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“國(guó)五條”對(duì)剛性需求與改善性需求的殺傷力 |
雖然與2011年1月26日國(guó)務(wù)院出臺(tái)的“新國(guó)八條”相比，“國(guó)五條”還算溫和一些，但是其對(duì)普通老百姓的殺傷力明顯存在。2011年“新國(guó)八條”出臺(tái)前，我國(guó)購(gòu)房需求中投機(jī)性需求較為嚴(yán)重。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年年底，我國(guó)城市人均住宅建筑面積約30平方米，農(nóng)村人居住房面積33．6平方米。也就是說(shuō)老百姓真正的剛性需求與改善性需求已經(jīng)很小了，不會(huì)超過(guò)5％。
2010年我國(guó)住房均價(jià)已達(dá)5032元，其中70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)與上年相比平均上漲10％，“新國(guó)八條”出臺(tái)后，2012年全國(guó)城鎮(zhèn)平均房?jī)r(jià)才上升為5791元，年均僅僅上漲了7．5％，低于往年增速。同樣，北上廣深等一二線城市價(jià)格的增速放緩甚至回落。
2012年，廣州、深圳、北京、上海四地商品房銷(xiāo)售價(jià)格分布為14044元／平方米、18900元／平方米、20700元／平方米、22595元／平方米，因此，“新國(guó)八條”出臺(tái)的確給房地產(chǎn)商、銀行以及投機(jī)性需求以精確打擊。
但是，在政府保障房建設(shè)的不足以及“非飽和”供地政策的制約下，城市居民對(duì)一二線城市住房的剛性需求與改善性需求依然強(qiáng)勁。比如北京市的剛性需求與改善性需求就十分明顯。很顯然，這種由于結(jié)構(gòu)性因素出現(xiàn)的需求通過(guò)“國(guó)五條”去打壓是不合理的。主要理由有三個(gè)：第一，這些一二線城市所出臺(tái)的細(xì)則已經(jīng)難以打擊投機(jī)性需求和已經(jīng)擁有多套住房的房改房
（即福利分房），所以只能傷及有剛性需求與改善性需求的普通百姓。以北京為例，每年進(jìn)入的50萬(wàn)人口就是一項(xiàng)很大的需求，再加上外地煤老板等新貴階層源源不斷進(jìn)來(lái)買(mǎi)房。北京市房?jī)r(jià)從2003年到2012年一手房均價(jià)漲了365％。同樣，廣州、深圳、上海也漲了261％、233％和341％之多。
第二，地方政府實(shí)施細(xì)則往往會(huì)出臺(tái)包含既得利益者的規(guī)定，化解了“國(guó)五條”的威力。盡管與全國(guó)其他城市相比，北京推出了號(hào)稱(chēng)“全國(guó)最嚴(yán)”的實(shí)施細(xì)則，但是細(xì)細(xì)琢磨可以發(fā)現(xiàn)，其實(shí)“國(guó)五條”被多數(shù)地方政府的細(xì)則架空了。
第三，一二線城市的剛性需求與改善性需求被迫從優(yōu)質(zhì)的二手房轉(zhuǎn)向了一手期房，其實(shí)推高了新房的價(jià)格。本來(lái)很多剛性需求和改善性需求都希望能夠購(gòu)買(mǎi)交通、教育等資源配備比較好的二手房，但是“國(guó)五條”出來(lái)就限制二手房供給了，那么這些剛性需求和改善性需求只好選擇了房?jī)r(jià)更高一些的一手房，一些剛性需求也成了犧牲品。這樣就等于推高了期房?jī)r(jià)格。
從整體上來(lái)說(shuō)，由于“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”心理的作用，“國(guó)五條”推出之后客觀上提高了一二線城市的期房?jī)r(jià)格，而三四線城市的房?jī)r(jià)因?yàn)橘Y金被抽走反而冷卻下來(lái)了。因此，“國(guó)五條”對(duì)三四線城市的誤傷會(huì)使他們本來(lái)開(kāi)始回溫的房市重新趨冷。三四線城市本來(lái)就因?yàn)橘Y金供應(yīng)、居民消費(fèi)能力不足等原因，房地產(chǎn)業(yè)一直難以像一二線城市一樣風(fēng)生水起。長(zhǎng)期以來(lái)，每次房地產(chǎn)調(diào)控最后受影響的往往是三四線城市。
究竟采取何種政策既可以使原有的“新國(guó)八條”調(diào)控力度不變，同時(shí)又能使一二線城市房?jī)r(jià)在未來(lái)很快降下來(lái)？
第一，改革價(jià)高者得的競(jìng)價(jià)方式，實(shí)現(xiàn)居住或經(jīng)營(yíng)規(guī)劃最優(yōu)者得的競(jìng)標(biāo)方式。土地一般分為居住用地、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用地和公益性用地三種，以往高價(jià)競(jìng)得的競(jìng)價(jià)方式主要針對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的需要設(shè)計(jì)而成，而對(duì)于居住和公益性用地明顯無(wú)效。所以國(guó)土資源部雖然對(duì)公益性用地設(shè)計(jì)了劃撥方式，但對(duì)居住用地則簡(jiǎn)單地劃入商業(yè)經(jīng)營(yíng)用地范疇，所以房?jī)r(jià)在價(jià)高者得的方式推動(dòng)下不斷攀升。未來(lái)為了抑制博價(jià)沖動(dòng)，可以將參與競(jìng)價(jià)的居住用地與商業(yè)經(jīng)營(yíng)用地分開(kāi)來(lái)，居住用地采用競(jìng)標(biāo)方式，商業(yè)經(jīng)營(yíng)用地完全采用價(jià)高者得的競(jìng)價(jià)方式。具體一點(diǎn)，就是居住用地按照開(kāi)發(fā)商的規(guī)劃設(shè)計(jì)來(lái)投標(biāo)，誰(shuí)設(shè)計(jì)得最節(jié)約用地、最環(huán)保宜居就把土地交于誰(shuí)開(kāi)發(fā)，同時(shí)限制價(jià)格在中等水平以下；而誰(shuí)在居住用地中設(shè)計(jì)的商業(yè)用途多誰(shuí)就更難中標(biāo)，即使中標(biāo)價(jià)格也更高。而商業(yè)經(jīng)營(yíng)用地可以繼續(xù)采取現(xiàn)行競(jìng)價(jià)方式，由價(jià)高者更易中標(biāo)。
第二，通過(guò)制定政策遏制北上廣等一二線城市房?jī)r(jià)的盲目上漲，嚴(yán)格打擊炒房行為，增加低保收入群體和進(jìn)城務(wù)工人員的保障房建設(shè)。一二線城市房?jī)r(jià)上漲主要原因是供地不足和保障房建設(shè)不足，所以地方政府要采取兩條腿走路。一條腿就是增加土地供應(yīng)，積極解決符合城市發(fā)展需要的剛性需求；另一條腿就是利用商業(yè)經(jīng)營(yíng)用地出讓金收入大力補(bǔ)貼保障房建設(shè)，重點(diǎn)解決40％的低收入家庭
（含城市低保家庭與進(jìn)城務(wù)工人員家庭），并根據(jù)收入動(dòng)態(tài)調(diào)整，禁止轉(zhuǎn)租。
第三，通過(guò)全國(guó)住房信息聯(lián)網(wǎng)、土地出讓金預(yù)收制度與房產(chǎn)稅改革等措施，促進(jìn)三四線城市逐漸恢復(fù)發(fā)展。通過(guò)全國(guó)住房信息聯(lián)網(wǎng)控制購(gòu)房總數(shù)（如不超過(guò)三套等）以及在一二線城市購(gòu)房超過(guò)1套的購(gòu)房需求，鼓勵(lì)居民去三四線城市購(gòu)房。地方政府應(yīng)該將土地出讓金預(yù)收70年改為購(gòu)房后每年征收，即土地出讓時(shí)，受讓人只需繳納一個(gè)較低比例的價(jià)款，其余價(jià)款在合理評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值和預(yù)測(cè)土地未來(lái)收益的基礎(chǔ)上在剩余年期內(nèi)貼現(xiàn)收取，讓各屆政府班子都能夠享有土地出讓帶來(lái)的收入和未來(lái)土地增值帶來(lái)的效益，即通過(guò)代際轉(zhuǎn)移保持土地資源的價(jià)值量實(shí)現(xiàn)代際共享與均衡發(fā)展。鼓勵(lì)三四線城市開(kāi)發(fā)商積極開(kāi)發(fā)建設(shè)小面積小戶型住房，以滿足當(dāng)?shù)鼐用竦褪杖�、低�?gòu)買(mǎi)力的住房剛性需求。
第四，鼓勵(lì)更多的一二線城市改善性需求轉(zhuǎn)移到三四線城市購(gòu)買(mǎi)住房，免收契稅和房產(chǎn)稅。目前，我國(guó)房?jī)r(jià)泡沫主要集中在一二線城市，但是將改善性需求轉(zhuǎn)移到三四線城市之后，則這種泡沫就基本消失了。因此可以鼓勵(lì)更多的一二線城市的改善性需求到三四線城市去買(mǎi)房，這樣既解決了三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)偏冷的局面，同時(shí)也降低了一二線城市購(gòu)房需求，降低了房?jī)r(jià)預(yù)期。主要措施包括可以給三四線城市的購(gòu)房者以較低的契稅和持有稅務(wù)成本甚至免收等。