[進入北京奧運會專題]

    7年前，北京申奧成功后，“奧運將帶動北京房價高漲”的預期就在市場蔓延，幾乎所有的開發(fā)商都想借奧運會對北京房價的拉動，大賺一筆，但當奧運會越來越近，人們發(fā)出的疑問也就越來越多：奧運會之后北京房價究竟會出現(xiàn)怎樣的走勢，北京的房價是否會跳水？

供大于求能否帶來樓市降溫

    “北京樓市今年肯定是供大于求，降溫是必然的�！北本┞�(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理楊少鋒這樣形容今年北京樓市的供求關系。他認為，今年北京樓市的供應量跟去年基本持平，但交易量要去比年下跌1／3。
    早在今年4月，楊少鋒就提出北京樓市將嚴重供大于求的警告。
    他提供的數(shù)據(jù)顯示，今年下半年北京市大量的保障性住宅將陸續(xù)供應市場，預計總供應量將達600萬平方米、7萬套，與此同時，今年新增供應市場的普通住宅面積大約1800萬平方米，15萬套，市場新建住宅總供應量為22萬套。加上上半年的現(xiàn)房，北京2008年期房現(xiàn)房總供應量將達到歷史高峰，預計超過25萬套。
    北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2007年1~12月住宅市場成交量約為1600萬平方米，成交套數(shù)約為12萬套，2006年的這一數(shù)據(jù)則為1900萬平米和16萬套。今年一季度，北京市住宅市場成交總套數(shù)僅為1．47萬套。
    楊少鋒據(jù)此認為，預計全年成交量可能降至近年歷史低點，成交將不到10萬套。
    “對比10萬套的預計成交量，北京住宅不是供不應求，而是嚴重供過于求！”楊少鋒說。
    戴德梁行日前發(fā)布的《2008年第二季度市場報告》也與楊少鋒的觀點相同，這份報告顯示，今年1~5月北京房地產(chǎn)市場新增供應及銷售面積之比為1．43，呈現(xiàn)供過于求的態(tài)勢。
    面對足夠的住宅供應量，購房人卻并沒有對北京樓市表現(xiàn)出現(xiàn)相應的熱情。從去年年底開始，開發(fā)商賣房就已經(jīng)是一件不容易的事。打折、買別墅送公寓、送車、送裝修，各種優(yōu)惠措施層出不窮，但銷售數(shù)量卻始終看不到增長。
    不僅如此，一些樓盤甚至開始出現(xiàn)退房潮。
    記者從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)了解到，“期房退房公示”一欄顯示退房信息多達1466條，“現(xiàn)房退房公示”一欄顯示退房信息也達到了522條。
    在退房的人群中，有些是因為房屋質(zhì)量、物業(yè)等原因，但有相當大一部分是因為對北京房價走勢的判斷發(fā)生了變化。
    不僅僅普通購房人對樓市的預期發(fā)生了變化，開發(fā)商對房地產(chǎn)市場的預期也在發(fā)生變化。從今年年初開始，廣州、北京、深圳、成都等地都頻頻出現(xiàn)土地流拍的場景，而在2007年，各地“地王”都比賽式的出現(xiàn)。
    “國家貨幣政策緊縮，開發(fā)商資金鏈非常緊張，加上對市場的預期發(fā)生了變化，所以會導致土地流拍�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士這樣告訴記者。

未來哪些因素支撐北京房價

    然而有意思的是，盡管出現(xiàn)了種種樓市利空的表現(xiàn)，北京市的房價還沒有出現(xiàn)普通人所期望的大跌。
    7月22日，北京市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊聯(lián)合發(fā)布今年上半年房價報告，結(jié)果顯示，北京市四環(huán)路以內(nèi)住宅期房價格上漲仍然較快，上半年均價為18398元／平方米。四環(huán)路五環(huán)路價格為16409元／平方米，五環(huán)路六環(huán)路價格為9825元／平方米，六環(huán)路以外價格為7760元／平方米。該報告稱，上半年北京房地產(chǎn)市場銷售持續(xù)低迷，房價仍處高位，但漲幅回落，環(huán)比漲幅為2005年以來最低。
    那么，是什么還在支撐北京市房價高位運行？很多人認為，奧運效應是開發(fā)商還在硬撐房價的一個重要原因。
    “如果說，現(xiàn)在北京樓市我們還有‘奧運利好’可以最后利用炒作一把，奧運會之后，靠什么支撐北京樓市？”楊少鋒說。
    在楊少鋒看來，北京房價的泡沫大概有15％~20％，今年年底將會明顯回落。
    而在我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司副總經(jīng)理胡景暉眼中，奧運會之前和奧運會期間北京市房價不會有太大變化，關鍵要看奧運會之后，也就是從奧運會結(jié)束到10月初北京樓市的變化。這個階段的市場形勢對未來一兩年內(nèi)的北京市場有關鍵作用。如果這個階段北京樓市沒有繼續(xù)出現(xiàn)交易量的回落，那么購房的需求會逐漸釋放出來。
    在知名財經(jīng)評論人牛刀的博客上，他很明確地提出北京在樓市泡沫方面比其他一線城市要嚴重的多。“概念提升預期，中國這兩年最具炒作的概念就是奧運，已經(jīng)透支了甚至未來三到五年的房價增長水準，泡沫大面積衍生，房價焉能不跌？”
    牛刀認為，要判斷房價變化，需要從國家產(chǎn)業(yè)政策有無變化、政府新推出的住宅用地政策和地價變化、成交量的變化3個方面進行分析。這兩年國家對于房地產(chǎn)業(yè)出臺了很多政策，都是為了把房價降下來。土地供應上，北京3年2000萬平米是用于經(jīng)濟適用房和限價房。成交量上，北京一天只有100多套。
    “放不大成交量，一大批開發(fā)商必死。”牛刀稱。
    面對奧運會之后的北京房價走勢，也有觀點認為，北京強大的剛性需求決定了其房價不會出現(xiàn)拐點。
    華遠集團老總?cè)沃緩娋驮鴶?shù)次表達類似看法。他認為，北京的人口增長每年高達2．4％以上，約40萬~50萬人口（2007年為50多萬），其中戶籍人口超過15萬人，外來長住人口平均年增長24萬人以上。本身的城市化率已達84.3％，每年新增家庭戶數(shù)超過30萬戶，其中2006年僅新婚家庭高達171299戶。并且連續(xù)5年的新婚家庭中44％的購買了住房，17.8％的家庭購買了家庭用車。但2007年全年一手房銷售僅為14.8萬套，二手房9．4萬套左右，遠低于家庭分裂的速度與需求。
    在任志強看來，住房的集中剛性需求來自于20~39歲的人口群，正是結(jié)婚生子需要住房和需要改善住房的人群，北京這一人群的比例高達37.8％，約為600萬人口。未來幾年中這種需求仍在高速增長中，加上外來人口的購房需求，未來幾年的供求矛盾沒有絲毫緩解的可能。
    “北京的第三產(chǎn)業(yè)比重高達71％，每年要提高3~4個百分點，每提高1％大約要100萬平方米的辦公用房�！比沃緩姳硎荆瑠W運會又提升了北京的世界地位，旅游與商務活動的增長就成為必然。商業(yè)從單純的購物變成了休閑、娛樂、購物一體化推動著商業(yè)的發(fā)展與創(chuàng)新。
    本報北京7月24日電