個別城市近半房屋為小產(chǎn)權(quán)
    2008-01-09    李杰    來源:市場報

北京宋莊藝術(shù)家陷入小產(chǎn)權(quán)困局
  截止到2006年,全國的耕地面積為18億2700萬畝,人均只有1.39畝。就在耕地面積不斷減少的同時,2007年,房地產(chǎn)市場上有個熱門——小產(chǎn)權(quán),這兩者之間究竟有著什么樣的關(guān)系?
  記者了解到,幾百萬畝被侵占的土地中,大量農(nóng)業(yè)用地被用來開發(fā)成了小產(chǎn)權(quán)房。

小產(chǎn)權(quán)房 威脅糧食安全

  前不久,國家六部委召開了全國縣市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村級干部國土資源法律知識電視電話會議。在會上,國土資源部部長徐紹史公布了這樣一個數(shù)字,截止到2006 年,全國的耕地面積為18億2700萬畝,人均只有1.39畝,其中北京、天津、上海、浙江、福建、廣東六省市人均擁有的耕地比聯(lián)合國糧農(nóng)組織確定的 0.8畝的警戒線還要低。
  國土資源部部長徐紹史說:“這十幾億人口基本做到糧食自給,耕地絕對不能少于18億畝,所以違規(guī)違法用地確實(shí)危害了糧食安全!
  18億畝耕地的底限不能突破,但是徐紹史部長表示目前耕地保護(hù)的現(xiàn)狀卻不容樂觀,2007年9月中旬到年底,國土資源部專門部署了全國土地執(zhí)法的百日行動,結(jié)果發(fā)現(xiàn),違法違規(guī)侵占土地的數(shù)量驚人:清理出來的違法違規(guī)的案件宗數(shù)是32000件,涉及到的土地是數(shù)百萬畝。

小產(chǎn)權(quán)房 風(fēng)險不斷加大

  小產(chǎn)權(quán)火爆,就因?yàn)樗瘸抢锏纳唐贩勘阋撕芏,但在便宜的背后,小產(chǎn)權(quán)麻煩也不少,它蓋在耕地或者宅基地上、沒有繳納土地出讓金、沒有合法手續(xù),換句話說,它不受法律保護(hù)。
  前不久,國務(wù)院叫停了小產(chǎn)權(quán)房,明令禁止城鎮(zhèn)居民購買小產(chǎn)權(quán)住房,這個規(guī)定剛剛宣布,北京市第二中級人民法院就對一起小產(chǎn)權(quán)官司作出了終審判決。
  5年前,北京宋莊一個名叫馬海濤的農(nóng)民,自愿把自家宅基地的使用權(quán)和8間房以4.5萬元的價格賣給一個名叫李玉蘭的畫家,5年后,當(dāng)宋莊發(fā)展成了知名的藝術(shù)家聚居區(qū)之后,當(dāng)?shù)氐姆績r也是一個勁地往上漲,于是農(nóng)民馬海濤開始反悔,向法院起訴要求要回房屋,結(jié)果法院判令雙方的買賣協(xié)議無效,馬海濤向畫家支付 93808元房屋補(bǔ)償,畫家90天以內(nèi)騰退房屋。
  李玉蘭認(rèn)為,這套房子以前是屬于農(nóng)民的私有財產(chǎn),農(nóng)民有權(quán)出售自己的房屋,因此合同應(yīng)該是有效的,于是李玉蘭向北京市第二中級人民法院提起了上訴,沒想到再次敗訴,那法院為什么認(rèn)為農(nóng)民把自己的私有財產(chǎn)賣給李玉蘭違法?
  法院認(rèn)為,農(nóng)民的私房蓋在屬于集體所有的宅基地上,對宅基地,農(nóng)民只擁有使用權(quán)。所以,他們只能把自己的私房賣給本集體的農(nóng)民,而不能把私房賣給這個集體以外的任何人,哪怕對方是另外一個集體的農(nóng)民也不行。

北京大量宅基地用來建小產(chǎn)權(quán)房

  我們的記者在北京郊區(qū)做了調(diào)查,發(fā)現(xiàn),在北京懷柔區(qū)北宅村一個名叫溪湖北宅的樓盤正在銷售,中介人員告訴記者,這些房子都是在宅基地上建起的小產(chǎn)權(quán)房,一期70多套,如今已經(jīng)賣出近40套,不僅如此,為了說服買房人,中介人員告訴記者這些房屋都有正規(guī)的規(guī)劃。
  雖然記者反復(fù)追問,但中介人員始終不肯透露規(guī)劃是哪一級政府審批的。在記者準(zhǔn)備離開時,意外地發(fā)現(xiàn)北宅村的規(guī)劃圖上還標(biāo)著一片四合院,那么,這片四合院是準(zhǔn)備用于村民居住還是用于出售?
  記者了解到,這一片四合院分為1000平方米和850平方米兩種戶型,氣派非常的四合院的價格分別為230萬和200萬元,那么,這些占地驚人的四合院是不是小產(chǎn)權(quán)房屋?中介人員告訴記者,買房人得到的只是70年的土地使用權(quán)和地面建筑,中介人員還告訴記者,像這樣占地1000平方米、850平方米的四合院已經(jīng)被城里人買走了好幾套,同時他們還一再強(qiáng)調(diào)這些小產(chǎn)權(quán)的四合院能夠轉(zhuǎn)成大產(chǎn)權(quán)。
  在北宅村的調(diào)查中,記者發(fā)現(xiàn)大量的宅基地被用來建成小產(chǎn)權(quán)的房屋出售,那么這會給當(dāng)?shù)剞r(nóng)民帶來什么影響?在北宅村,小產(chǎn)權(quán)房大量侵占農(nóng)民的宅基地,雖然中介人員不知道那些要分家的農(nóng)民,以及他們的下一代,會不會因?yàn)闆]有宅基地而去占用耕地,但中介人員知道的是,在懷柔,小產(chǎn)權(quán)房十分普遍。
  在北京不止懷柔小產(chǎn)權(quán)房屋迅速膨脹,在通州和房山,小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)和銷售更是成了公開的秘密。

全國各地小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量驚人

  小產(chǎn)權(quán)房在北京迅速蔓延,那么全國范圍內(nèi)它究竟占了多少比例?采訪中記者了解到,小產(chǎn)權(quán)的房屋由于沒有完善的銷售手續(xù),因此數(shù)量很難統(tǒng)計(jì),但一些機(jī)構(gòu)、專家的抽樣調(diào)查卻顯示,小產(chǎn)權(quán)房屋的數(shù)量驚人,北京有人估計(jì)大概占了20%左右,深圳這樣的城市占的比重就更高,有的可能高達(dá)40%近50%。
  調(diào)查中記者還發(fā)現(xiàn),數(shù)量驚人的小產(chǎn)權(quán)房就醒目地樹立在各個村莊的田間地頭,從打地基、直到最后銷售,一般都要經(jīng)歷幾個月甚至一年多的時間,這么長的時間里,如果地方政府及時制止的話,它們根本就不可能建起來。
  其實(shí),早在1999年5月,國務(wù)院辦公廳就發(fā)布規(guī)定,農(nóng)村住宅不得向城市居民出售,建設(shè)部也曾多次發(fā)出風(fēng)險提示,提醒城市居民不要購買在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋,否則將無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記,權(quán)益難以得到保護(hù),可實(shí)際情況卻是,小產(chǎn)權(quán)房熱銷多年,大量城市居民選擇了小產(chǎn)權(quán)房,明明都知道小產(chǎn)權(quán)不合法,風(fēng)險巨大,那又是誰在背后推動著這塊市場不斷膨脹?
  一方面,大產(chǎn)權(quán)房高不可攀的價格,讓不少城市居民開始選擇小產(chǎn)權(quán)房,形成了龐大的買方市場;另一方面,一些村鎮(zhèn)在大產(chǎn)權(quán)房價格飆升的背景下,也開始迅速把土地變現(xiàn),這也讓小產(chǎn)權(quán)房有了立足之地。
  據(jù)濟(jì)南市槐蔭區(qū)段店鎮(zhèn)彭莊村鑫鵬小區(qū)銷售負(fù)責(zé)人介紹,一個樓做好,給村里100萬,剩下的是利潤。巨大的利誘之下,村委會不惜出讓土地,而采訪中,記者還發(fā)現(xiàn),越是靠近城市邊緣的農(nóng)村,出讓土地的現(xiàn)象越嚴(yán)重。
  因?yàn)榇謇镆l(fā)展,所以就違規(guī)建小產(chǎn)權(quán)房。一些專家告訴記者,在這些理由之外,靠近城市的村莊紛紛開發(fā)小產(chǎn)權(quán),還隱藏著另一個秘密,那就是城市的發(fā)展過程中,一定會占用農(nóng)田,如果村里不開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房,土地一旦被地方政府征用,那么土地的大部分利潤將被地方政府拿走。
  城市的高房價造就了小產(chǎn)權(quán)房的巨大市場需求,而村級組織也有著強(qiáng)烈的賣地沖動,在此情況下,一些不正規(guī)的開發(fā)商開始迅速介入,并在一棟棟小產(chǎn)權(quán)房的交易中賺到了自己的利潤。

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