華東實(shí)力房企面臨衰退隱憂
    2009-04-16    作者:李和裕    來源:上海證券報(bào)

  昨天,中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國指數(shù)研究院四家機(jī)構(gòu)共同發(fā)布了最新一期華東百強(qiáng)企業(yè)報(bào)告,結(jié)果顯示,去年華東企業(yè)雖然在百強(qiáng)企業(yè)中占到三分之一以上的份額,但各項(xiàng)指標(biāo)均出現(xiàn)衰退。

  盈利指標(biāo)出現(xiàn)下滑

  數(shù)據(jù)顯示,2008年全國商品房銷售額為24071億元,同比下降19.47%;百強(qiáng)企業(yè)的銷售額占到5244億元,同比下降3.93%。其中,華東百強(qiáng)企業(yè)去年實(shí)現(xiàn)銷售額863億元,每家企業(yè)的平均銷售額為23.32億元,低于百強(qiáng)企業(yè)52.44億元的均值。進(jìn)入綜合實(shí)力前十位的華東企業(yè)也僅有綠城和大華兩家企業(yè)。
  同時(shí),伴隨全國商品房銷售總額的下降,百強(qiáng)企業(yè)去年的市場(chǎng)份額達(dá)到21.79%,同比增加3.35個(gè)百分點(diǎn),為5年來的最高水平,也就是說行業(yè)集中度進(jìn)一步加強(qiáng)。華東百強(qiáng)企業(yè)占到全國市場(chǎng)份額的3.59%,同比下降了0.78個(gè)百分點(diǎn)。
  去年華東百強(qiáng)企業(yè)的運(yùn)營效率也出現(xiàn)下滑,總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值為0.32,流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值為0.39,分別比百強(qiáng)企業(yè)的均值低0.03和0.07。同時(shí),去年華東百強(qiáng)企業(yè)預(yù)收賬款平均余額雖同比增長(zhǎng)20.13%,達(dá)到15.48億元;但存貨平均余額更同比增長(zhǎng)40.84%,達(dá)到49.92億元。
  此外,百強(qiáng)企業(yè)去年平均實(shí)現(xiàn)凈利潤8.17億元,同比增加8.32%。行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)的凈利潤表現(xiàn)依然突出,去年凈利潤超過10億元的有萬科、中海、保利、合生、龍湖、遠(yuǎn)洋等17家企業(yè),比前年增加了2家。而華東百強(qiáng)企業(yè)平均凈利潤為3.39億元,同比下降2.07%,比百強(qiáng)企業(yè)均值更低了58%。其他各項(xiàng)盈利比率也都低于百強(qiáng)企業(yè)均值,包括總資產(chǎn)收益率降至4.50%,凈資產(chǎn)收益率降至16.73%,成本費(fèi)用利潤率降至25.51%。

  經(jīng)營性現(xiàn)金流量仍為負(fù)數(shù)

  從業(yè)內(nèi)最關(guān)注的資金情況來看,華東百強(qiáng)企業(yè)去年的經(jīng)營性現(xiàn)金流量仍為負(fù)數(shù)。與開發(fā)規(guī)?s減相對(duì)應(yīng),百強(qiáng)企業(yè)去年的籌資現(xiàn)金流量?jī)纛~均值下降了65.21%至9.15億元。企業(yè)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物基本保持穩(wěn)定,去年均值為19.99億元。其中,華東百強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流量?jī)纛~均值雖增長(zhǎng)1.85億元,但仍為負(fù)1.82億元;同時(shí),籌資現(xiàn)金流量?jī)纛~均值下降50.32%,為3.86億元。
  去年百強(qiáng)企業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率則從前年的67.16%下降到65.15%;同期百強(qiáng)企業(yè)的流動(dòng)比率也保持穩(wěn)定,3年均值為1.97,流動(dòng)資產(chǎn)對(duì)流動(dòng)負(fù)債的保障能力較強(qiáng)。其中,華東百強(qiáng)企業(yè)去年的平均資產(chǎn)負(fù)債率為69.67%,同比下降2.33個(gè)百分點(diǎn),但仍比百強(qiáng)企業(yè)均值高了4.52個(gè)百分點(diǎn);流動(dòng)比率則由1.55提高到1.68,仍低于百強(qiáng)企業(yè)均值。

  面臨隱性衰退危機(jī)

  “無論經(jīng)濟(jì)形勢(shì)如何變化,房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)的仍然是三大核心問題:一是1年內(nèi)的短期問題,即現(xiàn)金流;二是3年左右的中期問題,如資產(chǎn)負(fù)債表;三是5 年期的長(zhǎng)期問題,指房地產(chǎn)生命周期成本,我們必須意識(shí)到目前的發(fā)展模式是不可持續(xù)的,而消費(fèi)者的行為也在存在著諸多變化!笔缆(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松提出。
  他認(rèn)為,對(duì)已經(jīng)存活下來的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,企業(yè)的隱性衰退似乎比生死問題更嚴(yán)重!叭缍唐趦(nèi)很多企業(yè)都發(fā)生了資產(chǎn)負(fù)債表的衰退。有兩類公司在這方面的問題很嚴(yán)峻:一是在2007年高點(diǎn)買了大量土地的;二是2006-2007年間引進(jìn)戰(zhàn)略投資者尤其是海外戰(zhàn)略投資者的,2009年他們的對(duì)賭協(xié)議將到期,外資通常都會(huì)拿利息走人。外資走了,內(nèi)資能填上嗎?估計(jì)填不上,因?yàn)槠髽I(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率太高。這種情況在2009 年恐怕也不會(huì)改善,因?yàn)轭A(yù)計(jì)2009年不可能出現(xiàn)資產(chǎn)大規(guī)模的升值!
  不過,業(yè)內(nèi)對(duì)于企業(yè)發(fā)展也仍抱有樂觀想法。中國指數(shù)研究院的分析師表示,去年以來市場(chǎng)暫時(shí)性低迷帶來資產(chǎn)價(jià)值的低估,為百強(qiáng)企業(yè)提供了低成本兼并收購的良機(jī)。“市場(chǎng)的調(diào)整期也是企業(yè)最好的轉(zhuǎn)型期、發(fā)展期。加速資金周轉(zhuǎn)、保持資金的流動(dòng)性,控制成本費(fèi)用,調(diào)整負(fù)債水平與結(jié)構(gòu),保持相對(duì)較好的盈利等等,都有助于實(shí)力企業(yè)應(yīng)對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì),并在危機(jī)中創(chuàng)造機(jī)遇!标悇潘梢脖硎荆Y產(chǎn)負(fù)債表的改善仍然是抓住機(jī)遇的關(guān)鍵,從而由隱性的衰退步入顯性的重組。

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