土地市場(chǎng)發(fā)燒須下三味藥
2013-06-05   作者:馮海寧  來(lái)源:京華時(shí)報(bào)
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  在剛剛過(guò)去的5月,土地市場(chǎng)“發(fā)燒”,大中城市土地成交面積大增,土地出讓金暴漲,創(chuàng)下多項(xiàng)紀(jì)錄。
  有業(yè)內(nèi)人士將5月土地市場(chǎng)“發(fā)燒”的原因歸咎于地方政府積極推地和房企資金寬松,這樣的診斷有一定道理,但不完全。事實(shí)上,讓土地市場(chǎng)“發(fā)燒”不外乎有兩大原因:一是政策層面,比如說(shuō)“國(guó)五條”沒(méi)有改變市場(chǎng)預(yù)期;二是市場(chǎng)層面,5月份多數(shù)大中城市房?jī)r(jià)仍呈上漲態(tài)勢(shì),自然助長(zhǎng)了開(kāi)發(fā)商拿地的熱情。
  據(jù)統(tǒng)計(jì),5月份全國(guó)成交的高價(jià)地超過(guò)10塊,這不但給土地市場(chǎng)火上澆油,而且對(duì)房?jī)r(jià)具有明顯的推動(dòng)作用,對(duì)市場(chǎng)心理也有明顯影響,因此,有必要下藥降火,具體有三:
  其一,宏觀調(diào)控必須改變市場(chǎng)預(yù)期。無(wú)論是地方政府積極推地,還是開(kāi)發(fā)商積極拿地,都是因?yàn)槭袌?chǎng)預(yù)期沒(méi)有真正被改變。而宏觀調(diào)控要想改變市場(chǎng)預(yù)期,首先是落實(shí)“國(guó)五條”,而且,在“國(guó)五條”基礎(chǔ)上還要增加調(diào)控籌碼。
  其二,解決宏觀調(diào)控中的矛盾。長(zhǎng)期以來(lái),宏觀調(diào)控的目的基本上是遏制房?jī)r(jià)上漲,然而另一方面又積極推動(dòng)土地交易,比如“國(guó)五條”規(guī)定:2013年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過(guò)去五年平均實(shí)際供應(yīng)量。這實(shí)際上存在一對(duì)矛盾——遏制房?jī)r(jià)上漲的目標(biāo)打擊到開(kāi)發(fā)商的信心,開(kāi)發(fā)商自然不愿意拿地,而如果開(kāi)發(fā)商拿地不積極,土地供應(yīng)任務(wù)又完不成。要解決這個(gè)矛盾,必須讓土地供應(yīng)向中低價(jià)項(xiàng)目?jī)A斜,并讓開(kāi)發(fā)商對(duì)中低價(jià)項(xiàng)目有興趣,這樣才能讓宏觀調(diào)控的各種政策目標(biāo)保持一致。也就是說(shuō),遏制房?jī)r(jià)上漲要從源頭入手,即從土地供應(yīng)入手,通過(guò)限制土地的用途來(lái)影響房?jī)r(jià)。
  其三,要把土地出讓金收入、土地成交均價(jià)以及高價(jià)地納入控制目標(biāo)。目前,宏觀調(diào)控只是要求各地公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo),只是規(guī)定了土地供應(yīng)任務(wù),并沒(méi)有把土地市場(chǎng)的各種敏感問(wèn)題納入控制目標(biāo)。如果對(duì)各地土地出讓金收入、土地成交均價(jià)、高價(jià)地設(shè)置“紅線(xiàn)”,地方政府就不會(huì)千方百計(jì)去哄抬地價(jià),地價(jià)和房?jī)r(jià)自然也就缺少了上漲動(dòng)力。
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