保持房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定，是中央政府的重要政策目標(biāo)之一，中央政府為此在過(guò)去十年間出臺(tái)了一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策。然而，不可否認(rèn)的是，這些政策的收效并不明顯，房地產(chǎn)價(jià)格非但沒(méi)有被抑制住，而且上漲明顯，北上廣等一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)更是上漲數(shù)倍。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)70個(gè)大中城市的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示總體房?jī)r(jià)上漲不明顯，主要原因是這些城市的建成區(qū)不斷向更遠(yuǎn)的郊區(qū)擴(kuò)散，郊區(qū)新建住宅的較低房?jī)r(jià)壓低了城市的總體房?jī)r(jià)。
筆者認(rèn)為，導(dǎo)致我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的因素很多，不斷出臺(tái)的調(diào)控政策進(jìn)一步強(qiáng)化了民眾對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，此次“新國(guó)五條”的所得稅條款更是直接助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)的上漲。
我國(guó)房?jī)r(jià)的上漲在很大程度上符合市場(chǎng)規(guī)律。
首先，土地供給是有限的，隨著需求的增加，地價(jià)就必然上漲。其次，我國(guó)的居民收入水平提高很快，激發(fā)了民眾改善居住條件的愿望，推高了對(duì)住房的需求。第三，經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在較為嚴(yán)重的地區(qū)不平衡，從而導(dǎo)致人口的跨區(qū)流動(dòng)，即使流動(dòng)人口在原居住地?fù)碛凶》浚麄円残枰谛戮幼〉刭?gòu)買(mǎi)新的住房。第四，我國(guó)的勞動(dòng)人口比例于2010年達(dá)到最高峰，每年有大批年輕人加入勞動(dòng)大軍，他們對(duì)住房的需求非常旺盛。第五，我國(guó)的收入分配狀況日益惡化，財(cái)富持續(xù)向少數(shù)高收入者手中集中，這部分人需要投資渠道，在其他投資渠道匱乏的情況下，房地產(chǎn)成為他們的自然選擇。第六，我國(guó)的M2增長(zhǎng)很快，但通脹率較低，資產(chǎn)市場(chǎng)勢(shì)必吸收大量的貨幣，資產(chǎn)價(jià)格自然上漲。最后，北上廣一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)的上漲在很大程度上是因?yàn)槿珖?guó)人民到這些城市買(mǎi)房的結(jié)果，這些城市的房?jī)r(jià)因此不具有代表性。
在這個(gè)背景下，政府的調(diào)控政策不僅不容易生效，而且還會(huì)起到適得其反的作用。要理解這一點(diǎn)，需要從“盧卡斯批評(píng)”說(shuō)起。盧卡斯是芝加哥大學(xué)的經(jīng)濟(jì)學(xué)教授，諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者，主要貢獻(xiàn)在宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論方面。根據(jù)他提出的“理性預(yù)期假說(shuō)”，公眾能夠完全預(yù)期到政府政策的初衷和效果，并事先采取應(yīng)對(duì)措施，從而使政府政策失效。公眾不是政府政策的被動(dòng)接受者，而是會(huì)積極地做反向推演，揣摩政府政策的用意，并預(yù)先做出回應(yīng)。人們常說(shuō)的“上有政策、下有對(duì)策”就是其中的回應(yīng)部分。
把這個(gè)批評(píng)應(yīng)用到中央政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策上來(lái)，是非常恰當(dāng)?shù)�。公眾的推理是：政府之所以不斷出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，是因?yàn)檎J(rèn)為房?jī)r(jià)還會(huì)上漲，既然如此，在政府更嚴(yán)厲政策實(shí)施之前抓緊買(mǎi)房就是理性的選擇。“新國(guó)五條”頒布之后的亂象就是一個(gè)很好的證明。
“新國(guó)五條”尚未實(shí)施，許多家庭抓緊這段空當(dāng)買(mǎi)房。一些住房數(shù)量超標(biāo)的夫婦選擇暫時(shí)離婚抓緊時(shí)間買(mǎi)房，許多父母則忙著把名下的住房賣(mài)給子女，以規(guī)避目前高額的轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)以及“新國(guó)五條”實(shí)施之后高額的個(gè)人所得稅。這些都極大刺激了房?jī)r(jià)的上漲。
“新國(guó)五條”的重頭戲是對(duì)二手房交易的賣(mài)方征收房?jī)r(jià)增值部分20%的個(gè)稅。經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)告訴我們，這將導(dǎo)致二手房交易量的萎縮和房?jī)r(jià)的上漲，其中的道理是：面對(duì)高額稅收，二手房房主會(huì)盡量把稅負(fù)轉(zhuǎn)移給買(mǎi)家，在目前房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的壓力下，多數(shù)買(mǎi)家往往會(huì)接受，這相當(dāng)于房?jī)r(jià)的上漲，但這也會(huì)嚇退一些買(mǎi)家，從而導(dǎo)致交易量下降。另一方面，由于新建住宅交易沒(méi)有額外稅收，一些潛在的二手房買(mǎi)家會(huì)轉(zhuǎn)而購(gòu)買(mǎi)新建住宅，其后果必然是導(dǎo)致新建住宅價(jià)格的上升。
如果政府的目的是通過(guò)對(duì)交易環(huán)節(jié)征稅降低房?jī)r(jià)，那么就應(yīng)該對(duì)購(gòu)房者征稅，因?yàn)檫@樣的話(huà)需求會(huì)下降，價(jià)格也就隨之下降。但是，對(duì)購(gòu)房者征稅很難被民意所接受，這也許是政府最終決定對(duì)賣(mài)房者征稅的原因。
事實(shí)上，控制房?jī)r(jià)的最好辦法是增加持有住房的成本，如征收房產(chǎn)稅。如果對(duì)第二套房征收2%的房產(chǎn)稅，按照目前一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)，一棟150平方米的公寓每年的稅負(fù)將超過(guò)7萬(wàn)元，接近它一年能夠掙得的房租，因此將大大降低購(gòu)房者的投資動(dòng)機(jī)。
| |
房?jī)r(jià)上漲真的對(duì)公眾不利嗎 |
政府的房地產(chǎn)調(diào)控措施屢屢失效，且引起社會(huì)道德的滑坡，政府的公信力因此大打折扣。既然如此，政府有必要在房?jī)r(jià)上如此較真嗎？
一個(gè)必須明確的事實(shí)是，一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)即使下降一半，處于收入下端的50%的家庭也不可能買(mǎi)得起房。以北京為例。五環(huán)以外的房?jī)r(jià)已接近每平方米3萬(wàn)元，即便下降一半，100平方米的房子也要150萬(wàn)元，而北京市去年職工平均工資不到6萬(wàn)元，說(shuō)明超過(guò)一半的家庭的年收入不超過(guò)12萬(wàn)元，買(mǎi)五環(huán)以外100平方米的房子需要花費(fèi)他們12年以上的全部收入。解決低收入家庭住房的唯一辦法是多建廉租保障房，而不是鼓勵(lì)他們買(mǎi)房。
各種調(diào)查表明，我國(guó)城市家庭中的80%擁有自有住房，農(nóng)村更是100%的擁有率，全世界第一。我國(guó)目前的住房需求因此主要來(lái)源于以下幾個(gè)方面：一是“漂”在外地的年輕人的需求，他們的父母在家鄉(xiāng)有住房，但無(wú)法解決他們?cè)诠ぷ鞯氐淖》�；二是已�?jīng)擁有住房的家庭希望二次置業(yè)改善居住環(huán)境；三是投資購(gòu)房；四是純粹的投機(jī)性購(gòu)房。
值得注意的是，以上四種購(gòu)房動(dòng)機(jī)往往很難區(qū)分。房屋既是消費(fèi)品，但更是投資品。國(guó)民收入核算將新建住房作為投資品對(duì)待，從中按租金提取收入，并同時(shí)計(jì)入居民消費(fèi)。政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策多次提到要限制“投資性”購(gòu)房、打擊“投機(jī)性”購(gòu)房，這在現(xiàn)實(shí)中很難做到。
仔細(xì)分析一下各種買(mǎi)房動(dòng)機(jī)的家庭，可以更清楚地了解抑制房?jī)r(jià)的作用。顯然，對(duì)于買(mǎi)房投資或投機(jī)的人來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)上漲是求之不得的事情。對(duì)于那些擁有自有住房、同時(shí)也不想再購(gòu)房的家庭來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)上漲意味著他們的資產(chǎn)在增值，漲價(jià)對(duì)他們也不是一件壞事。真正受困于房?jī)r(jià)上漲的是那些有剛性住房需求的人群，特別是“漂”在外地的年輕人。事實(shí)上，網(wǎng)上對(duì)房?jī)r(jià)的抱怨，多出自這些年輕人。但是，世界上沒(méi)有一個(gè)國(guó)家富裕到讓年輕人擁有自有住房的地步，中國(guó)更不可能。另一方面，有調(diào)查表明，城市居民第一次購(gòu)房的平均年齡只有28歲，說(shuō)明我國(guó)年輕人購(gòu)房非常早。當(dāng)然，他們當(dāng)中的大多數(shù)人都會(huì)或多或少得到父母的資助，但這也足以說(shuō)明我國(guó)年輕一代的購(gòu)買(mǎi)力。
| |
對(duì)第一套房以外的住房開(kāi)征房產(chǎn)稅 |
在房地產(chǎn)調(diào)控方面，政府退出對(duì)股市的扶持值得借鑒。
在股市開(kāi)辦之后的一段時(shí)間里，政府為股市確定的任務(wù)之一是為國(guó)有企業(yè)解困服務(wù)，因而在一定程度上讓民眾形成了“股市不會(huì)垮”的信念。整個(gè)上世紀(jì)90年代，股市亂象叢生，但由于怕整頓股市導(dǎo)致民眾財(cái)富流失，監(jiān)管部門(mén)遲遲不加強(qiáng)監(jiān)管。進(jìn)入21世紀(jì)之后，監(jiān)管部門(mén)開(kāi)始對(duì)股市采取嚴(yán)厲的監(jiān)管措施，股市先后出現(xiàn)兩次大崩盤(pán)，監(jiān)管部門(mén)遭到股民們的炮轟。從第二次崩盤(pán)到現(xiàn)在，我國(guó)的股市一直處于不溫不火的狀態(tài)，股民對(duì)股市的投資趨于理性。這說(shuō)明，只有市場(chǎng)才可能起到教育公眾的作用。
房市和股市在本質(zhì)上都是資產(chǎn)市場(chǎng)，因此遵循同樣的市場(chǎng)規(guī)律。股市的經(jīng)驗(yàn)表明，要想抑制房?jī)r(jià)上漲，最好的老師是市場(chǎng)本身。當(dāng)市場(chǎng)中投機(jī)行為盛行的時(shí)候，資產(chǎn)價(jià)格就會(huì)上漲，等漲到一定程度之后，一些投機(jī)者就會(huì)賣(mài)掉資產(chǎn)，從而引起資產(chǎn)價(jià)格的迅速下跌。也就是說(shuō)，要想讓房?jī)r(jià)下跌，最有效的辦法是讓它先漲上去。政府要做的，是如何避免房?jī)r(jià)下跌太快以至于影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)。
我國(guó)的房市和美國(guó)的不同。美國(guó)家庭購(gòu)房主要靠房貸，我國(guó)家庭在購(gòu)房的時(shí)候首付平均達(dá)到房?jī)r(jià)的一半，因此，房?jī)r(jià)下跌不會(huì)通過(guò)房貸這條路徑影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)。房?jī)r(jià)下跌對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響主要是降低開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期。由于預(yù)期下降，他們的投資就會(huì)下降，從而降低經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度。政府要做的，是穩(wěn)定開(kāi)發(fā)商的預(yù)期。
綜上所述，筆者建議采取下列步驟有序展開(kāi)：
第一步，從二線(xiàn)城市開(kāi)始，三年內(nèi)取消所有城市的二套和三套房限購(gòu)措施，降低房貸門(mén)檻。本屆政府把推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化作為一項(xiàng)重大任務(wù)，但是，如果不給房地產(chǎn)業(yè)松綁，城鎮(zhèn)化就只能停留在紙面上。而且，在新型城鎮(zhèn)化過(guò)程中，地方政府需要更多的資金，放松對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的管制有利于取得地方官員對(duì)新型城鎮(zhèn)化的支持。
第二步，取消北上廣等地對(duì)非戶(hù)籍人口的限購(gòu)政策。新型城市化的內(nèi)容之一是實(shí)現(xiàn)對(duì)不同戶(hù)籍人口的平等待遇，對(duì)非戶(hù)籍人口的限購(gòu)顯然和這個(gè)目標(biāo)相左的。
第三步，對(duì)第一套房以外的住房開(kāi)征房產(chǎn)稅，稅率在2%~5%之間，根據(jù)住房的套數(shù)累進(jìn)。
第四步，在第一和第二步實(shí)施之后，房?jī)r(jià)會(huì)上漲，但第三步實(shí)施之后房?jī)r(jià)會(huì)趨于平穩(wěn)，甚至下跌。政府要做的，可能更是要為房?jī)r(jià)下跌作準(zhǔn)備。如果看到房?jī)r(jià)下跌過(guò)快的跡象，政府可以通過(guò)收緊土地供應(yīng)的方式托市。