經(jīng)典的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)教材告訴我們，商品住房價(jià)格是由供給和需求決定的�；�于自己的商品住房支付能力，城市居民會內(nèi)生出不同層次的住房需求，同時(shí)，商品住房供給必然會順應(yīng)商品住房需求的層級性。今天的房價(jià)，讓人們覺得已經(jīng)高得離譜，其實(shí)，如果考慮到住房供給的層級性，并予以科學(xué)的統(tǒng)計(jì)，你或許會發(fā)現(xiàn)，房價(jià)本來并沒有那么高。
　　商品住房價(jià)格是一個(gè)復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)范疇，房與地是不可分割的統(tǒng)一體，商品住房價(jià)格是這個(gè)統(tǒng)一物的價(jià)格。建筑物與一般商品價(jià)值的形成是相同的。但是，土地是一種特殊商品。原始土地是自然界的產(chǎn)物，并不包含人類勞動在里面，其所以具有價(jià)格是因?yàn)橥恋貕艛嘁�起的地租的資本化。所謂地租實(shí)質(zhì)上就是土地使用者為使用土地而向土地所有人支付的費(fèi)用，反映了土地的自然資源價(jià)值。但另一方面，現(xiàn)實(shí)生活中的土地已經(jīng)過了勞動加工，又凝結(jié)了大量的人類勞動，特別是作為建筑地塊的土地投入的基礎(chǔ)設(shè)施等費(fèi)用更多，而且越往后投入的勞動積累越多。所以，商品住房價(jià)格中投入土地價(jià)值占主要部分。大城市或中心城市以及城市中心區(qū)的房價(jià)之所以更高，主要原因就是這些區(qū)域的土地價(jià)值更高（由勞動投入形成的公共服務(wù)配套價(jià)值更高）。以一、二線城市為例，商品住房建筑裝修成本在1500元/平方米至2000元/平方米之間，扣除20%-30%的稅費(fèi)，地價(jià)占房價(jià)的比例在70%左右。
　　一般商品供應(yīng)渠道比較單一、產(chǎn)品同質(zhì)性較強(qiáng)，而且由于可以運(yùn)輸，通過廠商之間的競爭還會形成均衡價(jià)格，在價(jià)格統(tǒng)計(jì)上較為簡便，市場價(jià)格可以反映和調(diào)節(jié)供求、引導(dǎo)資源配置和居民消費(fèi)，也便于指導(dǎo)行業(yè)發(fā)展政策的修訂。商品住房同質(zhì)性很差，而且供應(yīng)渠道有很多。在商品住房價(jià)格統(tǒng)計(jì)上，應(yīng)當(dāng)將所有市場化供應(yīng)的住房都納入統(tǒng)計(jì)標(biāo)的范圍。首先，在大多數(shù)一、二線城市，二手商品住房交易已經(jīng)超過了新房，完全有理由納入房價(jià)統(tǒng)計(jì)；其次，產(chǎn)權(quán)型保障房本質(zhì)上也是市場化供應(yīng)。特別是，目前產(chǎn)權(quán)性保障房主要向城市公務(wù)員、國有企事業(yè)單位職工、人才來分配，與商品住房的邊界非常模糊。目前，全國城鎮(zhèn)保障房規(guī)模已經(jīng)占到存量房的15%左右，在價(jià)格上僅相當(dāng)于同區(qū)域商品住房價(jià)格的40%-80%，應(yīng)當(dāng)納入商品住房價(jià)格統(tǒng)計(jì)中；最后，大城市房價(jià)快速上漲的背景下，催生了城中村小產(chǎn)權(quán)房地下交易的出現(xiàn)，而且規(guī)模越來越大。《半月談》披露，在北京和深圳等房價(jià)較高城市，小產(chǎn)權(quán)房已占到房地產(chǎn)市場銷售總量1/10至1/5。小產(chǎn)權(quán)房交易本質(zhì)上也是通過市場來解決住房問題的渠道，而且在集體土地市場化大趨勢、高房價(jià)輿論的情況下，小產(chǎn)權(quán)房交易在事實(shí)上已經(jīng)“合法”，這部分房價(jià)交易數(shù)據(jù)也應(yīng)當(dāng)納入城市房價(jià)統(tǒng)計(jì)。
　　如果將所有通過市場交易來解決購房需求的房價(jià)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)起來，實(shí)際房價(jià)水平應(yīng)當(dāng)比公布的房價(jià)水平低很多，深圳的商品住房價(jià)格至少要低1/4，即其平均價(jià)格應(yīng)當(dāng)在15000元/平方米至16000元/平方米。另外，根據(jù)土地租資本化房價(jià)統(tǒng)計(jì)原理（房價(jià)是土地使用期內(nèi)各年土地租金貼現(xiàn)現(xiàn)值加建筑物價(jià)格），也應(yīng)根據(jù)租期占土地使用期的比例和折舊，將房租的價(jià)格納入房價(jià)的統(tǒng)計(jì)。由于一、二線重點(diǎn)城市租賃占比很大，特別是像北京、廣州、深圳等地舊住宅區(qū)、城中村租賃占很大比重，如果將這些商品住房的供應(yīng)渠道考慮進(jìn)來，商品住房價(jià)格就會更低一些。
　　既然住房價(jià)格實(shí)際上并不高，為什么我們都感覺到房價(jià)很高呢？原因就是“純商品住房”購買價(jià)格太高，而商品住房價(jià)格之所以太高，是因?yàn)橘徺I商品房的人太多。大家之所以爭著搶著購買商品房，是因?yàn)樯唐纷》砍休d了太多的東西。首先，很多城市的商品住房購置與戶口、教育資格直接掛鉤，進(jìn)而就與社會保障資格掛鉤。于是，能否擁有商品住房不僅是一個(gè)人或家庭能否在城市安定和立足（或歸屬感）的基礎(chǔ)，也是能否獲得體面生活（成為真正市民）的基礎(chǔ)；其次，由于社會保障的深度不夠，通脹成為常態(tài)，商品住房成為變相儲蓄、抵抗就業(yè)和養(yǎng)老風(fēng)險(xiǎn)的最佳選擇；最后，資本項(xiàng)目不開放和資本市場投資功能日益退化，商品房市場成為投資集聚區(qū)。因此，擁有商品住房便成為很多居民在住房需求上的終極夢想，而商品住房以外的其他市場化住房供應(yīng)渠道也就不被重視，能分流商品住房購置市場的供應(yīng)體系也就無法形成。