“國(guó)五條”出臺(tái)后的市場(chǎng)反應(yīng)及政策建議
2013-05-17   作者:劉衛(wèi)民(國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所)  來源:中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)
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  針對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)形勢(shì),為防止房?jī)r(jià)持續(xù)上漲,有效管理市場(chǎng)預(yù)期,促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展,今年2月20日,國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出了包括穩(wěn)定房?jī)r(jià)、抑制投資需求、強(qiáng)化供給在內(nèi)的五條措施(簡(jiǎn)稱“國(guó)五條”)。為落實(shí)國(guó)五條,2月26日,國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》,提出了六條細(xì)則。國(guó)五條和國(guó)辦六條細(xì)則的出臺(tái),在社會(huì)上引起很大反響,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響正在顯現(xiàn)出來。

  近期房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)“國(guó)五條”的主要反應(yīng)

  房地產(chǎn)市場(chǎng)反應(yīng)最強(qiáng)烈的主要集中在二手房所得稅征收、二套房差別化信貸政策以及擴(kuò)大限購范圍等幾個(gè)方面。
  ——對(duì)按20%征收住房交易收益?zhèn)人所得稅的反應(yīng)強(qiáng)烈
  由于此項(xiàng)措施將加大住房交易成本,在地方具體實(shí)施細(xì)則尚未出臺(tái)的“空窗期”內(nèi),引發(fā)了部分城市二手房交易量激增的“末班車”效應(yīng)。以北京市為例,3月中旬北京市二手房周交易量達(dá)到1.3萬套,周環(huán)比上漲35.1%,而新建商品房成交量則并未出現(xiàn)明顯變化。隨著地方二手房個(gè)稅政策的出臺(tái)和實(shí)施,住房投資收益將受到擠壓,稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁等現(xiàn)象也會(huì)進(jìn)一步顯現(xiàn)出來。
  對(duì)于國(guó)辦六條細(xì)則提出的住房交易個(gè)稅規(guī)定,各方的擔(dān)心主要集中在三個(gè)方面:一是擔(dān)心誤傷剛性需求和改善型需求。人們擔(dān)心在住房供需緊張的城市,稅收負(fù)擔(dān)可能轉(zhuǎn)嫁給購房者,會(huì)使剛性需求和改善性需求家庭面臨更高房?jī)r(jià)的困擾。同時(shí),政策不僅壓縮了投資、投機(jī)者盈利空間,而且也容易導(dǎo)致改善型需求者的購房能力下降。二是擔(dān)心會(huì)抑制二手房的供應(yīng)量。征稅必然增加二手房交易成本,部分業(yè)主出售存量房的積極性會(huì)下降。三是擔(dān)心“陰陽合同”等現(xiàn)象會(huì)加劇。由于住房交易個(gè)稅的稅基是前后兩次交易的價(jià)差,部分業(yè)主會(huì)通過“陰陽合同”來避稅,將削弱政策對(duì)投資、投機(jī)的遏制效果。
  ——市場(chǎng)對(duì)二套房信貸政策從緊的預(yù)期增強(qiáng)
  國(guó)辦六條細(xì)則要求,對(duì)于房?jī)r(jià)上漲過快的城市,人民銀行當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)可根據(jù)新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求,進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局3月18日公布的住房市場(chǎng)情況看,2月份70個(gè)大中城市中新建商品住宅(不含保障性住房)價(jià)格環(huán)比上漲的城市有66個(gè),占比達(dá)到94.3%。其中,北京、廣州環(huán)比上漲3.1%,漲幅居首;上海和深圳的環(huán)比漲幅緊隨其后,分別為2.3%和2.2%。部分城市住房?jī)r(jià)格上漲壓力加大,增強(qiáng)了市場(chǎng)對(duì)二套房信貸從緊的預(yù)期。目前,一些銀行開始等待本地二套房貸的具體實(shí)施辦法,以至于出現(xiàn)了“惜貸”現(xiàn)象。一旦二套房信貸從緊,將影響居民家庭二套住房的購買能力。按照貸款利率6.55%,貸款80萬元,30年等額本息還款測(cè)算,假如二套房貸款利率提高到1.2倍利率(目前是1.1倍利率),其還款壓力比首套85折優(yōu)惠利率高出26.6%,可見提高二套房利率對(duì)于還款壓力的影響較大。因此,在現(xiàn)在二套房“既認(rèn)房、又認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)下,改善性需求將被進(jìn)一步抑制。
  ——更嚴(yán)格的限購政策將使交易量有所下降
  國(guó)辦六條細(xì)則明確要求,限購區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域,此前一些城市的限購范圍僅限于核心城區(qū),這意味著限購區(qū)域范圍將有所擴(kuò)大。同時(shí),除了省會(huì)城市、直轄市、計(jì)劃單列市以外,其他供需矛盾突出、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的城市也將面臨限購政策。另外,從嚴(yán)調(diào)整的限購措施將打破一些城市的住房供求格局,住房市場(chǎng)將面臨新一輪的調(diào)整和平衡過程。在地方細(xì)則出臺(tái)和實(shí)際作用發(fā)揮之前,買房者持幣觀望的心態(tài)將會(huì)增強(qiáng),導(dǎo)致在未來一段時(shí)間交易量有所下降。

  進(jìn)一步完善“國(guó)五條”調(diào)控細(xì)則需要關(guān)注的問題

  避免誤傷剛需和改善性需求、確保相關(guān)住房政策實(shí)施效果等是需要關(guān)注的問題。
  ——應(yīng)盡量避免誤傷剛需和改善性需求
  現(xiàn)階段,重點(diǎn)支持首套、自住、中小戶型置業(yè)需求已經(jīng)成為共識(shí),但對(duì)于如何促進(jìn)改善性需求合理釋放尚無明確措施。例如,大部分改善住房條件的家庭都必須賣掉以前的小房子,而新的二手房交易個(gè)稅政策和二套房信貸政策實(shí)質(zhì)上是限制了這類改善性消費(fèi)行為,也正是因?yàn)檫@種針對(duì)改善性需求的支持政策不夠明確,在一定程度上導(dǎo)致市場(chǎng)恐慌。
  ——應(yīng)充分考慮我國(guó)住房制度改革的特殊性
  在我國(guó)住房存量中,有相當(dāng)大一部分是住房制度改革中出售給個(gè)人的公房(即“房改房”)。當(dāng)時(shí)出售公房的價(jià)格相對(duì)較低,實(shí)際上是對(duì)以往“重積累、輕消費(fèi)”階段廣大職工長(zhǎng)期低工資給予的一種補(bǔ)償。這類住房如果按現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)格出售,成交價(jià)差會(huì)較大,個(gè)稅會(huì)較高。但這是制度轉(zhuǎn)換和歷史原因形成的,并非是投機(jī)造成的結(jié)果。如果按照新的個(gè)人所得稅率征收,將導(dǎo)致對(duì)原有老職工利益的沖擊,不僅有失公平,也容易引發(fā)新的利益矛盾,應(yīng)在實(shí)施細(xì)則制定中給予考慮。
  ——應(yīng)確保相關(guān)住房政策實(shí)施效果
  住建、稅務(wù)、銀行、公安、社保等部門要建立分工明確、協(xié)調(diào)有力、信息順暢的住房監(jiān)管和調(diào)控機(jī)制,確保購房資格審查、稅收征管、差別信貸等政策的實(shí)施效果,彌補(bǔ)隱瞞真實(shí)信息、違規(guī)補(bǔ)交社保、制定陰陽合同等政策漏洞。

  政策建議

  建立全國(guó)統(tǒng)一、規(guī)范的個(gè)人住房信息統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn),避免各自為戰(zhàn)、兼容性較差等問題。
  ——地方應(yīng)盡快細(xì)化“國(guó)五條”相關(guān)政策,縮短政策真空期造成的市場(chǎng)波動(dòng)
  國(guó)五條及國(guó)辦六條細(xì)則在信貸、稅收、限購、土地、房?jī)r(jià)控制目標(biāo)等方面都給出了基本原則,而地方政府應(yīng)盡快根據(jù)自身住房市場(chǎng)運(yùn)行狀況和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展條件細(xì)化方案,給市場(chǎng)供求雙方以明確的心理預(yù)期,引導(dǎo)合理住房需求順利入市,避免不必要的市場(chǎng)波動(dòng)。
  ——有條件地支持改善型需求,制定差別化的稅收和信貸政策
  建議各地根據(jù)實(shí)際情況,制定唯一住房交易的個(gè)人所得稅免征年限。達(dá)到這個(gè)年限的唯一住房,可免征個(gè)人所得稅;未達(dá)到免征年限的唯一住房,可采取差別化的個(gè)稅稅率,其原則是持有時(shí)間越長(zhǎng),個(gè)稅稅率越低。要進(jìn)一步完善“認(rèn)房又認(rèn)貸”的二套房認(rèn)定辦法,只要是購買家庭唯一住房,其信貸政策可與首套房相同,但對(duì)于購買大戶型的家庭仍可采取相應(yīng)較高的利率和稅率。
  ——針對(duì)已購公房交易應(yīng)區(qū)別對(duì)待,制定適宜的稅收政策
  應(yīng)適當(dāng)降低已購公房交易時(shí)的稅收負(fù)擔(dān)。例如可考慮按成交總價(jià)款的2%—3%征收。
  ——加快住房信息化進(jìn)程,實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)
  要加大城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè),建立全國(guó)統(tǒng)一、規(guī)范的個(gè)人住房信息統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn),避免各自為戰(zhàn)、兼容性較差的問題。要做到產(chǎn)權(quán)情況實(shí)時(shí)更新,為后續(xù)實(shí)現(xiàn)全國(guó)住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng),提高科學(xué)決策和監(jiān)管水平做好充分準(zhǔn)備。

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