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| 2008-03-25 作者：易憲容 來源:南方都市報(bào) |
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土地是房地產(chǎn)的核心及基本要素。如果一家房地產(chǎn)企業(yè)沒有土地，也就意味著它要退出這個市場。2007年上半年，不少房地產(chǎn)企業(yè)從股市融集到大量的資金，然后到土地市場圈地，圈地后再融資，再圈地———就是這樣一種惡性循環(huán)，各地土地的價格被越推越高。
但是，從2007年第四季度開始，隨著政府一系列房地產(chǎn)政策的出臺，特別是關(guān)于第二套住房貸款政策的出臺，不僅房價瘋狂上漲的態(tài)勢被突然終結(jié)，土地市場的寒流也隨之而來。北京、上海、廣州等城市的許多黃金地塊都出現(xiàn)流拍。
當(dāng)土地市場拍賣的土地出現(xiàn)流拍及土地拍賣的價格迅速下降時，預(yù)示著國內(nèi)房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)大調(diào)整。房地產(chǎn)不僅是一個周期性較長的行業(yè)，也是一個土地要素占絕對地位的行業(yè)。房地產(chǎn)市場的這兩個特性，使房地產(chǎn)市場價格的高低決定了土地價格的高低。最近一直有人在誤導(dǎo)大眾，認(rèn)為國內(nèi)房價過高是由于土地價格過高造成的。如果按照這個邏輯，房價是由土地價格決定的，那么住房銷售的價格就應(yīng)以成本定價。而如果住房以成本來定價，房價豈能發(fā)展到目前這種高得離譜的地步呢？社會豈能都來指責(zé)房地產(chǎn)是一個暴利行業(yè)呢？
房價不是由土地價格決定的，而是房價決定了土地的價格。如果市場預(yù)期未來房價會出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)就不會冒險(xiǎn)進(jìn)入這個高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，更不會以高價來拿地，除非所獲得的土地價格特別低。因此，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)都不敢去購買土地時，當(dāng)拍賣的土地普遍出現(xiàn)流拍時，就預(yù)示著房地產(chǎn)市場價格將要出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。當(dāng)然，這種房價逆轉(zhuǎn)不會馬上出現(xiàn)，而是有一定的時間性及周期性的。
那么，精明的房地產(chǎn)企業(yè)為什么會認(rèn)為國內(nèi)房地產(chǎn)市場的價格會出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)呢？這主要與政府對房地產(chǎn)市場的政策發(fā)生根本性變化有關(guān)。從2007年下半年開始，以黨的十七大報(bào)告精神為基礎(chǔ)，政府出現(xiàn)了關(guān)于房地產(chǎn)的24號文件、359號文件、452號文件、64號文件及39號令等文件，而且在今年的政府工作報(bào)告中對于這些文件進(jìn)行了進(jìn)一步的強(qiáng)化。2008年的政府工作報(bào)告，可能是歷年政府工作報(bào)告中講房地產(chǎn)最多的一次。不僅提出了房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本原則或宗旨，還提出了房地產(chǎn)市場發(fā)展的總的指導(dǎo)思想及今年要采取的四項(xiàng)措施。
從政府報(bào)告關(guān)于房地產(chǎn)的內(nèi)容來看，首先肯定了中國房地產(chǎn)市場是讓人民安居樂業(yè)的市場，是改善民眾基本住房消費(fèi)需求的市場，從而把民生提到前所未有的高度。今年政府工作報(bào)告透露出的信息表明，未來中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展模式將發(fā)生根本性變化，房地產(chǎn)市場將成為解決民眾基本居住條件的市場，而非投資炒作的市場。
既然這樣，那么遏制房地產(chǎn)市場的投資炒作也就是十分自然的事情了。因此，在今年政府報(bào)告中，對房地產(chǎn)市場的投資炒作給予了嚴(yán)厲的遏制。如果從政策上對國內(nèi)房地產(chǎn)的發(fā)展模式進(jìn)行根本性的調(diào)整，那么未來中國的房地產(chǎn)市場將會發(fā)生根本性變化，以前房地產(chǎn)的發(fā)展模式、經(jīng)營方式及贏利手段也就會出現(xiàn)很大的改變。精明的房地產(chǎn)開發(fā)商一旦聞到這種氣息，就會或是以較低的價格把手上的產(chǎn)品盡早出售，或是不再加入這個市場參與競爭。對此，我們的房地產(chǎn)市場投資者需要多點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范意識。 |
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