據4月16日《信息時報》報道，不少預備今年上市的房地產企業(yè)上市計劃擱淺，同時，今年前3個月在港上市的40家大型內地(包括有內地業(yè)務的)房地產企業(yè)市值平均縮水30%，讓發(fā)展商倍感資金壓力。

　　一直以來，看多房市者以宏觀經濟向好、需求剛性、城市化、消費結構升級等宏大敘事來為繼續(xù)推高房價泡沫尋找理由。人民幣的內貶外升等務虛概念也一直作為房地產增值、蠱惑投資者進入房市的賣點。
　　美國次貸危機的教訓在中國房地產市場找不到哪怕是有點相關的成分�？陀^地講，發(fā)生在美國的次貸市場危機根源是房價等資產價格泡沫嚴重脫節(jié)于消費者的可支配能力和風險可承受能力。然而，在中國房地產市場，相對于個人可支配收入甚至純收入，高達十幾倍甚至數十倍的房價，不論是對銀行還是對房地產開發(fā)商風險敞口是不可避免的。但如果試圖繼續(xù)用蠱惑房價上漲來填充這個風險敞口，則破壞性更不可避免。不過，當前房價的理性回歸進程應該已經開始。
　　首先，當前的高通脹問題，以及由此帶來的負利率正進一步促使房價理性回歸。持續(xù)的高通脹問題實際上反映了人民幣對內的貶值，這對目前的高房價和房貸無疑是一種真實的風險。在高通脹和負利率下，把房地產喻作反通脹的保值增值投資存在誤導嫌疑。這是因為，在地產金融尚不發(fā)達的中國，房產的風險對沖功能和避險功能缺乏，房價的波動風險尚無法得到有效的沖銷。而房地產本身屬于不動產、非貿易品，人民幣升值與否并不能改變其內含的價值。并且，沒有工資增長機制的策動，高通脹實際上侵蝕的是居民住房需求的購買力和房貸供款風險。所謂通脹無牛市，不僅說的是股市，對房市也適用。
　　其次，在高通脹與負利率下，過去房地產開發(fā)商與金融機構利益共贏的局面必然出現了裂縫，利益訴求點的偏離不可避免。在經濟高增長、低通脹時期，房價的上漲客觀上使得房地產開發(fā)商與金融機構間具有明顯的共同利益訴求。而隨著高通脹和負利率的出現并持續(xù)，金融機構與房地產相關貸款的風險敞口將持續(xù)暴露出來。為降低與房地產相關領域的風險敞口，金融機構并不愿意房價持續(xù)走高，因為這意味著房貸違約風險概率的增加。特別是房地開發(fā)貸款，如果房價繼續(xù)走高，房地產開發(fā)商就有動機和資源高價買地；最終貸款買地實際上使得銀行成為了最后風險的承擔者。對于銀行來講，如果高通脹與負利率持續(xù)并存，銀行的房貸類資產的風險概率將不可避免地上升。
　　在銀行的房貸類資產中，開發(fā)商貸款的風險敏感度變得越來越大。目前由于房市交易量萎縮現象不斷加深，而且預計隨著高通脹、負利率的持續(xù)，潛在的最終消費購房需求將受到壓制。房價降溫將使開發(fā)商房款回收率和回收額受到明顯的影響，加之外部融資渠道受到了市場和政策等層面的限制，開發(fā)商的現金流緊張問題不可避免；同時銀行的房產開發(fā)貸款風險將越來越突出。顯然，銀行與開發(fā)商的利益不一致將更加突出。
　　由此看來，目前的形勢顯示，房價理性回歸的條件和基礎已經具備。

(北京普藍諾經濟研究院研究員)