增加保障性住房投資是一招活棋
    2008-11-14    作者:尹中立    來源:東方早報

  在國務(wù)院最近出臺的刺激經(jīng)濟十條舉措中將保障性住房建設(shè)列為第一項,緊接著住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布了總額為9000億元的保障性住房的建設(shè)計劃,準備在今后三年內(nèi)要新增加200萬套廉租房、400萬套經(jīng)濟適用房,并完成100多萬戶林業(yè)、農(nóng)墾和礦區(qū)的棚戶區(qū)改造工程,總投資將達到9000億元,平均每年3000億元。其中,對廉租房投資2150億元;棚戶區(qū)改造投資1015億元;經(jīng)濟適用房投資6000億元。

  我們以為,此舉不僅是為保增長的應(yīng)急之需,而且具有長期戰(zhàn)略意義,可為中國經(jīng)濟下一輪增長打好基礎(chǔ)。該計劃的實施不僅惠及數(shù)千萬低收入群體,而且可確保中國經(jīng)濟向以內(nèi)需為主的道路上邁進堅實一步。
  需要強調(diào)的是,十年前我們在應(yīng)對亞洲金融危機時,主要手段也是從房地產(chǎn)投資入手,收到了明顯成效,使中國經(jīng)濟成功克服了亞洲金融危機的影響。如今,我們還是從增加房地產(chǎn)投資入手,但現(xiàn)在的背景與十年前有很大差異,因此選擇途徑也有很大不同。十年前,我國城市居民的住房制度改革還沒真正啟動,還是在計劃經(jīng)濟體制遺留下來的高度福利化住房分配制度之下,只要打破制度約束,住房的需求立即釋放出來,1998年后的10年經(jīng)濟發(fā)展歷程也充分證明了住房制度改革對刺激房地產(chǎn)投資的重大意義。
  但我們也應(yīng)該看到,以市場化為主導的住房制度改革在刺激經(jīng)濟增長的同時,也帶來了一些負面結(jié)果,經(jīng)濟失衡與住房制度改革之間就有密切的聯(lián)系。住房制度改革之后,隨著房價的不斷飆升導致居民住房消費支出迅速增加,而企業(yè)及政府在房價及地價上漲過程中受益,結(jié)果是居民在總儲蓄中的比重由1998年前的50%以上下降到2007年的40%以下,十年時間下降10個百分點。而政府及企業(yè)的儲蓄在總儲蓄中的比重則相應(yīng)上升10個百分點。居民財富相對減少的結(jié)果一定是消費不足,中國經(jīng)濟越來越依靠外部需求,經(jīng)濟失衡由此而生。
  顯然,在住房改革十年后的今天,房價高企,老百姓早已囊中羞澀,如果再設(shè)法刺激商品房的價格與投資,我們將在經(jīng)濟失衡的道路上越走越遠。
  增加住房保障投資的力度才是一招活棋,是我們今天在住房領(lǐng)域唯一正確的選擇。該計劃的實施,在拉動經(jīng)濟增長的同時,可以有效縮小居民收入分配差距(給低收入者以住房保障等同于政府給這些群體大額收入補貼);減少居民在住房消費上的開支可以有效刺激居民消費,校正經(jīng)濟失衡,使中國經(jīng)濟盡快回到依靠內(nèi)需為主的軌道上來,有利于中國經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展,有利于構(gòu)建和諧社會。
  但我們應(yīng)該清醒地看到,此計劃的實施不符合地方政府的利益,因為其收入減少而支出增加。為此,我們建議中央財政設(shè)立住房保障專項基金。對地方政府住房保障的投資給予貼息或轉(zhuǎn)移支付,以此來調(diào)動地方政府在完善住房保障制度方面的積極性。
  另外,增加保障性住房的投資力度不利于商品房的銷售,我們建議應(yīng)該鼓勵地方政府通過逆向拍賣的方式購買存量商品住房。所謂逆向拍賣是指政府給出一定區(qū)域房地產(chǎn)價格的指導價,讓開發(fā)商參與競拍,價低者賣給政府,政府將其用于保障用房,賣(或租)給中低收入群體。此舉可以緩解開發(fā)商資金緊張局面,還可以減少政府建房的時間及人力成本。但其關(guān)鍵是操作程序上需要確保“公開、公平、公正”,防止暗箱操作。
  完善保障性住房的運行規(guī)則也是不容回避的事實。目前的經(jīng)濟適用房在運行過程中出現(xiàn)很多弊端,其關(guān)鍵在于管理及分配上存在問題。應(yīng)該將經(jīng)濟適用房的單位戶型嚴格控制在一定范圍內(nèi)(如50平方米左右),禁止在二級市場自由買賣經(jīng)濟適用房。居住在經(jīng)濟適用房里的居民收入水平提高后,只允許將經(jīng)濟適用房賣給政府,由政府按照適當?shù)膬r格回購。此舉可以有效杜絕個別人在經(jīng)濟適用房制度上的尋租行為。

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