重新評估一線樓市發(fā)展?jié)摿?
2012-11-16   作者:邢飛  來源:京華時報
 
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  本輪樓市調(diào)控初期,作為樓市調(diào)控重災區(qū)的一線城市曾一度不被房企看好,逃離“北上廣”,進軍二、三線曾一度在開發(fā)商中流行。然而,盤點今年各地樓市回暖表現(xiàn),從成交到拿地,一條包含北京、上海、杭州、廣州等地在內(nèi)的東部“活躍帶”,躍然呈現(xiàn)在樓市的成交版圖上。
  一線城市的復蘇從國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)中也可看出端倪。1至10月份,我國東部地區(qū)商品房銷售面積38651萬平方米,同比增長1.4%,而中部地區(qū)商品房銷售面積19930萬平方米,下降0.5%;西部地區(qū)商品房銷售面積20162萬平方米,下降6.3%。
  其實,真正決定一個城市未來房地產(chǎn)價值的根本原因是每一個城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化所帶來的創(chuàng)造就業(yè)機會的能力。一線城市因為經(jīng)濟發(fā)達程度、商業(yè)密度以及由此產(chǎn)生的產(chǎn)業(yè)聚集和城市人口聚集效應帶來了對包括住宅、商務地產(chǎn)的大量需求,這是三、四線城市不可比擬的。
  以經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型為例,根據(jù)國家信息中心首席經(jīng)濟學家范建平的研究,北京、上海、廣州、深圳在過去的5年,服務業(yè)的發(fā)展速度超過了制造業(yè),北京的服務業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)占到GDP的76%。未來的上海、廣州、深圳甚至包括杭州、南京這樣的城市,現(xiàn)在都在向服務業(yè)轉(zhuǎn)化。它如果繼續(xù)能夠大量創(chuàng)造服務業(yè)就業(yè)機會,那么它的房地產(chǎn)就會得到支撐。
  正如北京大學國家發(fā)展研究院院長周其仁日前在中山大學演講中的觀點,人口向大城市集聚是城市化過程的自然趨勢,人口向大城市集聚從生產(chǎn)效率以及需求增長等方面,都能更好地拉動鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展,從而降低城鄉(xiāng)收入差距!跋啾燃~約東京等國際大都市,中國的‘北上廣’人口聚集程度還遠遠不夠”。
  根據(jù)調(diào)查,日本的大東京地區(qū)僅占其國土面積的4%,卻集中了25%的人口,近40%的生產(chǎn)總值;開羅占埃及國土的0.5%,GDP超過全國一半。又如美國紐約,780平方公里的土地卻集聚了1800萬人口,創(chuàng)造了全美國10%的GDP。而中國的北京、上海、廣州、天津四城市的GDP相加只有全國的一成多。中國一線城市未來發(fā)展與樓市潛力,仍有很大的發(fā)展空間。
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