二手房市場(chǎng)：被兩個(gè)“最”字困惑

2005年3月2日，位于上海外灘十六鋪的“金外灘花苑”商品房開始對(duì)外銷售，5000多名購(gòu)房者蜂擁而至，搶購(gòu)總共178套商品房。國(guó)新攝（資料照片）

    今年北京市二手房交易量增幅創(chuàng)歷史最低，價(jià)格增幅卻創(chuàng)歷史最高。這是我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司剛剛發(fā)布的“2006年回顧”報(bào)告中顯示的。
    該報(bào)告中，一組數(shù)據(jù)引人注意：2006年北京市二手房的總體交易量在76000套左右，同去年相比增幅約為8％。這是1999年10月開放二手房市場(chǎng)以來，北京二手房交易量增幅最小的一年。
    另一個(gè)值得重視的數(shù)字是：今年1至10月，北京市二手房交易均價(jià)為4897元／平方米，與去年同期相比，上漲了1106元／平方米,同比增幅為29.17％,增幅是歷年之最。
    這兩個(gè)“最”，有些讓人疑惑——國(guó)六條中專門有談到大力發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)，也就是二手房市場(chǎng)，但今年的二手房市場(chǎng)的表現(xiàn)卻與政策導(dǎo)向恰恰相反，為什么？
    “今年連續(xù)出臺(tái)的營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅和土地增值稅，是造成二手房市場(chǎng)量小價(jià)高的最主要原因�！蔽覑畚壹曳康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總經(jīng)理胡景暉說。
    他認(rèn)為，這三個(gè)稅的征收，增加了二手房的交易成本，致使很多房主改售為租。從需求來看，二手房?jī)r(jià)格的上漲，使得一部分客戶轉(zhuǎn)向一手房或租房市場(chǎng)。因?yàn)�，二手房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)沒有了，甚至在一些地區(qū)出現(xiàn)了一手房和二手房的價(jià)格倒掛現(xiàn)象。
    今年針對(duì)二手房市場(chǎng)出臺(tái)的這些調(diào)控措施，本意是想打擊投機(jī)行為，也確實(shí)起到了一定作用，“但副作用很大�！焙�景暉說。
    胡景暉覺得，這些調(diào)控措施造成二手房交易量減少、價(jià)格上漲，從而一手房的價(jià)格也會(huì)受到影響，繼續(xù)上漲。而不論一手房還是二手房，價(jià)格持續(xù)上漲，會(huì)讓人們形成一種升值預(yù)期——房地產(chǎn)是投資的好領(lǐng)域。也就是說，上述三項(xiàng)針對(duì)二手房市場(chǎng)的調(diào)控措施，非但沒能有效遏制炒房的投機(jī)行為，反而刺激了房?jī)r(jià)的上漲。
    對(duì)于自住者來說，不斷上漲的房?jī)r(jià)有可能引起一種價(jià)格恐慌——“現(xiàn)在不買以后房?jī)r(jià)會(huì)更貴�！敝苯雍蠊�，就是購(gòu)房需求提前釋放。
    “這應(yīng)該是政府最不愿看到的結(jié)果�！焙�景暉說。如果二手房的交易量能達(dá)到一定規(guī)模，價(jià)格會(huì)相對(duì)穩(wěn)定，甚至下降，從而帶動(dòng)一手房?jī)r(jià)格趨于穩(wěn)定，止住不斷上漲的勢(shì)頭，這才是政府最想看到的結(jié)果。
    而在北京偉嘉安捷投資擔(dān)保有限公司總經(jīng)理康勝看來，“北京是國(guó)際化城市，全國(guó)各地的人來，很多國(guó)家的人也來，他們對(duì)住房的需求是客觀存在的”。
    正是這種賣方市場(chǎng)的前提下，目前出臺(tái)的種種調(diào)控措施，短期內(nèi)會(huì)拉高房?jī)r(jià)。因?yàn)榻灰踪M(fèi)用增加后，賣方會(huì)立即轉(zhuǎn)嫁給買方。但從長(zhǎng)期來看，這些調(diào)控政策對(duì)房?jī)r(jià)卻是有抑制作用的，“那些還沒有介入房地產(chǎn)買賣的人，看到房?jī)r(jià)和交易費(fèi)用如此之高，會(huì)暫緩房地產(chǎn)買賣行為。需求減少，價(jià)格就會(huì)下降�！笨祫僬f。

一手房市場(chǎng)：政策與對(duì)策博弈

    不僅二手房市場(chǎng)價(jià)格增幅大，一手房?jī)r(jià)格也在持續(xù)攀升。
    國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月，中國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲6．6％，漲幅比上月提高0．3個(gè)百分點(diǎn)，其中北京更是以10.7％的漲幅名列首位。
    據(jù)了解，前段時(shí)間一些中心城市因?yàn)榉績(jī)r(jià)過高被中央點(diǎn)名批評(píng)。
    從去年到今年，針對(duì)一手房市場(chǎng)也出臺(tái)了被業(yè)內(nèi)人士稱為“組合拳”的宏觀調(diào)控措施。但隨著政策的執(zhí)行，很多人產(chǎn)生了困惑：為什么宏觀調(diào)控的效果似乎總沒到位，房?jī)r(jià)越漲越高？
    就在一手房、二手房市場(chǎng)調(diào)控政策不斷出臺(tái)的情況下，11月中旬以來，北京市卻有三塊地拍出了高價(jià)。其中，位于朝陽區(qū)四惠橋東北側(cè)的四惠地塊以7．5668億元的價(jià)格被金地集團(tuán)拍得，地面樓價(jià)已經(jīng)達(dá)到7389元／平方米，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)將來建成的樓盤售價(jià)將會(huì)達(dá)到1．4萬／平方米至1．5萬元／平方米。
    家住交道口的白女士近期非常關(guān)注房地產(chǎn)的風(fēng)吹草動(dòng)，因?yàn)樗�想把現(xiàn)在住的舊房子賣掉，買一套更舒服的商品房。但看到“四惠地塊被拍出高價(jià)”的消息后，白女士非常不解：“國(guó)家不是在調(diào)控房?jī)r(jià)嗎，怎么地價(jià)還是這么高？”
    白女士的不解也是大多數(shù)人的不解。
    地價(jià)高，房?jī)r(jià)能不高嗎？北京偉嘉安捷投資擔(dān)保有限公司總經(jīng)理康勝介紹，一般情況下，地價(jià)占據(jù)了房?jī)r(jià)的30％至40％。從成本的角度看，地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響可想而知。
    “地方政府的收入很大程度依靠土地出讓的收益，這種模式必須改變�！焙�景暉說，地價(jià)是推動(dòng)房?jī)r(jià)上升的最重要原因，控制地價(jià)才能有效控制房?jī)r(jià)。
    北京大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心平新喬教授的調(diào)查研究表明，地方政府今年賣地收入有望超過1萬億元，依靠土地出讓，地方政府已經(jīng)賺得盆滿缽滿。
    康勝認(rèn)為，賣地的最大受益者是地方政府�，F(xiàn)在中央不斷出臺(tái)宏觀調(diào)控政策，地方政府在博弈，一下子可能剎不住車。

住宅用地收益補(bǔ)貼了工業(yè)用地

    去年到今年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，把人們的注意力吸引到了住房市場(chǎng)上。但實(shí)際上，對(duì)土地的調(diào)控更加關(guān)鍵。
    在業(yè)內(nèi)人士看來，無論是針對(duì)房地產(chǎn)還是針對(duì)土地的宏觀調(diào)控政策，均會(huì)產(chǎn)生不同程度的影響。
    11月20日，財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行聯(lián)合印發(fā)通知，規(guī)定從2007年1月1日起，新批準(zhǔn)新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)，將在原有基礎(chǔ)上提高一倍。
    “提高新增建設(shè)用地門檻，帶來的就是存量土地的走俏、合作開發(fā)走俏�！痹�經(jīng)與地產(chǎn)業(yè)關(guān)系密切的國(guó)際商務(wù)策劃師崔元星說，很多開發(fā)商都囤積了不少土地，有報(bào)道說，近年來，就連一直被“地荒論”籠罩的深圳市，仍有3／4的住宅用地處在囤積未開發(fā)狀態(tài)。
    崔元星認(rèn)為，今年還有一個(gè)政策很值得注意——“工業(yè)用地納入公開出讓渠道�！苯衲�9月，國(guó)務(wù)院通知規(guī)定：工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，不得低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用之和。工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，其出讓價(jià)格不得低于公布的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。也就是說，工業(yè)用地出讓打破了過去協(xié)議出讓的規(guī)則。
    表面看，工業(yè)用地與住宅用地并沒有什么直接聯(lián)系，工業(yè)用地公開出讓似乎跟房產(chǎn)調(diào)控也沒有什么聯(lián)系，但實(shí)際上二者密不可分。
    據(jù)崔元星介紹，不論工業(yè)用地還是住宅用地，其一級(jí)開發(fā)成本相差無幾，一般在20萬元／畝。但以前幾乎所有國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)的土地出讓價(jià)格，都在10萬元／畝左右，一般開發(fā)區(qū)的地價(jià)更低，有些地方甚至出臺(tái)了零地價(jià)招商的政策，“這些低于成本的虧空怎么補(bǔ)？用住宅用地收益來補(bǔ)”。
    眾所周知，地方政府吸引投資商，往往會(huì)通過降低土地價(jià)格的方式。同時(shí)由于住宅用地是市場(chǎng)化的方式運(yùn)作，政府基本掌控供求關(guān)系，可以無限拉高。所以住宅用地價(jià)格越高，地方政府越受益，不僅能夠把工業(yè)用地低價(jià)出讓的漏洞補(bǔ)上，還能夠通過后期的商品房契稅等手續(xù)獲得更多財(cái)政收入。開發(fā)商也不愿意承擔(dān)此部分開支，就會(huì)通過抬高房?jī)r(jià)的方式將高額住宅用地價(jià)格轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者。
    崔元星認(rèn)為，如果把工業(yè)用地放開，地方政府就不會(huì)通過拉高住宅用地價(jià)格來補(bǔ)貼工業(yè)用地，從而就能夠抑制房?jī)r(jià)的上漲。
    然而，工業(yè)用地公開出讓的政策出臺(tái)之后，市場(chǎng)似乎并未呈現(xiàn)出該政策拉低住宅用地的情況。
    在我國(guó)，土地經(jīng)營(yíng)由政府壟斷。崔元星告訴記者，一方面，政府需提供住宅、廠房、商廈用地來滿足居民居住及商業(yè)活動(dòng)需要�！斑@就要求土地價(jià)格越穩(wěn)定、越低廉越好”。另一方面，土地出讓是土地增值和地租的來源，又是征稅的重要基礎(chǔ)。這個(gè)目標(biāo)又要求土地價(jià)格最好能夠不斷上漲。
    “地方政府一直處于兩難境地，是保證城市長(zhǎng)期利益和民眾的公共利益，還是獲取短期的財(cái)政收入提高現(xiàn)行管理政績(jī)？”崔元星說，在很多情況下地方政府都選擇后者。從這一點(diǎn)來講，地價(jià)、房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)及土地違法行為的發(fā)生歸根到底與政府脫不了干系。