在主要城市房?jī)r(jià)屢創(chuàng)新高時(shí)，近期披露的各地保障房的高空置率數(shù)據(jù)，實(shí)在刺眼。據(jù)國家審計(jì)署8月公布的審計(jì)公告，山東、海南、廣東和云南四省竟有5.64萬套保障房空置。深圳今年首批安居房項(xiàng)目茗語華苑出現(xiàn)“棄購”，申請(qǐng)入圍公租房龍悅居的家庭竟有45%“棄租”。這不能不觸動(dòng)我們反思住房保障模式和效率的神經(jīng)，那就是如何構(gòu)建住房保障領(lǐng)域的長(zhǎng)效機(jī)制。
　　大多數(shù)學(xué)者或業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，保障房頻繁出現(xiàn)“棄購”或“棄租”，根源于區(qū)位偏遠(yuǎn)、交通不便、配套缺乏等公共服務(wù)配套不到位，與低收入人群住房保障的實(shí)際需求脫節(jié)。這種觀點(diǎn)是有道理的，在大城市，低收入人群之所以選擇在城中村居住，除了租金低廉的優(yōu)勢(shì)外，便利的交通、低成本的生活、熟悉的人文社會(huì)環(huán)境等完善的公共服務(wù)配套切合低收入群體的需求是更重要的原因。與深圳一河之隔的香港，配套供給往往先行于保障房建設(shè)，香港的公屋周邊，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、超市、商場(chǎng)、銀行和學(xué)校等基礎(chǔ)公共服務(wù)配套一應(yīng)俱全，與商品房的公共配套不相上下。
　　但是，筆者認(rèn)為，如果從長(zhǎng)效機(jī)制構(gòu)建來看，提高住房保障效率的根本還在于摸索新的保障方式。住房保障是大社會(huì)保障的一部分，而社會(huì)保障是國家抵御公民社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、保障公民基本生活安全的制度體系，這個(gè)概念是由1952年國際勞工組織102號(hào)公約達(dá)成的共識(shí)，包括生有所育，病有所醫(yī)，老殘有所養(yǎng)，失業(yè)有所幫，災(zāi)難有所救，傷有所療和住有所居七方面的保障。對(duì)于低收入人群，這七方面的保障都很重要，沒有主次之分和先后之分，只有急與不急之分。例如，有的低收入人群家庭成員得了重大疾病，則社會(huì)保障的重點(diǎn)應(yīng)放在“病有所醫(yī)”上，在最低住房需求得到保障的前提下，解決其看病的問題比住房要重要；有的低收入家庭成員失業(yè)，則社會(huì)保障的重點(diǎn)應(yīng)放在“失業(yè)有所幫”上，幫助其再就業(yè)并激勵(lì)其工作也比住房要重要。
　　從這個(gè)角度來講，社會(huì)保障的效率取決于社會(huì)成員的檔案建設(shè)，關(guān)鍵是要對(duì)這七大風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確的風(fēng)險(xiǎn)描述和預(yù)算。很遺憾，我們現(xiàn)在各級(jí)政府連基本的人頭都弄不準(zhǔn)確，遑論居民檔案和保障基本需求。在這種情況下，靠拍腦袋決定建多少醫(yī)院、建多少學(xué)校和蓋多少房子，是不會(huì)有很好的效率的。而且，由于信息不對(duì)稱，社會(huì)保障項(xiàng)目往往變成了為完成考核任務(wù)和政績(jī)的“數(shù)量工程”，或淪為少數(shù)人的“福利工程”。低收入人群集中的大城市，每年披露的年度經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展公報(bào)中，城市人均醫(yī)療、教育、住房、福利設(shè)施等資源年年均有增長(zhǎng)，但看病難、上學(xué)難、住房困難的問題不僅沒有緩解，反而形勢(shì)更嚴(yán)峻。目前，小城鎮(zhèn)（市）居民看病和小孩教育都往大城市跑，而大城市優(yōu)質(zhì)中、小學(xué)數(shù)來數(shù)去就那么幾所、優(yōu)質(zhì)醫(yī)院也就那么幾家。因此，若強(qiáng)行規(guī)定公共配套與保障房同步建設(shè)，很難避免上述現(xiàn)象再次上演，特別是現(xiàn)行的政績(jī)考核體制下。
　　因此，筆者認(rèn)為，在3600萬套保障房建設(shè)接近尾聲、城鎮(zhèn)常住人口人均住房面積達(dá)到32.7平方米、住房極度短缺問題基本解決的情況下，在居民檔案建設(shè)還未完成時(shí)，住房保障應(yīng)選擇與大社會(huì)保障范圍內(nèi)醫(yī)療、教育、失業(yè)等其他保障所采取的同樣方式，主要通過貨幣補(bǔ)貼的方式來提高保障效率，主要保障以租為主的基本住房需求。通過政府發(fā)放租房或購房補(bǔ)貼，讓符合條件者到市場(chǎng)上自由選擇。例如，有人愿意住在城中村或與別人合租，把剩余的錢花在職業(yè)再教育、老人看病或小孩教育上；有人覺得住房補(bǔ)貼少了，希望通過政府補(bǔ)貼加父母資助買（或租）更大的房子。通過貨幣補(bǔ)貼都能讓這些人去自由選擇，以充分發(fā)揮市場(chǎng)選擇對(duì)于優(yōu)化資源配置的作用，這樣能使福利總水平最大化。經(jīng)過近二十年的住房市場(chǎng)化和保障房的建設(shè)，存量住房規(guī)模已相當(dāng)大，市場(chǎng)選擇完全能匹配居民差異化的需求。低收入人群一般選擇戶型較小、價(jià)位較低和配套較好的住房，政府完全可通過稅收補(bǔ)貼、貸款貼息，甚至土地折價(jià)等方式來激勵(lì)市場(chǎng)增加這種類型的住房供應(yīng)。
　　相比政府直接投資建設(shè)保障房，采取貨幣補(bǔ)貼的方式還有很多好處。首先，縮短了行政審批和保障房建設(shè)的周期。低收入者拿到補(bǔ)貼后，就能直接到市場(chǎng)上選擇他想租的理想房屋，即刻補(bǔ)貼、即刻入住，保障的有效性大大提高；其次，標(biāo)準(zhǔn)確定（如補(bǔ)貼市場(chǎng)房?jī)r(jià)或租金一定比例），只要這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)不隨意更改，住房保障在代際和代內(nèi)的公平是可以實(shí)現(xiàn)的，而由于土地區(qū)位、數(shù)量上的差異，直接建設(shè)保障房則難以做到代際和代內(nèi)的公平，更可能出現(xiàn)前幾屆政府把優(yōu)質(zhì)土地都用完了，后代人的保障效用下降的局面；再次，貨幣補(bǔ)貼指向存量住房，符合低碳和節(jié)能環(huán)保原則；最后，貨幣補(bǔ)貼模式不受土地的約束，滿足可持續(xù)性，也不會(huì)像集中建設(shè)保障房那樣會(huì)沖擊房地產(chǎn)市場(chǎng)。