很多人認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫很快就會(huì)破滅，這種判斷是建立在數(shù)據(jù)指標(biāo)和歷史經(jīng)驗(yàn)之上的，數(shù)據(jù)指標(biāo)就是房?jī)r(jià)收入比、房?jī)r(jià)租金比、存貨銷售比、房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行貸款的比重等等，而歷史經(jīng)驗(yàn)就是曾經(jīng)發(fā)生過房地產(chǎn)泡沫危機(jī)的國(guó)外案例。數(shù)據(jù)指標(biāo)顯示，我國(guó)樓市泡沫非常嚴(yán)重，而且這些數(shù)據(jù)指標(biāo)值與日本、美國(guó)、東南亞等國(guó)房地產(chǎn)泡沫破滅時(shí)的指標(biāo)值很接近。在這種情況下，近期國(guó)外輿論對(duì)我國(guó)樓市再次掀起一股 “做空潮”，而這一次國(guó)內(nèi)政商學(xué)三界已經(jīng)不像以往那樣輕率地嗤之為“陰謀論”而置若罔聞，也不像以往認(rèn)為屢試不爽的政府微調(diào)就可以輕松解決問題。筆者認(rèn)為，面對(duì)目前的樓市狀況，需要從防范泡沫破裂的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)高度來看待。

　　縱觀國(guó)際上的房地產(chǎn)泡沫危機(jī)的累積和爆發(fā)，某一時(shí)點(diǎn)上的泡沫有多大、累積到何種程度、是否會(huì)破滅等在事前是難以判斷的，一般只是事后才能證實(shí)，在事前頂多只能做一做數(shù)據(jù)指標(biāo)在國(guó)別間的比較。但是，由于我國(guó)的城市化水平、土地制度和相關(guān)比較國(guó)家差別很大，橫向比較的可借鑒程度不大。若要杜絕事后覺醒的“馬后炮”式判斷，最好就是做實(shí)需求來消化樓市虛增的部分，爭(zhēng)取將泡沫在其破滅之前消化一部分。

　　首先，我們需要認(rèn)識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)在哪里、風(fēng)險(xiǎn)的特征是什么。未來，樓市走向只能是區(qū)域或城市間的分化繼續(xù)加劇，一線和少數(shù)重點(diǎn)二線城市還比較健康，畢竟可持續(xù)的人口凈流入對(duì)樓市需求的支撐力度很大。2001-2010年，北京、上海人口暴增了30%，而十年間新流入城市的人口中，55%的部分集中在經(jīng)濟(jì)排名前五的城市。但是，絕大多數(shù)二線城市和三四線城市就沒有這么幸運(yùn)了，它們最大的問題是人口導(dǎo)入低于預(yù)期，而僅存的有效需求無法填滿過剩供應(yīng)的“黑洞”。一方面，這些城市中絕大部分的批準(zhǔn)預(yù)售/銷售的比值在1.5以上;而更重要的是，過去急于發(fā)展經(jīng)濟(jì)和推進(jìn)城建，地方政府出讓了太多的土地。僅2009-2012年，津漢沈渝四個(gè)典型二線城市出讓的土地面積就超過了1億平方米，遠(yuǎn)大于同期四個(gè)一線城市出讓的土地規(guī)模。除東部少數(shù)三四線城市外，人口規(guī)模越小的城市，人均出讓的土地面積越大。因此，后續(xù)入市住房和待開發(fā)的土地還會(huì)排山倒海地加重庫(kù)存。

　　另一方面，由于本世紀(jì)以來房?jī)r(jià)和地價(jià)持續(xù)過快上漲，特別是2009年刺激性政策對(duì)樓市成交量和價(jià)格的虛推，人口和收入增長(zhǎng)正常驅(qū)動(dòng)(也即城市化驅(qū)動(dòng))的樓市量?jī)r(jià)增長(zhǎng)部分已被提前透支。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，全國(guó)樓市供應(yīng)不足在2009年就出現(xiàn)了反轉(zhuǎn)的拐點(diǎn)，自那以后需求增長(zhǎng)一直由房?jī)r(jià)上漲預(yù)期支撐著。目前，留在市場(chǎng)上的是承受不起高房?jī)r(jià)的剛性需求，占比高達(dá)90%左右。一季度重點(diǎn)一二線城市中，凡是去化較好的項(xiàng)目均是有誠(chéng)意降價(jià)的項(xiàng)目，意味著有效需求是何等有限，對(duì)于房?jī)r(jià)是何等敏感。

　　近期，南寧打響政策救市的“第一炮”，這是一個(gè)很重要的信號(hào)，對(duì)其理解不能過多地放在地方政府如何挖空心思地松綁限購(gòu)上，而應(yīng)該放在政府救市的態(tài)度和思路，這種態(tài)度和思路折射的是如何消化供應(yīng)過剩的風(fēng)險(xiǎn)，特別是防止其轉(zhuǎn)化為泡沫破滅危機(jī)。很明顯，僅僅松綁限購(gòu)不僅是短期“打雞血”的做法，更關(guān)鍵的是受限購(gòu)束縛的需求比較弱，即使將其釋放出來也無法消化龐大的庫(kù)存壓力，政府上下對(duì)此存在共識(shí)。因?yàn)�，很多二線城市限購(gòu)區(qū)域僅限于主城區(qū)，而新增供應(yīng)則主要集中在外圍，限購(gòu)控制住的需求隨城市近年來瘋狂的外圍擴(kuò)張而減少。因此，消化庫(kù)存所需要的數(shù)量級(jí)新增需求，必須從外部導(dǎo)入，而南寧的做法就是將北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)域內(nèi)其他5個(gè)城市的需求導(dǎo)入到南寧這個(gè)區(qū)域中心城市。

　　區(qū)域一體化，意味著區(qū)域內(nèi)要素流動(dòng)方向和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的再造，中心城市的人口和資源積聚能力將增強(qiáng)，住房需求將會(huì)增加。類似于南寧這樣的非重點(diǎn)二線城市、次區(qū)域中心，在全國(guó)有三四十個(gè)左右，這類城市也是樓市風(fēng)險(xiǎn)最突出的城市。借助于區(qū)域一體化，將有效需求導(dǎo)入中心城市，既消化了樓市供應(yīng)壓力(包括商業(yè)地產(chǎn))，也解決了因人口積聚不足而導(dǎo)致的產(chǎn)業(yè)積聚和轉(zhuǎn)型滯后和內(nèi)需不足的問題。

　　從這個(gè)角度講，區(qū)域一體化是新型城鎮(zhèn)化的應(yīng)有之義，樓市泡沫問題也將在新型城鎮(zhèn)化過程中自然消彌。但是，可惜的是，南寧的做法沒有將解決住房需求與解決戶籍需求對(duì)接起來，有區(qū)域一體化或新型城鎮(zhèn)化之表而無其里。試想，如果不解決戶籍障礙，新增的住房需求就無法享受等同于南寧市民的公共服務(wù)待遇，怎么能在南寧安定下來，成為帶動(dòng)消費(fèi)、稅收增長(zhǎng)和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的持久動(dòng)力?最后的結(jié)果，極有可能是短期刺激了一批看好房?jī)r(jià)上漲的外部投資需求，但實(shí)現(xiàn)這部分需求的住房將僅僅貢獻(xiàn)了空置的住房部分，而與區(qū)域一體化并無多大關(guān)系。

　　因此，若想讓房地產(chǎn)泡沫軟著陸，首當(dāng)其沖的就是釋放受抑制的城市化部分，即以戶籍和社保向非戶籍常住人口全覆蓋來釋放有效需求，吸引外來需求。若將購(gòu)房與給予戶籍和社保一對(duì)一掛起鉤，決心要買房和能買得起房的外來人口中，絕大多數(shù)也一定是想要在城市安定下來、也能夠在城市安定下來的人群。這樣的話，先從常住人口開始，人口順應(yīng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化過程中產(chǎn)業(yè)的積聚而自然在區(qū)域中心城市積聚，未來人口增長(zhǎng)和收入增長(zhǎng)就變得可持續(xù)，樓市泡沫消化、新型城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)(向第三產(chǎn)業(yè))也就會(huì)順理成章地實(shí)現(xiàn)。

　　以實(shí)現(xiàn)區(qū)域一體化來松綁限購(gòu)，不僅是樓市分類調(diào)控的體現(xiàn)，而且是樓市行政性干預(yù)漸進(jìn)退出、市場(chǎng)化調(diào)控措施回歸的體現(xiàn)，這是一條正確的路徑。從南寧松綁限購(gòu)的做法，以及近期其他城市傳聞?wù){(diào)整限購(gòu)政策的做法看，地方政府松綁限購(gòu)的還主要是著眼于消化樓市庫(kù)存壓力，對(duì)于區(qū)域一體化和樓市長(zhǎng)久穩(wěn)定的關(guān)系在認(rèn)識(shí)上還不到位。事實(shí)上，我國(guó)任何一個(gè)區(qū)域的中心城市，其人口和資源積聚能力與其地位都不相符，戶籍和公共服務(wù)隔離等行政區(qū)域間的壁壘是主要原因。因此，樓市泡沫中很大一部分是人為造成的，認(rèn)真消除阻礙區(qū)域一體化的行政壁壘，就可以消化整體樓市風(fēng)險(xiǎn)中的很大一部分。