房子是耐用品，會提供收益流，這個收益流的現(xiàn)值之和，就是房子理論上的現(xiàn)價。如果這個收益流下降了，房價就會下降，反之，則會上升。如果其他因素導(dǎo)致的收益增加，抵消了物業(yè)稅，凈收益就會增加，房價會上升。所以，征物業(yè)稅，對房價的影響非常不確定。希望物業(yè)稅降低房價，打擊房地產(chǎn)投機，從長期看，可能只是一廂情愿的幻想。
其實，把國務(wù)院《2009年深化經(jīng)濟改革工作意見的通知》“深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅”這句原則性的話，解讀為要開征新稅，是誤解。1986年，中國就有了房產(chǎn)稅，就是對擁有房屋產(chǎn)權(quán)的人課征的一種財產(chǎn)稅（對租金也征）。從現(xiàn)在披露的關(guān)于物業(yè)稅的信息，可以認定，物業(yè)稅不過就是根據(jù)新形勢把財產(chǎn)稅調(diào)整一下而已，并非新稅。如果對擁有房產(chǎn)開征新稅，那就是重復(fù)課稅了。
改革房產(chǎn)稅確實必要。20多年來，不但居民擁有住房的方式、房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了巨大變化，就是整個稅收制度，也經(jīng)過了重大調(diào)整，相應(yīng)調(diào)整房產(chǎn)稅，改個更貼切的名字，都是可以理解的。
因為對房子征稅存在諸多技術(shù)難題，房地產(chǎn)稅雖然存在多年，征收的效果卻不理想。比如，按照現(xiàn)行的《房產(chǎn)稅暫時條例》，房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是“房產(chǎn)原值一次減除10％至30％后的余值”，可原值是多少，不易確定，因為同樣的房子，有成本價房、房改房、經(jīng)濟適用房、兩限房、商品房之分，即使同為市場價，也相差懸殊，要評估、確定計稅依據(jù)，就得找大批專家一個一個核算，費用很大。
計稅依據(jù)的麻煩，是房產(chǎn)稅（物業(yè)稅）的宿病，連經(jīng)驗豐富的美國稅務(wù)部門，也都頭疼不已。
不過，對物業(yè)稅來說，計稅依據(jù)不過是疥癬之疾，不是最要緊的。
現(xiàn)在，圍繞房地產(chǎn)的稅，有好幾個，比如營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、契稅、印花稅、土地增值稅等等，這些稅，雖然名義上由房地產(chǎn)企業(yè)繳納，實際上卻完全由購房人承擔(dān)。稅之外，更有數(shù)不清的收費，即使屢次清理之后，還剩下幾十項。
按照經(jīng)濟學(xué)的理論，買房，主要是投資行為，應(yīng)該受到鼓勵。所以，不少國家，不但購買人的稅負極輕，還能享受到其他稅收照顧，如允許按照購房價格的一定比例，抵扣個人所得稅的應(yīng)納稅所得額等。購房退稅的慣例，我們至今沒有實行。
房產(chǎn)稅，或者物業(yè)稅公平的作用極為有限，不會因為征物業(yè)稅，窮人就能住上房；調(diào)節(jié)經(jīng)濟也談不上；其唯一的目的，就是增加地方財政收入。
現(xiàn)在地方政府想的就是如何增加收入，因為地方事務(wù)繁多，支出太大，而中央財政也沒有多少轉(zhuǎn)移支付的空間。現(xiàn)在，房價越來越高，房子又是不動產(chǎn)，征稅比較方便。所以，物業(yè)稅是地方政府最好的收入渠道。有人建議，如果開征物業(yè)稅，就不再征收營業(yè)稅等，也不再征收各種費，這幾乎不可能。
有人把物業(yè)稅理解成政府對服務(wù)的收費，個人買了房子，可是政府提供了保護，應(yīng)該交稅。這也是一種誤會。因為公民已交了其他稅，政府有義務(wù)、也有財力保護公民的個人財產(chǎn)安全。
有關(guān)部門，應(yīng)該出來明確一下“研究開征物業(yè)稅”，具體內(nèi)容到底如何？什么時候征？要知道燃油稅從“研究開征”到靴子落下，經(jīng)過了十幾年。
大家現(xiàn)在最關(guān)心的是，物業(yè)稅如果真的開征，是不是會抬高本已難承受的高房價；如果征收物業(yè)稅，那些擁有多套房的炒房人，成本會不會增加，因此可能打擊他們的投機積極性，進而會穩(wěn)定房價？
物業(yè)稅肯定會影響房價：房子是耐用品，人們買房，是因為在以后的很多年里，房子會提供收益流，收益流的現(xiàn)值之和，就是房子理論上的現(xiàn)價。如果收益流下降了，房價就會下降，反之，則會上升。當(dāng)然這是理論上說的，實際情形要復(fù)雜很多，不過這是一個觀察和判斷的重要視角。
人們買房會獲得哪些收益呢？第一，租金。把買的房子租出去獲得租金，這是顯性的租金。如果自住，就不必再出去租房，實際上為自住者節(jié)約了租金，這是隱性的租金收入，雖然業(yè)主并沒有實際得到租金，但因為節(jié)約了租金，提高了業(yè)主的消費能力。所以，物業(yè)稅一般也包括對租金的課征，當(dāng)然，隱性租金沒法征，在這個意義上，自住房者占了便宜。第二，房屋的增值收益。城市的土地是稀缺的，正常情況下，房屋會增值，長期更是如此。
但是，擁有住房也要付出成本：第一，抵押貸款利息。大部分人都有抵押貸款，每年要付出利息。第二，稅收（和其他費用），即房產(chǎn)存續(xù)期間的財產(chǎn)稅（房產(chǎn)稅或者物業(yè)稅）、所得稅等。
所以，擁有房子，每年獲得的凈收益是：租金加上房屋增值，再減去利息和稅收。房子的現(xiàn)價，就是每年凈收益的折現(xiàn)值之和。如果其他條件不變，只是增加稅收，那么，擁有房子的凈收益就會下降，房子現(xiàn)價會下跌。因此，如果條件適當(dāng)，物業(yè)稅有降低房價的作用，也可以在一定程度上可抑制炒作。
可是，其他條件不變幾乎是不可能的，房子的租金和增值收益，就不好確定；抵押貸款利息也是變化的。如果其他因素導(dǎo)致的收益增加，抵消了物業(yè)稅，凈收益就會增加，房價會上升。所以，征物業(yè)稅，對房價的影響，非常不確定的。希望物業(yè)稅降低房價，打擊房地產(chǎn)投機，從長期看，可能只是一廂情愿的幻想。
（作者系北京航空航天大學(xué)金融研究中心常務(wù)副主任） |
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