樓市限外令發(fā)布一年多之后，上海豪宅的購(gòu)買力越發(fā)強(qiáng)盛了，不過(guò)外資在其中的比例卻剛剛開(kāi)始降低。
　　事實(shí)上，上海樓市自６月達(dá)到高峰之后，成交量已經(jīng)持續(xù)下降了３個(gè)多月。從近２０天來(lái)月成交量環(huán)比下降兩成的情況來(lái)看，１０月樓市下降的幅度還可能加劇。然而，頂級(jí)公寓（單價(jià)３萬(wàn)元／平方米以上）的銷量卻在持續(xù)攀升。１０月前２１個(gè)交易日（１－３日停牌、４－２４日為實(shí)際交易日）就已成交了２２６套頂級(jí)公寓，佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄根據(jù)目前各大豪宅樓盤的跟進(jìn)熱銷程度預(yù)計(jì)，未來(lái)一個(gè)星期的交易很有可能讓１０月頂級(jí)公寓的成交量再創(chuàng)新高。
　　從去年６月到今年７月，除改造上市的濟(jì)南路８號(hào)和推后續(xù)房源的幾個(gè)樓盤外，上海就沒(méi)有新的頂級(jí)樓盤上市，期間的成交主要集中在翠湖天地御苑和遠(yuǎn)中風(fēng)華園兩個(gè)樓盤。但到８月以后，御翠豪庭、王子晶品、君御豪庭等多個(gè)頂級(jí)樓盤紛紛上市，先后都啟動(dòng)了強(qiáng)大的市場(chǎng)攻勢(shì)，帶來(lái)了交易量的攀升。

外資購(gòu)房下降

　　佑威房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，自２００５年１月到今年３月，上海頂級(jí)公寓的買家依照港澳臺(tái)及海外、本地、外地的三者比例為０．５２∶０．３７∶０．１１，可見(jiàn)此時(shí)的上海頂級(jí)公寓主要是非人民幣資產(chǎn)的進(jìn)入所帶動(dòng)。但自今年４月以來(lái)，上海買家的比例快速上升，至８月份這一比例已經(jīng)更改為０．２２∶０．６８∶０．１０。由此可見(jiàn)，頂級(jí)公寓的熱銷主要是本地購(gòu)買力大幅上升所至，港澳臺(tái)及外資買家在這一過(guò)程中的實(shí)際購(gòu)買量有所下降。
　　薛建雄表示，限外令的實(shí)施使得港澳臺(tái)及外資進(jìn)入上海樓市的難度加大，一些人放棄了購(gòu)買上海頂級(jí)豪宅的想法。同時(shí)，另外一部分買家，通過(guò)本地代理人購(gòu)買，這也導(dǎo)致了本地買家的快速上升。但是從８月的數(shù)據(jù)來(lái)看，港澳臺(tái)及海外買家通過(guò)本地代理購(gòu)買的數(shù)量只有１３套（能夠確認(rèn)的數(shù)據(jù)），只占２５８套總成交量的５％，因此修正后的比例應(yīng)為０．２７∶０．６３∶０．１０�？梢�(jiàn)，港澳臺(tái)及海外買家在限外令政策的限制和內(nèi)地房?jī)r(jià)高升之后，進(jìn)入內(nèi)地的速度大幅下降。
　　這一數(shù)據(jù)也與之前摩根士丹利與美聯(lián)集團(tuán)共同發(fā)表的“港人內(nèi)地置業(yè)趨勢(shì)調(diào)查”結(jié)果相似，該調(diào)查顯示，計(jì)劃在未來(lái)３年內(nèi)購(gòu)買內(nèi)地物業(yè)的受訪港人只占６．７％，較２００１年調(diào)查時(shí)的１６．２％減少近１０個(gè)百分點(diǎn)。

內(nèi)地買家變更理財(cái)觀念

　　數(shù)據(jù)顯示，上海本地買家購(gòu)買的頂級(jí)公寓套數(shù)從３月的１８套增加到４月的２８套、６月的９２套、再到８月的２０２套，幾何級(jí)數(shù)的增長(zhǎng)使得上海買家占頂級(jí)公寓的成交比重也上升了近１倍。除了股市創(chuàng)富外，上海富豪們理財(cái)觀念的改變也是主要原因之一。之前，國(guó)內(nèi)富豪主要把現(xiàn)金存在銀行、或購(gòu)買長(zhǎng)期國(guó)債，但現(xiàn)在富豪們的理財(cái)觀念開(kāi)始發(fā)生轉(zhuǎn)變，將手上的金融類財(cái)產(chǎn)變更為穩(wěn)健的既保值又增值的不動(dòng)產(chǎn)。
　　另外，對(duì)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展的信心，也是富豪們更加青睞既可以享受優(yōu)越居住環(huán)境，又可以獲得豐厚回報(bào)的頂級(jí)公寓產(chǎn)品的主要原因。
　　華府天地每套高達(dá)萬(wàn)元美元／月的租金回報(bào)和湯臣一品１１萬(wàn)的天價(jià)，讓很多富豪們覺(jué)得購(gòu)買３萬(wàn)－７萬(wàn)元／平方米的公寓物有所值，且擁有一定的上升空間。另外，對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展可期，在此期間上海市區(qū)土地的日漸稀缺，頂級(jí)公寓未來(lái)走勢(shì)也同樣讓市場(chǎng)充滿信心。
　　但是，薛建雄認(rèn)為，港澳臺(tái)及海外買家購(gòu)買量的減少也必須引起市場(chǎng)的高度重視。目前本地買家的購(gòu)買能力已經(jīng)在大量釋放，而這個(gè)釋放只是支撐如今豪宅的新增量和漲價(jià)幅度。一旦上海的房?jī)r(jià)達(dá)到一個(gè)頂峰，海外買家就很可能從之前的快速進(jìn)入期轉(zhuǎn)變?yōu)橥顺銎�。到那時(shí)，上海豪宅的供應(yīng)量如果還在加大，已經(jīng)被釋放的本地購(gòu)買力就很可能再大幅上升，來(lái)支撐海外買家的退出量，豪宅市場(chǎng)就很可能出現(xiàn)高潮后的長(zhǎng)期不振或衰退。
　　薛建雄猜測(cè)，湯臣一品長(zhǎng)達(dá)２年多的滯銷，其１１萬(wàn)的天價(jià)很可能是上海房?jī)r(jià)的頂峰。如果大多數(shù)豪宅的價(jià)格在短期（１－２年）內(nèi)向這個(gè)價(jià)格靠攏的話，就很可能達(dá)到港澳臺(tái)及海外買家的最高預(yù)期而獲利回吐。屆時(shí)，上海豪宅很有可能進(jìn)入一個(gè)長(zhǎng)期的低迷。但如果這一過(guò)程放慢到３－５年，則本地購(gòu)買力可以支撐頂級(jí)公寓從港澳臺(tái)及海外買家的投資者手中向本地實(shí)際消費(fèi)過(guò)度。