上月末，港府實(shí)施了一系列樓市調(diào)控措施，包括延長轉(zhuǎn)售印花稅證實(shí)時(shí)限并提高稅率，向境外和公司買房者開征15%的買方印花稅，這是現(xiàn)屆特首今年7月上任后推出的第三輪樓市新政，8月的第一輪重在擴(kuò)大供給，9月的第二輪收緊了第二套購房者的按揭條件，此輪更啟動(dòng)了稅收杠桿。
　　從市場(chǎng)熱度看，新政的效果可謂立竿見影，推出一周后，看房人數(shù)下降了20%，成交更近乎凍結(jié)，買家普遍轉(zhuǎn)入觀望，內(nèi)地買家?guī)缀踅^跡；然而，該政策所宣稱的最終目標(biāo)：拉低房價(jià)和租金，讓本地人買得起、住得起房子，則是另一碼事了，沒有什么理由讓我們相信新政能夠達(dá)到這樣的目標(biāo)。
　　向境外和公司買家征收高額印花稅，意在將近年來積極在香港置業(yè)的內(nèi)地買家排擠出市場(chǎng)，減少需求從而拉低價(jià)格，但是，這些內(nèi)地買家大都是投資客而非自住者，因而減少其需求不會(huì)降低租金，相反，假如新政果真壓低了房價(jià)，它會(huì)抬高租金，因?yàn)樗鼫p少的是買房需求而非居住需求，實(shí)際上，那些買而不住的投資者，是在用自己的資金為那些租得起但買不起房子的人增加供給，所以新政至少不會(huì)讓本地人更住得起房子。
　　那么，新政是否能讓本地人更買得起房子呢？僅在單個(gè)房產(chǎn)開發(fā)銷售周期內(nèi)有可能，已經(jīng)建成的存量房，在交易量大幅萎縮的情況下，開發(fā)商可能迫于資金壓力而降價(jià)，從而讓一些買家撈到便宜，但這種便宜是一次性的，而撈到它的通常是富人，因?yàn)槭苄抡�影響的主要是高端住宅，而且開發(fā)商在被迫出貨時(shí)會(huì)傾向于全額現(xiàn)金支付者，所以這些便宜很少能落到住房最終需求者手里，也不會(huì)改變均衡房價(jià)水平。
　　從更長期看，由于新政所打擊的是非自住的投資需求，因而只要房產(chǎn)與其他投資品之間存在足夠替代性，并且房價(jià)預(yù)期分布正常，新政就不會(huì)拉低房價(jià)，因?yàn)楫?dāng)受阻的內(nèi)地投資者將投資轉(zhuǎn)向其它資本品之后，若房價(jià)因此而降低，房產(chǎn)將對(duì)本地非自住投資者變得更有吸引力，從而吸引后者接替前者所騰出的投資機(jī)會(huì)，只要這種替代是順暢無阻的，房價(jià)最終將被拉回均衡水平。
　　有幾個(gè)原因可能對(duì)上述替代構(gòu)成阻力從而讓均衡低于新政之前，一是香港存在資本流動(dòng)障礙因而讓替代無法實(shí)現(xiàn)，而內(nèi)地投資者對(duì)香港房產(chǎn)的估值高于本地投資者，這意味著兩者擁有非常不同的信息條件，二是本地投資者缺乏足夠的資金，可是這兩點(diǎn)看上去都無法成立，香港資本流動(dòng)很自由，也沒有理由相信內(nèi)地投資者掌握著特殊的秘密，或在估值上表現(xiàn)得特別非理性，而香港本地投資者的資金也是充裕的，他們?cè)诰硟?nèi)境外擁有大量隨時(shí)可轉(zhuǎn)向房產(chǎn)的高流動(dòng)性資產(chǎn)，尤其在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)低迷狀態(tài)下，許多資本都已從低流動(dòng)性的實(shí)業(yè)中退出而處于高流動(dòng)性狀態(tài)。
　　需要強(qiáng)調(diào)的是，這里比較的是房產(chǎn)作為投資品的可替代性和估值一致性，而不是作為消費(fèi)品的偏好和支付意愿，對(duì)于后者，內(nèi)地買家當(dāng)然可能有著本地人所無法替代的特殊偏好，但這種特殊性只會(huì)影響自住買家的行為，因而與這里的分析無關(guān)，不過，許多認(rèn)為長期房價(jià)會(huì)因新政而降低的評(píng)論，或許正是基于這一混淆而得出的。
　　從另一個(gè)角度或許更容易理解，為何此類調(diào)控措施不可能改變香港本地居民的購房和居住條件：眾所周知，香港非常擁擠，同等價(jià)格下的居住條件很差，這意味著，本地人寧愿忍受如此惡劣居住條件而仍選擇住在香港，一定在其他方面得到了補(bǔ)償，諸如消費(fèi)便利性、文化吸引力、就業(yè)和經(jīng)營機(jī)會(huì)等等。
　　現(xiàn)在考慮那些處于邊際位置的人，對(duì)于他們，若其他條件不變，房價(jià)再漲，或房價(jià)不變，其他條件惡化，他們都會(huì)遷離，既然調(diào)控政策不會(huì)影響其他條件，那么邊際定居者所能接受的最壞居住條件就是一樣的，也就是說，無論怎么調(diào)控，只要其他條件不變，政府旨在幫助的那些居住條件最差的階層的狀況都不會(huì)改變，除非調(diào)控政策能惡化居住以外的其他條件。
　　當(dāng)然，這一分析假設(shè)了居民會(huì)對(duì)綜合定居條件作出充分的反應(yīng)，從而讓定居規(guī)模具有足夠的彈性，有幾個(gè)因素會(huì)降低該彈性，比如當(dāng)?shù)鼐用窠^大多數(shù)由強(qiáng)烈地理文化偏好的安土重遷者或形成了巨額特化資產(chǎn)因而難以遷居的人組成，或者人口流動(dòng)受嚴(yán)格管制，而實(shí)際上，香港是高度流動(dòng)性的國際大都市，既有大量外籍居民，也有大量持本地護(hù)照但居住于境外的市民，因而具有很好的定居彈性，足以讓調(diào)控政策歸于無效。