2007年四大問題困擾房地產(chǎn)市場
    2008-03-21    作者:王煒    來源:人民日報(bào)

  日前,中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會聯(lián)合國務(wù)院發(fā)展研究中心、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、中國指數(shù)研究院、建設(shè)部政策研究中心和國務(wù)院有關(guān)部門的專家,發(fā)布了關(guān)于2007年中國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況的分析報(bào)告,對去年房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)和呈現(xiàn)的問題進(jìn)行了解讀。

房價(jià)地價(jià)同時(shí)上漲

  去年11月和12月,70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比漲幅連續(xù)兩個(gè)月高達(dá)10.5%。專家認(rèn)為,流動性過剩、土地購買價(jià)格和開發(fā)建設(shè)成本上漲較快、對房價(jià)上漲的預(yù)期和投資性房地產(chǎn)比例提高及住房有效供應(yīng)不足等原因,導(dǎo)致了全國商品房價(jià)格普遍加速上揚(yáng)。
  其中,地價(jià)上漲過快被認(rèn)為是最重要的原因之一。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)表明,去年前三季度,全國70個(gè)大中城市土地交易價(jià)格平均上漲12.8%。值得關(guān)注的是,本輪地價(jià)飛漲,并非只局限于東部大城市,部分中西部城市也加入其中。
  地價(jià)的過快上漲,導(dǎo)致土地資源過快、過度向資金實(shí)力雄厚的大型房地產(chǎn)企業(yè)及上市公司集中。

市場仍然供不應(yīng)求

  在人民幣升值、流動性過剩、房地產(chǎn)市場預(yù)期看好的背景下,以住宅為主的房地產(chǎn)開發(fā)投資明顯加快。2007年,房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長8.4個(gè)百分點(diǎn),房地產(chǎn)投資出現(xiàn)反彈。
  投資大幅度的增長,卻沒有緩解市場供不應(yīng)求的矛盾。2007年商品住宅銷售面積同比增長近1/4,高于同期竣工面積增幅近20個(gè)百分點(diǎn)。
  專家認(rèn)為,三大原因?qū)е律唐纷》渴袌鲇行Ч⿷?yīng)不足。一是部分開發(fā)商囤地,去年全國完成土地開發(fā)面積占待開發(fā)土地面積的約2/3。二是二手房交易市場和租賃市場不活躍。據(jù)40個(gè)重點(diǎn)城市2007年全年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),二手住房成交面積與新建商品住房登記銷售面積的比例為40%。三是住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)展緩慢。去年新建商品住房套型建筑面積90平方米以下的,基本上是供應(yīng)多少,銷售多少,供不應(yīng)求的矛盾突出。

“夾心層”的住房問題凸現(xiàn)

  國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》后,低收入家庭在住房問題上看到了希望,中等及中等偏低收入家庭的住房問題就凸現(xiàn)了出來。尤其是在房價(jià)較高、漲幅較快的大中城市,這一矛盾十分突出。
  專家認(rèn)為,幫助中等及中等偏低收入的家庭解決住房困難,需要政府建立多渠道的投融資機(jī)制,逐步形成適度、多樣、梯次供應(yīng)和消費(fèi)模式,有計(jì)劃、有步驟地解決他們的住房問題。

四季度市場出現(xiàn)調(diào)整

  去年四季度,全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格漲幅連續(xù)3個(gè)月下降,部分地區(qū)出現(xiàn)了有價(jià)無市的情況。11月后,一些城市地價(jià)也大幅回落,甚至出現(xiàn)土地流拍。
  市場出現(xiàn)這一現(xiàn)象的原因是多方面的。一是第二套房貸政策出臺、從緊的貨幣政策和央行的連續(xù)6次加息,抑制了部分超前消費(fèi)和投資性購房需求。二是保障性住房建設(shè)力度加大和限價(jià)房計(jì)劃供應(yīng)量的增加,分流了部分購房需求。三是由于一些城市房價(jià)上漲過快,超過了購房者的承受能力。

今年將進(jìn)一步回歸理性

  2008年,在快速城鎮(zhèn)化、居民收入持續(xù)增加以及人民幣升值等因素的作用下,需求旺盛仍然是我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本特征,供給總量不足依然是當(dāng)前房地產(chǎn)市場面臨的主要問題。  
  同時(shí),今年房地產(chǎn)市場發(fā)展中的不確定因素,美國次貸危機(jī)的警示和我國政府采取的從緊的貨幣政策,必將導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金緊張。另一方面,提高第二套房貸的首付比例、多次加息,也將導(dǎo)致個(gè)人按揭貸款投放量的減少,對市場產(chǎn)生較大影響。
  盡管今年的房地產(chǎn)市場存在諸多的不確定因素,但各級政府促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的態(tài)度是堅(jiān)定的。專家認(rèn)為,2008年房地產(chǎn)市場將朝著“總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理”和“防止房價(jià)過快上漲”的目標(biāo)邁出實(shí)質(zhì)性步伐,市場將進(jìn)一步回歸理性。

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