據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，3月份全國(guó)70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有12個(gè)，二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有12個(gè)，分別比上月增加10個(gè)和7個(gè)。同時(shí)，3月份70個(gè)大中城市新建商品住宅成交量為21.7萬(wàn)套，環(huán)比上月增加65.9%，接近去年同期水平。綜合來(lái)看，當(dāng)前樓市情緒有所好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)回穩(wěn)可能性進(jìn)一步增大。但要關(guān)注股票市場(chǎng)對(duì)樓市需求的替代作用。
政策組合刺激效應(yīng)顯現(xiàn)
3月份，國(guó)家有關(guān)部委集中出臺(tái)刺激政策措施，穩(wěn)定住房消費(fèi)，鼓勵(lì)剛性住房需求和改善性住房需求入市。無(wú)論是土地供應(yīng)調(diào)節(jié)還是金融稅收制度調(diào)整，政策措施針對(duì)性很強(qiáng)，對(duì)市場(chǎng)情緒和預(yù)期產(chǎn)生明顯影響。從近期市場(chǎng)反映看，樓市交易意愿有所增強(qiáng)。應(yīng)該看到，政策始終是影響我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)方向的重要外生變量。盡管政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，與房地產(chǎn)市場(chǎng)總量規(guī)模擴(kuò)張成反向關(guān)系，就目前市場(chǎng)狀況而言，政策變化直接關(guān)系到居民家庭財(cái)富的保值增值，因而已經(jīng)構(gòu)成購(gòu)房決策的重要參考因素。而市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)的變化將形成反饋機(jī)制，對(duì)樓市參與主體預(yù)期產(chǎn)生正向激勵(lì)，加快政策效應(yīng)釋放。
股市對(duì)樓市有需求替代作用
股票市場(chǎng)需求對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求有替代作用。過(guò)去，我國(guó)也曾多次出現(xiàn)股市與樓市的轉(zhuǎn)換關(guān)系。在我國(guó)投資渠道整體狹窄的現(xiàn)實(shí)約束下，住宅不動(dòng)產(chǎn)已然成為投資主要品種�？傮w看，股市走牛時(shí)，樓市漲幅通常不會(huì)太大。2006年以來(lái)我國(guó)樓市漲幅逐級(jí)增大，也與股市見(jiàn)頂回落并持續(xù)走熊有很大關(guān)系。
不過(guò)，這種情況隨著股票市場(chǎng)的交易活躍出現(xiàn)了變化。股票資產(chǎn)在家庭資產(chǎn)配置中地位的上升，有可能會(huì)降低股票與住宅的替代關(guān)系。這意味著股票有可能取代住宅不動(dòng)產(chǎn)成為家庭財(cái)富配置的主要選擇。2015年一季度，據(jù)中國(guó)人民銀行城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查，城鎮(zhèn)居民偏愛(ài)的前三位投資方式依次為：基金及理財(cái)產(chǎn)品、債券和股票，選擇這三種投資方式的居民占比分別為33.8%、15%和13.8%�；鸷屠碡�(cái)產(chǎn)品間接投資于股票市場(chǎng)，因此股票已經(jīng)成為居民投資主要選擇。今年3月我國(guó)A股新增開(kāi)戶超480萬(wàn)，創(chuàng)近8年新高。
雖然當(dāng)前我國(guó)股市累積漲幅巨大，但相對(duì)于住宅價(jià)格漲幅，股票仍有增長(zhǎng)空間。應(yīng)該看到，股票市場(chǎng)承載著戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展希望，是國(guó)有企業(yè)改革的主戰(zhàn)場(chǎng)，是深化改革創(chuàng)新紅利釋放的主渠道，也寄托著創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)驅(qū)動(dòng)發(fā)展的夢(mèng)想。盡管短期內(nèi)股票市場(chǎng)漲幅過(guò)大可能存在調(diào)整需要，但從長(zhǎng)期看，股票市場(chǎng)趨勢(shì)性向好是毋庸置疑。但這并不否定住宅投資的價(jià)值�？陀^分析，城鎮(zhèn)化空間巨大，我國(guó)住宅市場(chǎng)仍有穩(wěn)定發(fā)展空間。未來(lái)剛性住房需求和改善性住房需求將構(gòu)成市場(chǎng)主要需求動(dòng)力。投資者通過(guò)股票投資積累財(cái)富后，也存在改善性住房需求。從這一點(diǎn)看，股市與樓市又有相互促進(jìn)作用。
賣(mài)房炒股不是理性行為
股票和住宅不動(dòng)產(chǎn)，均是家庭財(cái)富配置的重要組成部分。但買(mǎi)股還是買(mǎi)房子，甚至是賣(mài)股買(mǎi)房，或賣(mài)房炒股，主要取決于購(gòu)買(mǎi)條件剛性以及兩種資產(chǎn)的預(yù)期投資回報(bào)率，反映的是投資者財(cái)富配置傾向。投資是一項(xiàng)高風(fēng)險(xiǎn)決策，要量力而行，要充分估計(jì)可能風(fēng)險(xiǎn)并準(zhǔn)備承受風(fēng)險(xiǎn)損失。但我國(guó)股民，特別是新開(kāi)戶股民，往往風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)。就資產(chǎn)而言，股票比住宅價(jià)格波動(dòng)的可能性更大，流動(dòng)性更強(qiáng)。過(guò)去，我國(guó)股票市場(chǎng)曾經(jīng)多次出現(xiàn)持續(xù)下跌，給股民造成巨大財(cái)務(wù)損失。但人們?nèi)菀淄洑v史教訓(xùn)的特質(zhì)，使得個(gè)體非理性演變?yōu)榧w非理性，有可能承受股票價(jià)格泡沫的風(fēng)險(xiǎn)。因此，在樓市觸底回升可能增大的背景下，剛性住房需求和改善性住房需求無(wú)需等待。
