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都說土地和商品房是面粉和面包的關(guān)系，但就在面粉節(jié)節(jié)降價(jià)的同時(shí)，面包卻不由分說地越來越貴了。這究竟是為什么？
昨日在一次小型研討會(huì)上，國(guó)土部同時(shí)公布了兩份針對(duì)當(dāng)前土地市場(chǎng)的報(bào)告。報(bào)告透露，今年上半年全國(guó)土地市場(chǎng)招拍掛出讓價(jià)款總額為3499.09
億元，同比減少16.2%，而平均價(jià)格則下跌了28.4%。而且，全國(guó)105個(gè)監(jiān)測(cè)城市的平均地價(jià)水平依然處于下行通道，同比下降了0.88%。
與之形成鮮明對(duì)比的是，自今年3月份以來，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月環(huán)比上漲。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)也顯示，房?jī)r(jià)在連續(xù)6個(gè)月同比下降后，終于在6月份“轉(zhuǎn)正”，同比上漲0.2%。
不過，中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)所所長(zhǎng)趙松表示，上述上半年的地價(jià)水平是基于一個(gè)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，并非是說上半年的平均價(jià)格，而是6月底的時(shí)點(diǎn)價(jià)格。這個(gè)價(jià)格與2008年同期相比是下降的。
雖然全國(guó)105個(gè)監(jiān)測(cè)城市的地價(jià)水平仍處于下降通道之中，但相比今年一季度情況已經(jīng)有所好轉(zhuǎn)，二季度環(huán)比增長(zhǎng)率由一季度的負(fù)增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為正向增長(zhǎng)，同比增長(zhǎng)率仍為負(fù)增長(zhǎng)，但比一季度下降的幅度縮小了0.35個(gè)百分點(diǎn)。
土地市場(chǎng)量增價(jià)跌
若干“地王”出現(xiàn)之后，一些研究機(jī)構(gòu)曾斷言上半年地價(jià)大漲，但此次國(guó)土部的“2009年上半年全國(guó)土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)分析報(bào)告”則表明，量增價(jià)跌，可形容上半年的土地市場(chǎng)。
國(guó)土部土地利用司司長(zhǎng)廖永林表示，今年上半年全國(guó)土地供應(yīng)同比增加，重點(diǎn)城市的土地供應(yīng)逐步上升。全國(guó)土地供應(yīng)總量95372.82公頃，同比增加12.6%，第一季度同比增加16.6%，第二季度同比增加了10.6%。
不過，全國(guó)土地出讓總價(jià)款為3862.22億元，同比減少了13.0%。其中，招拍掛出讓價(jià)款3499.09
億元，同比減少16.2%。
“從這些數(shù)據(jù)來看，土地單價(jià)還是沒有上去�！绷斡懒謱�(duì)CBN表示。
兩份報(bào)告之一的“2009年上半年全國(guó)主要城市地價(jià)概況”(下稱“地價(jià)概況”)也顯示，2009年上半年全國(guó)105個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市地價(jià)總體水平為2472元/平方米，商業(yè)、居住、工業(yè)分別為4193元／平方米、3481元/平方米(樓面地價(jià)水平1679元/平方米)、602元/平方米。
與2008年同期相比，今年上半年的綜合、商業(yè)、居住、工業(yè)地價(jià)增長(zhǎng)率分別為-0.88%、-0.34%、-0.77%、-1.23%。
開發(fā)商手中不缺地
此次國(guó)土部公布的報(bào)告顯示，今年上半年房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)31198.01公頃(約合3.12億平方米)，同比減少5.7%，占土地供應(yīng)總量的32.7%，同比下降6.3個(gè)百分點(diǎn)。
雖然比去年同期供應(yīng)稍有下降，但廖永林對(duì)CBN表示，這主要是因?yàn)橐患径认陆档锰�，二季度已�?jīng)同比增加，到三季度可能就會(huì)持平或者超過去年水平。
受去年房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地的熱情一度驟降。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的“1～6月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況”顯示，今年前6個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積13644萬(wàn)平方米，同比下降26.5%。
同樣是房地產(chǎn)業(yè)用地，國(guó)土部的3.12億平方米和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的1.36億平方米之間，差距甚大。
廖永林對(duì)CBN表示，3.12億平方米的房地產(chǎn)供地面積都是指成交面積，并未涵蓋政府已經(jīng)有供地計(jì)劃但實(shí)際未成交的土地。
至于和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)上的差別，來自國(guó)土部中國(guó)土地礦產(chǎn)法律事務(wù)中心的盧靜對(duì)CBN記者表示，可能是統(tǒng)計(jì)樣本的差異造成的。他表示，國(guó)土部的數(shù)據(jù)是來源于國(guó)土系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)的土地出讓合同，是指已經(jīng)成交并簽訂了合同的房地產(chǎn)用地總量。
近來由于地王頻現(xiàn)和房?jī)r(jià)上漲，有業(yè)內(nèi)人士和一些研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，地價(jià)暴漲是因?yàn)檎拗屏送恋毓⿷?yīng)，當(dāng)前的土地供應(yīng)跟不上房屋的銷售速度。
中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云則認(rèn)為，國(guó)土部此次發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，半年房地產(chǎn)用地就供應(yīng)了超過3億平方米，開發(fā)商手中的土地并不會(huì)緊缺�！耙恍┲薪闄C(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，主要是來源于抽樣調(diào)查，樣本較少，因此權(quán)威性會(huì)有折扣�！编u曉云對(duì)CBN稱。
廖永林表示，目前并不存在土地供應(yīng)不足的問題，國(guó)土部門每年供應(yīng)的土地開發(fā)商都建不完。
房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力
昨日的國(guó)土部報(bào)告認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)總體仍處于調(diào)整階段，房地產(chǎn)用地供應(yīng)同比略減，但從季度和部分重點(diǎn)城市情況看初現(xiàn)回暖跡象。
土地因素作為房?jī)r(jià)成本中重要的一環(huán)，歷來與房?jī)r(jià)互為因果，開發(fā)商買地價(jià)格上漲，未來開發(fā)出來的房子多半漲價(jià)；而房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期一旦形成，也會(huì)刺激開發(fā)商爭(zhēng)搶土地，進(jìn)而推動(dòng)土地價(jià)格上漲。
但從今年一季度以來，全國(guó)地價(jià)已經(jīng)首次出現(xiàn)了八年來的同比負(fù)增長(zhǎng)，而房?jī)r(jià)也并未跟隨。相反，自今年3月份以來，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月環(huán)比上漲。加上6月份房?jī)r(jià)同比開始上漲，以及各地“地王”的刺激，各界對(duì)未來房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的預(yù)期開始逐漸增大。
但此次數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)土地市場(chǎng)中的招拍掛平均價(jià)格大幅下降，這似乎更能反映當(dāng)前開發(fā)商拿地的成本其實(shí)是在降低，而非上升。如此一來，房?jī)r(jià)的新一輪上漲，甚至是“暴漲”，其動(dòng)力很值得深思。 |