近日，房企上市公司新湖中寶發(fā)布公告稱，公司擬以不低于3.07元/股的價(jià)格，定向增發(fā)不超過(guò)17.91億股(含17.91億股)，募集資金不超過(guò)55億元，資金投向?yàn)樯虾Ｅ飸魠^(qū)改造項(xiàng)目。
雖然該方案最終能否通過(guò)證監(jiān)會(huì)審批還有待觀察，但是，由于該募集資金投向符合目前國(guó)家加大對(duì)棚戶區(qū)改造信貸支持的政策導(dǎo)向，預(yù)計(jì)獲批可能性很大。這也意味著，從2010年開(kāi)始的對(duì)房企再融資實(shí)施無(wú)限期暫停，將有條件放開(kāi)。
有條件放開(kāi)，無(wú)疑是房企獲得再融資支持的首要原則。而如果無(wú)條件重啟房企再融資之門，就等于宣布本輪樓市調(diào)控退出。顯然，從目前房?jī)r(jià)的走勢(shì)看，尚不具備這樣的條件。
但是，不具備調(diào)控退出條件，不等于房企再融資之門永遠(yuǎn)關(guān)閉。事實(shí)上，在經(jīng)歷了近4年的調(diào)控之后，開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念發(fā)生了很大變化。特別是新一屆政府成立以來(lái)，雖然沒(méi)有繼續(xù)強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，但是在信貸政策、土地政策、再融資政策等方面，尚未對(duì)房企開(kāi)閘。相反，對(duì)保障房建設(shè)、棚戶區(qū)改造等方面卻作出了進(jìn)一步的明確和要求。這傳遞出一種新的信號(hào)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的思路和方法正在轉(zhuǎn)變，即市場(chǎng)的歸市場(chǎng)、政府的歸政府，商品房供應(yīng)和價(jià)格由市場(chǎng)來(lái)調(diào)節(jié)，而中低收入者的住房問(wèn)題、保障房問(wèn)題、棚戶區(qū)改造等，則由政府來(lái)解決。對(duì)參與保障房建設(shè)、棚戶區(qū)改造等的開(kāi)發(fā)企業(yè)，也可以在信貸政策、土地政策、再融資政策等方面予以放寬。
而從新湖中寶此次再融資的資金投向來(lái)看，目標(biāo)是非常明確的，那就是上海市的棚戶區(qū)改造。顯然，這是與6月26日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出的引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)棚戶區(qū)改造的信貸支持，鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本參與棚戶區(qū)改造的要求完全相符。
需要引起重視的是，雖然房企參與棚戶區(qū)改造，應(yīng)在信貸政策、再融資政策等方面予以支持。但是，也決不能輕易給房企再融資大開(kāi)方便之門。
首先，由于房企再融資一般數(shù)額巨大。如果門開(kāi)得過(guò)快、過(guò)猛，對(duì)股市的沖擊和影響是相當(dāng)大的。目前股市受宏觀經(jīng)濟(jì)影響，投資者熱情不高，信心不足。加之金融機(jī)構(gòu)紛紛推出再融資預(yù)案，一旦幾股力量全部沖向股市，可能是一場(chǎng)災(zāi)難。所以，房企再融資之門，要有計(jì)劃、有步驟地打開(kāi)，而不能過(guò)快、過(guò)猛。
第二，要防止房企騰龍換鳥(niǎo)。很多房企，特別是大型房企，資金相對(duì)充足。但是為了獲得更多的“無(wú)代價(jià)”、“無(wú)成本”資金，房企仍然青睞于再融資。于是，有些房企想通過(guò)再融資將其他資金挪出來(lái)，用于購(gòu)地和商品房建設(shè)。甚至在初始階段一次性多拿棚戶區(qū)改造指標(biāo)，以擴(kuò)大再融資規(guī)模。資金到手以后，卻不再參與棚戶區(qū)改造，或改造規(guī)模大大降低。對(duì)這類企業(yè)的再融資，應(yīng)嚴(yán)格控制再融資規(guī)模和再融資節(jié)奏。必要時(shí)可根據(jù)企業(yè)接受的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目任務(wù)，分批批準(zhǔn)其再融資計(jì)劃。
第三，對(duì)手中有足夠閑置土地的房企，要控制再融資。有些參與棚戶區(qū)改造的房企，手中同時(shí)掌握著相當(dāng)規(guī)模和數(shù)量的閑置土地。其參與棚戶區(qū)改造，極有可能是為了捂地。如果這樣，就必須嚴(yán)格控制其再融資。凡是閑置土地超過(guò)一定規(guī)模的，要禁止其再融資。
總之，要鼓勵(lì)房企參與棚戶區(qū)改造，并給予房企一定的信貸資金、再融資等方面的政策支持。但是也必須有條件地放開(kāi)，避免給房企鉆空子，并對(duì)房?jī)r(jià)上漲產(chǎn)生新推動(dòng)力。