樓市調(diào)控不是不滿足正常的居住權(quán)，樓市去泡沫化也不等于去杠桿化。這應(yīng)是央行強調(diào)加快個人住房貸款發(fā)放節(jié)奏的本意所在。

　　在央行日前召開住房金融服務(wù)專題座談會上，央行副行長劉士余要求商業(yè)銀行合理確定首套房貸款利率水平，提高服務(wù)效率，及時審批和發(fā)放符合條件的個人住房貸款。在樓市終于進入去泡沫化階段的敏感期，央行的這一口頭要求，引發(fā)公眾熱議:央行即將出手托市嗎?

　　與其說央行的新要求是托市，不如說是央行希望商業(yè)銀行保持其應(yīng)有的信貸功能。今年以來，在銀行房貸額度普遍告緊的情況下，個人房貸的辦理周期突然被拉長。其原因是，去年以來受互聯(lián)網(wǎng)金融影響出現(xiàn)的銀行存款搬家現(xiàn)象，部分限制了銀行的貸款空間。而嚴(yán)格的存貸比政策要求和存款考核壓力，進一步強化了銀行錢緊的外在表現(xiàn)。出于資金回籠的需要，商業(yè)銀行普遍開始將信貸結(jié)構(gòu)向回報周期較短的小額貸、經(jīng)營貸、消費貸傾斜，而將房貸置于了非優(yōu)先位置。即使發(fā)放房貸，也是上調(diào)利率者優(yōu)先，有打折訴求者靠后。

　　盡管房貸收緊是銀行趨利避害的自然選擇，但其副作用顯而易見。眾所周知，目前的樓市調(diào)控政策是以行政調(diào)控為主導(dǎo)的非常態(tài)，限購等調(diào)控手段盡管效率高，卻可能對有正常住房需求和改善性住房需求的群體造成“誤傷”。在這種情況下，如果銀行房貸持續(xù)收緊，“誤傷”面積就會擴大。

　　樓市調(diào)控不是不滿足正常的居住權(quán)，樓市去泡沫化也不等于去杠桿化。這應(yīng)是央行強調(diào)加快個人住房貸款發(fā)放節(jié)奏的本意所在。

　　而且，加快個人住房貸款發(fā)放節(jié)奏也未必會起到托市的作用。一方面，對個人住房貸款的申請資質(zhì)仍然嚴(yán)格，而且門檻還在趨于抬高，加快個人住房貸款發(fā)放節(jié)奏所產(chǎn)生的市場效應(yīng)仍將大大被限制。另一方面，樓市之所以形成泡沫，本質(zhì)上是地價占比過高、流動性泛濫、民間資本投資渠道狹窄共同催生的結(jié)果。其內(nèi)在驅(qū)動力與是否發(fā)放房貸并無直接關(guān)聯(lián)。此前，央行行長周小川剛剛強調(diào)，在經(jīng)濟仍在合理運行區(qū)間的情況下，不會出臺大規(guī)模刺激政策。這實際上已經(jīng)限制了貨幣超發(fā)推高樓市價格的空間。而隨著向社會資本開放的市場門檻逐漸降低，社會資本正獲得新的進入?yún)^(qū)域，之前不得不涌入樓市的資金也有望因此分流。

　　還要看到，自第二季度全國樓市量價齊跌的局面形成以來，市場對未來房價的預(yù)期已經(jīng)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，甚至連主流開發(fā)商也承認(rèn)這一點。僅僅是加快個人房貸發(fā)放，不可能改變新形成的預(yù)期。

　　實際上，即使央行從口頭要求形成文件，也未必能改變目前房貸收緊的態(tài)勢。商業(yè)銀行有經(jīng)營自主權(quán)，對貸款風(fēng)險也有其內(nèi)部評估機制。這就決定了加快房貸發(fā)放節(jié)奏將呈現(xiàn)差異化景象。不同銀行將有快有慢。

　　而差異化經(jīng)營，讓銀行成為真正的市場主體，對消費者最有利。就此而言，與其期待房貸寬松，不如期待銀行提供差異化服務(wù)，讓我們能夠用腳投票更現(xiàn)實。