眼下，外資銀行正在對我國的個人房貸市場張開大嘴。近期央行上海總部統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，2007年末，上海中資商業(yè)銀行個貸余額為2860億，同比增長15.15%，個貸占房貸的82.2%，創(chuàng)歷史高位。就全年走勢分析，在去年9月27日央行和銀監(jiān)會出臺《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》之后，市場立即有所反應(yīng)，部分城市的樓市出現(xiàn)盤整和下調(diào)態(tài)勢，個人住房貸款回落，第四季度上海中資商業(yè)銀行個貸新增額較三季度下降39%。然而與此同時，外資銀行外幣個人住宅貸款卻呈現(xiàn)逆勢擴張、加速增長的跡象。2007年第四季度，在滬各外資銀行個人住宅貸款新增18.98億，占全年新增總量的41%。
　　這一現(xiàn)象背后到底隱藏著怎樣的內(nèi)幕？從外資銀行的意愿上講，改革開放30年中國經(jīng)濟年均增長近10%，堪稱世界經(jīng)濟發(fā)展史上的最大奇跡，隨著WTO過渡期的結(jié)束，所有國際金融巨頭都想做強做大中國業(yè)務(wù)，分食中國經(jīng)濟高速成長的蛋糕，急于在中國謀取風(fēng)險較低、回報較高的銀行業(yè)務(wù)利潤。
　　為什么在中資銀行業(yè)務(wù)下滑之時，外資銀行卻生意分外紅火？從中國利用外資政策的演變上分析，2006年是一個分水嶺，之前基本上持歡迎態(tài)度，之后是規(guī)范加限制；標(biāo)志性文件有兩個，一是《關(guān)于外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定》，主要規(guī)范和限制外資并購，很大程度也是那年炒得沸沸揚揚的凱雷并購徐工案的結(jié)果；二是《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》，是針對房地產(chǎn)業(yè)的。就房地產(chǎn)業(yè)而言，政策出臺后，外資進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模并未下降，只是投資結(jié)構(gòu)有所調(diào)整，比如整幢收購成熟物業(yè)的案例比2005年明顯減少。
　　從房貸需求上分析，房產(chǎn)新政使境內(nèi)居民購房意愿下降，卻并未明顯改變外資對內(nèi)地物業(yè)的投資欲望。首先，人民幣依然處于快速升值的通道中，外資只要呆在國內(nèi)就會升值；其次，中美利率目前已經(jīng)倒掛，美聯(lián)儲和歐洲央行在降息，而中國央行卻在加息，倒掛現(xiàn)象還將加劇，緊盯美元的港幣利率亦是如此；再次，目前還出現(xiàn)部分境內(nèi)居民通過借外幣貸款規(guī)避“二套房”政策的情況。
　　這就意味著，房貸新政有“限內(nèi)不限外”之嫌。其實，近幾年諸多的信貸緊縮政策，都未對外資銀行進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，這既涉及到鼓勵外資銀行進(jìn)入中國的政策，也在于目前外資銀行在國內(nèi)的信貸業(yè)務(wù)中所占比重較小，監(jiān)管部門有些忽視他們。比如去年的房貸新政，針對于“二套房”的標(biāo)準(zhǔn)，央行和銀監(jiān)會并未明確適用非居民，這樣在國內(nèi)商業(yè)銀行提高個貸門檻的同時，外資銀行實際上是在降價門檻，在一定程度上，他們是在享受“非國民待遇”。
　　2007年末，上海中資商業(yè)銀行人民幣自營性房地產(chǎn)貸款不良率為1.01%，與上年基本持平，其中個人住房貸款不良率為0.7%，同比下降0.06個百分點。由此可見，上海以及全國個人房貸依然是一塊優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，在中國目前的金融體制下，基本上尚無房貸類的金融衍生品，不可能爆發(fā)類似美國的次貸債危機。在經(jīng)濟全球化背景下，雖然我們不能抱著“肥水不流外人田”的狹隘觀念，但也不能任由外資流入。
　　在我國宏觀經(jīng)濟同時面臨“過熱”和“過冷”雙重風(fēng)險的情況下，在海外熱錢依然持續(xù)涌入國內(nèi)房地產(chǎn)市場的形勢下，在一些國際投行對于中國樓市公開唱空、暗地做多的背景下，規(guī)范外資和維護房貸政策的公平性、權(quán)威性、有效性，需要我們嚴(yán)防外資銀行趁機大肆放貸。

（作者系上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所副所長）