劃和供應(yīng)計(jì)劃，使得開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者有明確的心理預(yù)期，也就沒(méi)有了炒作空間。