新一屆政府總理李克強在答記者會上并沒有特意提到房價、樓市調(diào)控和商品房市場，特別是為大家近期所關(guān)心的新一輪樓市調(diào)控政策落地問題�？梢源_定的是，出于政策穩(wěn)定性的考慮，短期內(nèi)的政策走向也將以落實好“新國五條”和國辦發(fā)[2013]17號文在地方的具體措施執(zhí)行為主要目標(biāo)。但是，這并不意味著新一屆政府還將延續(xù)過去的樓市調(diào)控基調(diào)。畢竟，在如何理順樓市調(diào)控從“定政策”到“出成效”的邏輯脈絡(luò)上，跳出以往“就樓市而談樓市”的狹義框架，并將視角切入到了中央地方關(guān)系、政府和市場的關(guān)系以及政府職能轉(zhuǎn)變等深層體制機制上，已經(jīng)成為共識。也就是說，如果這些深層次的體制機制問題解決了，則樓市調(diào)控迷局就可不攻自破，相反則所有的調(diào)控政策都是治標(biāo)不治本。
　　新一屆政府的施政方略，概括起來就是，通過機構(gòu)改革來轉(zhuǎn)變政府職能，徹底理順政府與市場的關(guān)系，再次啟動改革紅利，真正挖掘內(nèi)需潛力，長效激活創(chuàng)新動力，最終實現(xiàn)人人出彩的中國夢。能否轉(zhuǎn)變政府職能，以徹底理順政府與市場的關(guān)系，是新一屆政府施政方略的關(guān)鍵點。
　　近年來，樓市調(diào)控之所以陷入“屢調(diào)屢漲、屢調(diào)屢敗、屢調(diào)屢難”的困境，表面上看是因為供需失衡，本質(zhì)上是因為轉(zhuǎn)變政府職能和理順政府與市場關(guān)系的改革不到位。一方面，政府經(jīng)濟增長職能和服務(wù)社會職能攪和在一起，偏重經(jīng)濟增長導(dǎo)致政府對于市場規(guī)律的不尊重甚至破壞，如房地產(chǎn)市場源頭上的土地供應(yīng)行政化、市場準(zhǔn)入不能平等（集體土地不能入市）、地方政府的托市行為等；另一方面，過去10年我國房地產(chǎn)市場化是在我國加入國際貿(mào)易組織（WTO）和金融市場深化、全球化的背景下發(fā)展的，市場運行的機理非常復(fù)雜，但政府對于房地產(chǎn)市場的監(jiān)管依附于行政權(quán)力，創(chuàng)造不出有效的監(jiān)管能力和體制時被迫用行政手段替代（如限購、限貸、限售等限制市場范圍的一系列措施）；此外，在市場化的過程中，有意無意地把政府該管的事情遺忘了，在住房領(lǐng)域突出的表現(xiàn)就是住房保障的缺位。
　　近年來，我國住房領(lǐng)域存在的問題與食品藥品、環(huán)境保護、教育衛(wèi)生、安全生產(chǎn)等領(lǐng)域存在的問題只是在表象上不同，問題產(chǎn)生的機理上是完全相同的，我們完全可以將高房價和住房困難、上學(xué)難和看病難、食品藥品安全、環(huán)境惡化、生產(chǎn)事故等問題放在上面闡述的分析框架來解讀。因此，樓市調(diào)控問題只是當(dāng)前我國經(jīng)濟社會所面臨的一系列亟待解決的問題之一，但制約這些問題解決的根源是相同的，必須揮別狹義的樓市調(diào)控理念，必須要從源頭上或體制上來尋找答案，這或者就是新總理不單獨闡述樓市調(diào)控新思路的主要原因。
　　首先，房地產(chǎn)行業(yè)屬于市場的部分（商品房市場）必須要發(fā)揮市場的基礎(chǔ)性作用。在改革措施上就是要完成市場化的未竟之路，特別是土地市場的深化。施政方案里面強調(diào)全社會機會公平，在房地產(chǎn)領(lǐng)域要做的就是集體土地?fù)碛姓咭云降鹊淖藨B(tài)入市，這將徹底攻克房地產(chǎn)市場領(lǐng)域中最后一個“計劃經(jīng)濟的堡壘”，小產(chǎn)權(quán)房問題也就不攻而破，這對于住房市場供求失衡和房價高企的問題將起到釜底抽薪的作用。十八大以來，新一屆政府在征地改革、戶籍制度改革、收入分配改革等方面的新舉措均意在此。同時，市場深化需要尊重和順應(yīng)市場規(guī)律，在熱點和中心城市、熱點區(qū)域?qū)⒋罅υ黾邮袌龌�供�?yīng)住房和土地的規(guī)模，以滿足市場需求。
　　其次，構(gòu)建取代行政監(jiān)管的市場化監(jiān)管體系。對于住房、教育、醫(yī)療等外部性很強的行業(yè)來說，市場化以后，構(gòu)建內(nèi)含市場和政府的監(jiān)管體系非常重要。政府的監(jiān)管在于創(chuàng)造公平競爭的環(huán)境，如市場準(zhǔn)入、定價公平和法律追索等服務(wù)責(zé)任，即宏觀監(jiān)管而不干涉微觀主體的自由交易。自此，房地產(chǎn)領(lǐng)域行政化的干預(yù)措施（如限購、限貸）將逐步退出市場，取而代之的是市場經(jīng)濟手段，如稅收手段（交易階段的利得稅和保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅）、金融手段（靈活調(diào)整金融杠桿和利用貸款的成本）、法律手段（如資質(zhì)和信譽、違規(guī)懲處）。監(jiān)管能力的具備還需要行業(yè)和社會監(jiān)管力量的進(jìn)入，這一方面需要發(fā)展專業(yè)性的社會化組織（如房地產(chǎn)行業(yè)的中介組織或協(xié)會，建立類似于金融監(jiān)管的專業(yè)組織等）在管理房地產(chǎn)市場方面的積極作用。另一方面需要加強房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度建設(shè)，包括建立和聯(lián)網(wǎng)各城市個人住房信息系統(tǒng)和不動產(chǎn)制度（房屋普查和評估），為市場化的監(jiān)管提供規(guī)范的手段，而不是延續(xù)行政性手段。在新總理所闡述的執(zhí)政方略中，上述措施都將是機構(gòu)改革和政府監(jiān)管改革中的重要內(nèi)容。
　　最后，構(gòu)建能夠保障低收入和住房困難人群的住房保障網(wǎng)。住房市場化后的另一項重要任務(wù)就是住房保障，而且解決高房價和住房困難問題的關(guān)鍵不在于“堵”房價，而在于通過加強住房保障來“疏”需求。在新總理闡述的執(zhí)政方略中，住房保障是“構(gòu)建覆蓋全民和保障基本民生的安全網(wǎng)”的應(yīng)有之義。也就是說，新一屆政府強調(diào)民生投入的手段是構(gòu)建包含住房保障在內(nèi)的大社會保障網(wǎng)，而住房保障只是其中之一。新一屆政府在住房保障方面的基本方略有兩個，一個是提高住房保障的質(zhì)量，通過加強公共配套設(shè)施建設(shè)、將保障房建設(shè)資金納入財政預(yù)算和保障范圍覆蓋到農(nóng)民工等手段來實現(xiàn)，這些方面是過去住房保障工作所欠缺的；另一個是保障基本民生住房需求，徹底劃清保障和市場的界限，減少保障對于市場的擠出和對市場效率的挫傷，經(jīng)濟適用住房、限價房等以往與市場界線不清楚的保障房類型將會退出，公共租賃住房、貨幣補貼等保障類型將成為住房保障的主體。
　　由于短期內(nèi)調(diào)控政策將進(jìn)一步收緊，資本市場比較悲觀，行業(yè)估值可能會受到打壓。但隨著新一屆政府執(zhí)政方略的展開，制約房地產(chǎn)健康地、持續(xù)地和市場化發(fā)展的體制性障礙將會清除，基本面將逐步回歸理性。同時，在新型城鎮(zhèn)化、住房升級需求、人口結(jié)構(gòu)性紅利釋放、消費需求增長、民生投資等利好的帶動下，房地產(chǎn)發(fā)展的方向?qū)⒏�加明朗，空間也將會更大，整個行業(yè)的估值將會出現(xiàn)臺階式的提升。