樓市有效供給亟待擴張
    2009-08-21    林喆    來源:中證網(wǎng)

    7月以來,全國樓市再現(xiàn)“價漲量縮”。與此同時,市場預(yù)期貨幣政策的具體操作或?qū)ⅰ懊魉砂稻o”。房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇似乎又面臨“拐點”之變。顯然,管理層對于房價泡沫的擔憂,將促使房地產(chǎn)調(diào)控政策逐步由“刺激”趨向“中性”。而在主要城市“去庫存化”已接近尾聲之時,調(diào)控也應(yīng)從單純的“住房消費刺激”轉(zhuǎn)向“有效供給擴張”。
  目前,代表未來供應(yīng)的指標依然不容樂觀。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示,1-7月,土地購置面積、土地開發(fā)面積、房屋新開工面積同比分別下降25.8%、13.4%和9.1%。從單月數(shù)據(jù)看,7月份,上述三項指標環(huán)比出現(xiàn)不同程度的回落。房地產(chǎn)開發(fā)投資環(huán)比也下降25.92%。這說明,房地產(chǎn)投資增長依然需要穩(wěn)固。
  而樓市需求非常旺盛。1-7月,全國商品房銷售面積41755萬平方米,同比增長37.1%。商品房銷售額同比增長60.4%,其中商品住宅銷售額增長65.3%。同期,房屋竣工面積僅為銷售面積的61%。
  新增供應(yīng)乏力加之市場流動性充裕,無疑將推動房價上漲。7月份,全國70個大中城市房屋銷售價格已環(huán)比連續(xù)5個月上漲,漲幅逐月擴大。房價過快上升必然將遏制需求釋放,進而弱化房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟復(fù)蘇的拉動作用。
  目前,房地產(chǎn)景氣度仍存在衰退隱憂。1-7月,全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長11.6%,其中,商品住宅投資增速為8.2%;同期,城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增長32.9%,房地產(chǎn)投資遠遠落在后面。在經(jīng)濟景氣周期內(nèi),房地產(chǎn)開發(fā)投資一般占固定資產(chǎn)投資的23%以上;而目前,這一比重僅為18%左右。房地產(chǎn)投資仍待提振。作為國民經(jīng)濟的重要引擎,房地產(chǎn)開發(fā)投資啟動是民間資本“跟進”的主要指標,也將為相關(guān)的50余個行業(yè)提供下游市場空間。因此,今后的房地產(chǎn)調(diào)控政策,在延續(xù)“寬松基調(diào)”的同時,應(yīng)著力擴大投資,提振新房開工和土地開發(fā),改善供給緊張的局面。
  由于城市規(guī)劃和拆遷成本等因素,各大城市在土地供應(yīng)方面一直存在種種問題。如何解決土地供應(yīng)瓶頸,提高房地產(chǎn)投資開工率,增加商品房有效供給,穩(wěn)定市場預(yù)期,是擺在房地產(chǎn)管理部門面前的主要問題。
  近期,政府頻頻吹風將加大土地供應(yīng)。國務(wù)院批準的全國81個城市新增建設(shè)用地規(guī)模較去年增加16.7%。其中,七成以上的批準用地用于公共基礎(chǔ)設(shè)施及居住項目建設(shè)。各地方政府也表示,將加大供地力度,從增加供給的角度防止房價過度上漲,改善樓市供求關(guān)系。北京市計劃下半年進一步加大土地供應(yīng)量,擬推出1000萬平方米土地,同時投入1000億元用于土地儲備。與此同時,上海、廣州等城市也出臺了土地市場擴容計劃。
  顯然,政府的供地計劃首先應(yīng)落到實處;更重要的是,政府的“推地”不應(yīng)成為開發(fā)商的“屯地”。地方政府在增加土地供應(yīng)同時,應(yīng)加強利用監(jiān)管,實時公開開發(fā)商利用進度,敦促開發(fā)商加快開工以增加當期供給。另外,應(yīng)放大保障性住房供給,穩(wěn)定房價預(yù)期,并帶動房地產(chǎn)投資回升。這都將是擴張樓市未來有效供給的合理舉措。

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