防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)存在三大認(rèn)識(shí)誤區(qū)
    2010-08-23    作者:易憲容    來源:上海證券報(bào)

    盡管當(dāng)前相關(guān)監(jiān)管部門已經(jīng)認(rèn)識(shí)到如果不采取有效措施來監(jiān)管和防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn),中國難免會(huì)爆發(fā)類似美國和日本由房地產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)的金融危機(jī),但迄今我們?cè)趯?duì)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)上仍存在諸多誤區(qū),導(dǎo)致監(jiān)管和防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的一些制度安排還欠合理、有效和周全。

  之所以這么看,首先是因?yàn)槠裎覀內(nèi)匀徊辉赋姓J(rèn),國內(nèi)銀行信貸的過度發(fā)放是導(dǎo)致2009年國內(nèi)房價(jià)快速飆升、房地產(chǎn)泡沫被不斷吹大的最根本影響原因之一。數(shù)據(jù)顯示,2009年和2010年上半年,國內(nèi)商業(yè)銀行的個(gè)人經(jīng)營性貸款規(guī)模達(dá)4萬多億元,個(gè)人信貸比2008年快速增長4倍至5倍,其中有相當(dāng)部分貸款流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。
  商業(yè)銀行之所以敢冒風(fēng)險(xiǎn)變相發(fā)放貸款給個(gè)人投資房地產(chǎn),是因?yàn)槠駠鴥?nèi)眾多商業(yè)銀行仍然存在著難以轉(zhuǎn)變的一個(gè)認(rèn)識(shí)誤區(qū),即認(rèn)為只要房價(jià)不斷上漲,或言房價(jià)“只漲不跌”,就可降低個(gè)人按揭貸款的信貸風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)信貸(如個(gè)人按揭貸款)自然是一種優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。由此,國內(nèi)商業(yè)銀行紛紛拼命搶占或擴(kuò)大房貸市場(chǎng)占有率,導(dǎo)致個(gè)人按揭貸款的進(jìn)入門檻不斷降低。
  其實(shí),房價(jià)“只漲不跌”的神話是不存在的。日本和美國都曾出現(xiàn)過房價(jià)下跌,中國也不會(huì)例外。道理很簡(jiǎn)單,市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下房價(jià)總會(huì)有漲跌,房價(jià)不可能“只漲不跌”。反過來看,如果國內(nèi)商業(yè)銀行不相信房價(jià)“只漲不跌”的神話,它們就不會(huì)向個(gè)人發(fā)放大量房地產(chǎn)信貸。同理,如果國內(nèi)商業(yè)銀行的信貸增長不那么快,國內(nèi)房價(jià)也不見得會(huì)如此飆升。
  由此觀之,只要國內(nèi)房價(jià)“只漲不跌”的神話不破,我們就難以監(jiān)管和防范當(dāng)前龐大的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。
  其次是因?yàn)橹灰袌?chǎng)假定銀行體系是一種“取之不盡、用之不竭”的公共品,那就意味著國內(nèi)銀行體系的信貸風(fēng)險(xiǎn)是巨大的。因?yàn),?dāng)銀行體系被視為是一種公共品時(shí),誰占用銀行體系的資源越多,就預(yù)示其獲利的機(jī)會(huì)就越大。但是,在占用銀行體系資源的部分企業(yè)或個(gè)人獲取私利(收益)的同時(shí),卻把對(duì)應(yīng)的成本轉(zhuǎn)嫁給社會(huì)來承擔(dān)。
  同理,當(dāng)商業(yè)銀行和房地產(chǎn)貸款者都在千方百計(jì)占用或利用銀行體系資源時(shí),就會(huì)出現(xiàn)如下的情況:一方面,商業(yè)銀行會(huì)為了增加信貸市場(chǎng)份額而過度放貸;另一方面,企業(yè)或個(gè)人也會(huì)想方設(shè)法獲取更多的貸款。結(jié)果是在這些主體獲取巨大收益的同時(shí),卻把不斷積累的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給社會(huì)來承擔(dān)。
  可以說,國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫之所以會(huì)被不斷吹大,一個(gè)重要的原因是我們?nèi)匀徽`以為可以無限度地占用或?yàn)E用銀行體系這個(gè)公共品,并且相信中國的房地產(chǎn)泡沫不會(huì)破滅。其實(shí),正是這種認(rèn)識(shí)誤區(qū)直接或間接地導(dǎo)致迄今我們?nèi)匀缓敛晃窇謬鴥?nèi)的高房價(jià)或房地產(chǎn)泡沫,因?yàn)楦叻績r(jià)或房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的經(jīng)濟(jì)和金融危機(jī)的最壞結(jié)果最后還可以由社會(huì)來承擔(dān)的。這種信念恰恰反映當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)的最大風(fēng)險(xiǎn)來自于高房價(jià)或房地產(chǎn)泡沫。
  再次是因?yàn)閲鴥?nèi)銀行體系的有效定價(jià)機(jī)制尚未形成,信貸發(fā)放的有效定價(jià)仍然受諸多嚴(yán)格管制的影響,從而導(dǎo)致國內(nèi)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸快速增長。同時(shí),我們也難以用價(jià)格工具而只能采取數(shù)量工具來管理商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn),這是導(dǎo)致商業(yè)銀行把市場(chǎng)占有率、信貸規(guī)?焖贁U(kuò)張等作為主要經(jīng)營目標(biāo)、大量銀行信貸流向房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要原因之一,結(jié)果是導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸的潛在風(fēng)險(xiǎn)越來越多。
  近期,銀監(jiān)局要求國內(nèi)商業(yè)銀行展開新一輪房地產(chǎn)信貸壓力測(cè)試,以應(yīng)對(duì)那些房價(jià)過度上漲的地區(qū)房價(jià)可能下跌約50%的情況。但是,這種房貸壓力測(cè)試僅限于對(duì)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的技術(shù)性測(cè)試,據(jù)此認(rèn)為可以防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)認(rèn)識(shí)誤區(qū)。這是因?yàn),如果不從?dǎo)致當(dāng)前房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的根源、癥結(jié)及應(yīng)對(duì)的政策措施與制度安排等角度來重新認(rèn)識(shí)當(dāng)今的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn),難免會(huì)再次使監(jiān)管和防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)陷于“治標(biāo)不治本”的調(diào)控陷阱之中。
  所以,如何消除或轉(zhuǎn)變我們?cè)诒O(jiān)管和防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)方面的諸多認(rèn)識(shí)誤區(qū),對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控能否順利展開影響深遠(yuǎn)。

(作者系中國社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員)

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