房市剛剛有所掉頭，危機(jī)的預(yù)言與恐懼的呼救便再次一齊響起。由于這次的叫聲更大了，連一些向來(lái)主張厲行改革與結(jié)構(gòu)調(diào)整的人士(例如吳敬璉老先生)也坐不住了，站出來(lái)呼吁政府，要防止樓市崩盤(pán)。這再次刺激了筆者的神經(jīng)，我感到有必要延續(xù)本欄目的有關(guān)論述，繼續(xù)澄清一些懸而未決的問(wèn)題。我的總觀點(diǎn)是，房?jī)r(jià)下跌是好事，只要運(yùn)用適當(dāng)?shù)恼{(diào)整政策，就可以成為發(fā)展經(jīng)濟(jì)的有力手段。
關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的成因，一些人歸之于貨幣，另一些人歸之于包括土地政策在內(nèi)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)因素。持有后一種觀點(diǎn)的人，并非不承認(rèn)貨幣的非中性性質(zhì)，但他們認(rèn)為實(shí)體經(jīng)濟(jì)的因素更重要，甚至他們還認(rèn)為通過(guò)實(shí)行經(jīng)濟(jì)的自由化，可以把外匯的流入轉(zhuǎn)化為重要的發(fā)展機(jī)會(huì)。在房?jī)r(jià)下跌面前感到恐懼的人，則都屬于前者。他們傾向于把宏觀經(jīng)濟(jì)看作貨幣推動(dòng)下的簡(jiǎn)單循環(huán);既然繁榮期已過(guò)，他們認(rèn)為接下來(lái)的也就只能是蕭條(甚至危機(jī))了。持有這種觀點(diǎn)的人大都嚴(yán)重忽略實(shí)體經(jīng)濟(jì)因素，忽略中國(guó)正在展開(kāi)的城市化進(jìn)程。他們只是拿著宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)教科書(shū)照本宣科，而其中引用的實(shí)例大都是相對(duì)靜態(tài)的發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的例子。
在目前的市道下，強(qiáng)調(diào)貨幣的觀點(diǎn)很容易得出一個(gè)政策推論，那就是要救市，要防止房?jī)r(jià)跌得太快，防止系統(tǒng)性的崩潰。頗為有趣的是，筆者發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)期以來(lái)這種學(xué)術(shù)觀點(diǎn)與行政部門(mén)的立場(chǎng)暗中合拍，彼此呼應(yīng)。例如，證券監(jiān)管部門(mén)認(rèn)為，股票行情主要來(lái)源于資金的多寡，因此，每每行情清淡之時(shí)，證監(jiān)會(huì)就會(huì)疏通資金的來(lái)源(T+0也相當(dāng)于增加了股市中的資金)，以為這樣一來(lái)，股市就會(huì)重歸繁榮。有些人當(dāng)年害怕股權(quán)分置改革，現(xiàn)在害怕注冊(cè)制，原因也在于此。
貨幣觀點(diǎn)反映在房地產(chǎn)調(diào)控上，就是要掐住“流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金”。由于這個(gè)政策不分青紅皂白地予以實(shí)行，其結(jié)果是首先掐住了對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的貸款，意圖以此來(lái)迫使開(kāi)發(fā)商降價(jià)銷(xiāo)售。筆者把這個(gè)“早早地就來(lái)、久久地不去”的做法列為房地產(chǎn)領(lǐng)域的頭號(hào)愚蠢政策。開(kāi)發(fā)商資金緊張，首先就會(huì)縮減投資，而不是以降價(jià)的方式來(lái)清盤(pán)。大家可以自己去調(diào)查，有沒(méi)有這樣傻瓜的開(kāi)發(fā)商，寧愿便宜地賣(mài)掉現(xiàn)房，也要去開(kāi)發(fā)期房?開(kāi)發(fā)商克服千難萬(wàn)難，也要保證房屋正常銷(xiāo)售，賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)，因?yàn)檫@是他收獲果實(shí)的時(shí)候，是他所有活動(dòng)的目的。況且，多年以來(lái)，新房的推盤(pán)期都是相當(dāng)短暫的，縱使開(kāi)發(fā)商資金緊張，這種壓力也只有在這個(gè)短暫的期間有效，而在其他時(shí)候，縱使他想降價(jià)，他也無(wú)房可售。
上述政策立場(chǎng)目前步入了一個(gè)新階段，這就是對(duì)信托業(yè)以及所謂“影子銀行”的整頓。本文無(wú)意全面評(píng)論這項(xiàng)政策動(dòng)作，而只限于指出，這項(xiàng)行動(dòng)客觀上進(jìn)一步擠壓了開(kāi)發(fā)商的融資渠道。開(kāi)發(fā)商缺乏資金，開(kāi)發(fā)投入必定下降(事實(shí)也是如此)，這為未來(lái)某些年份的房?jī)r(jià)上漲再次埋下了伏筆。目前，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的確已經(jīng)陷入了困境，許多企業(yè)的利潤(rùn)表一個(gè)個(gè)都靚麗無(wú)比，但企業(yè)本身卻要倒閉了。假如資金充裕，這些企業(yè)原本可以在一年年的微利(甚至虧損)中長(zhǎng)期生存下去的，原本可以好好地為人民服務(wù)的。真不知道，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)倒閉了，這對(duì)廣大意圖購(gòu)房的人們來(lái)說(shuō)，算不算喜訊?這讓那些資金充裕的大開(kāi)發(fā)商們有機(jī)會(huì)再次(繼2008年之后)發(fā)起“大魚(yú)吃小魚(yú)”的行動(dòng)，眾位房地產(chǎn)大佬們可以繼續(xù)獨(dú)領(lǐng)時(shí)代的風(fēng)騷了。我不確定這是不是本次政策行動(dòng)的目的。
我并不認(rèn)為行政官員們的上述政策立場(chǎng)直接來(lái)自于學(xué)術(shù)領(lǐng)域，我認(rèn)為它主要建立在錯(cuò)誤直覺(jué)和狹隘經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)之上。這不能過(guò)分地怪罪他們。連經(jīng)濟(jì)學(xué)家們都是如此，何況行政官員呢?貨幣觀點(diǎn)與實(shí)體觀點(diǎn)的割裂是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個(gè)特征。這兩者需要溝通起來(lái)，需要在已有聯(lián)系的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步予以一致化�！八惴ń�(jīng)濟(jì)學(xué)”愿意視之為自己的使命。
現(xiàn)在再回到房地產(chǎn)市場(chǎng)。本欄目已經(jīng)數(shù)次說(shuō)明，基于土地改革進(jìn)程的現(xiàn)有安排，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)發(fā)生交易量的萎縮，以至發(fā)生危機(jī)。目前即使面臨危機(jī)的危險(xiǎn)，也是這樣的安排逼出來(lái)的。房屋縱然是一種消費(fèi)品，對(duì)它的購(gòu)買(mǎi)也是可以適當(dāng)延后的。目前的政策是在明確告訴大家“暫時(shí)不要買(mǎi)房”，同時(shí)也在阻礙對(duì)房屋的興建，真不知道這是要干什么?在股市方面，一面宣布要搞注冊(cè)制，一面正在強(qiáng)化和延續(xù)執(zhí)行審批制。這兩個(gè)市場(chǎng)是何其相似啊!既然“大利空”在后面，投資者們此時(shí)當(dāng)然選擇按兵不動(dòng)了。說(shuō)是“要人為制造危機(jī)”吧，卻又不太像，因?yàn)椤拔C(jī)管理模式”已經(jīng)悄悄地啟動(dòng)了，它的目的就是打開(kāi)貨幣閘門(mén)，再次放水。
筆者寧愿把這一切解釋為考慮不周的結(jié)果。簡(jiǎn)單地釋放貨幣是一種“懶政”。強(qiáng)力除弊的政策也需要與大力興利的政策相互配套，方才可行。總之一句話(huà)：改革的時(shí)間表需要提前執(zhí)行;無(wú)論股市中的注冊(cè)制，還是房地產(chǎn)領(lǐng)域的土地改革，都有必要提前盡快推行。要把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)視為普通正常企業(yè)，按照一般商業(yè)原則向其供應(yīng)各類(lèi)資金。土地改革可以與限購(gòu)的取消同時(shí)推出，要讓房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需雙方都自由自主地進(jìn)行發(fā)展，讓房?jī)r(jià)在供應(yīng)的大幅增長(zhǎng)中自由地下降。
目前的空置房屋即使較多，也要通過(guò)房?jī)r(jià)的下跌以及長(zhǎng)期預(yù)期的改變，才能把這部分存貨逼出來(lái)(而不可能依靠區(qū)區(qū)的反腐舉措)。市場(chǎng)將會(huì)在考慮這一因素之后自主地決定需要新增的營(yíng)建量。目前的部分房主是在替未來(lái)的移民持有房屋，市場(chǎng)經(jīng)過(guò)連續(xù)的自我調(diào)適之后，相信最終(也即城市化結(jié)束時(shí))不會(huì)發(fā)生嚴(yán)重的剩余。恰恰相反，假如不任由市場(chǎng)來(lái)進(jìn)行自由調(diào)節(jié)，最終發(fā)生嚴(yán)重過(guò)剩和錯(cuò)配的可能性將是很大的。房地產(chǎn)局勢(shì)的明朗化將會(huì)決定性地迫使投機(jī)資金退出，回流實(shí)體經(jīng)濟(jì)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)力急需再造。城市化的大方向無(wú)疑是正確的，可是，已經(jīng)公布的數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)城市化的速度仍然偏慢，正是高房?jī)r(jià)阻止了城市化。下面需要轉(zhuǎn)向以低房?jī)r(jià)來(lái)吸引移民，充實(shí)城市的人口，以便挽救被土地和房產(chǎn)政策所扭曲了的勞動(dòng)力與資本的比例關(guān)系。
只要立足于改革和發(fā)展來(lái)調(diào)控市場(chǎng)，就不存在“拯救樓市”這個(gè)問(wèn)題。退一步講，即使銀行發(fā)生了問(wèn)題，在現(xiàn)行體制下，對(duì)危機(jī)的治理也是很容易的�，F(xiàn)行體制脫胎于前計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制，而后者就是為治理經(jīng)濟(jì)危機(jī)而設(shè)計(jì)的，它擁有多樣化的、強(qiáng)大的手段來(lái)處理危機(jī)。我國(guó)的金融體系主要由大銀行構(gòu)成，這種結(jié)構(gòu)非常便于對(duì)銀行進(jìn)行施救。有了類(lèi)似的體制支撐，原本進(jìn)行大刀闊斧的激進(jìn)改革，而我們的改革近年來(lái)卻一直很保守，謹(jǐn)小慎微。這種謹(jǐn)慎是一種浪費(fèi)，是不了解體制堅(jiān)強(qiáng)性的人在心懷叵測(cè)的恐嚇之下作出的中庸抉擇。治理危機(jī)的手段越強(qiáng)大，就越不必畏懼改革，該是認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)的時(shí)候了。