城鎮(zhèn)化既是經(jīng)濟(jì)政策的重點(diǎn)也是未來中國經(jīng)濟(jì)增長的動力所在。因此，多種跡象顯示，把房地產(chǎn)由投機(jī)炒作為主導(dǎo)的市場轉(zhuǎn)變?yōu)橐跃用褡》肯M(fèi)主導(dǎo)的市場，不將住房視作投機(jī)賺錢的工具，讓全體國民分享經(jīng)濟(jì)改革的成果，有望成為未來房地產(chǎn)政策的核心。
李克強(qiáng)副總理在談及擴(kuò)大內(nèi)需時(shí)多次強(qiáng)調(diào)，城鎮(zhèn)化是最大的內(nèi)需潛力所在，是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要依靠，所以，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)城鎮(zhèn)化是事關(guān)長遠(yuǎn)的大戰(zhàn)略，要把城鎮(zhèn)化放在現(xiàn)代化大趨勢中來思考。這些言論向市場發(fā)出了一個十分強(qiáng)烈的信號，城鎮(zhèn)化既是經(jīng)濟(jì)政策的重點(diǎn)，也是未來中國經(jīng)濟(jì)增長之動力。
由于住房市場發(fā)展是城鎮(zhèn)化的主要內(nèi)容，把握房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向仍將成為未來經(jīng)濟(jì)政策的重心。而這些年的曲折的調(diào)控經(jīng)歷表明，只有讓房地產(chǎn)回歸消費(fèi)為主導(dǎo)的市場，才有可能真正獲得持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。
事實(shí)上，自從2010年房地產(chǎn)“國十條”頒布以來，已就開始對國內(nèi)“房地產(chǎn)化”的經(jīng)濟(jì)在糾偏。比如，“國十條”第一條第一句話，就把住房市場界定改善居民居住條件的市場，是居民消費(fèi)為主導(dǎo)的市場，因此，政府的房地產(chǎn)政策要嚴(yán)格遏制住房投機(jī)投資。同時(shí)，圍繞著這項(xiàng)宗旨，“國十條”明確指出房地產(chǎn)不是支柱產(chǎn)業(yè)，不是經(jīng)濟(jì)增長及追求GDP的工具，不是地方政府土地財(cái)政的工具，而是保證居民居住條件改善的工具或民生工具。中國經(jīng)濟(jì)要“去房地產(chǎn)化”，要改變以往房地產(chǎn)運(yùn)作的暴利模式，擠出房地產(chǎn)企業(yè)及地方政府的暴利，不能將住房視作投機(jī)賺錢的工具；不能剝奪絕大多數(shù)居民天賦的居住權(quán)，并讓全體人民來分享經(jīng)濟(jì)改革的成果；概而言之，把房地產(chǎn)由投機(jī)炒作為主導(dǎo)的市場轉(zhuǎn)變?yōu)橐跃用褡》肯M(fèi)主導(dǎo)的市場。顯然，這些都會成為十八大后新一屆政府面對中國城市化進(jìn)程的房地產(chǎn)政策核心。
不過，從這幾年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控實(shí)際效果來看，盡管從中央到地方，始終在強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控不可動搖，也取得一定成效，但與“國十條”所界定的住房市場宗旨仍然相差很遠(yuǎn)。中國住房市場要實(shí)現(xiàn)向期望中的住房市場目標(biāo)平穩(wěn)過渡，仍然需要作出巨大艱苦的努力。至少從這幾年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的實(shí)情來看，只要以下幾個問題不解決，房地產(chǎn)市場要向以居民消費(fèi)為主導(dǎo)的方向轉(zhuǎn)型是不可能的。
首先，高房價(jià)，這是當(dāng)前住房市場諸多難題難以化解的癥結(jié)所在。近十年來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場價(jià)格出現(xiàn)了絕無僅有的快速飆升，這在世界歷史上是罕見的，全國平均房價(jià)水平近十年大致上漲了2.5倍，東南部沿海城市上漲了5倍以上，而北京等這樣一線城市上漲甚至達(dá)到8倍以上。比較起來，上世紀(jì)90年代日本與我國香港特區(qū)、近幾年在美國及愛爾蘭等地房價(jià)上漲而導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫破滅，而這些國家和地區(qū)房價(jià)的上漲幅度都遠(yuǎn)遜于中國。更為嚴(yán)重的是，這種房價(jià)飆升是銀行信貸無限擴(kuò)張的結(jié)果。2002年底，我國貨幣供應(yīng)總量為18.5萬億元，到2012年6月底達(dá)到92.5萬億元，不到10年增加了5倍以上。銀行信貸增長的情況也有過之而無不及。利用銀行信貸的過度無限擴(kuò)張促成的房地產(chǎn)繁榮及吹大的房地產(chǎn)泡沫是根本不可持續(xù)的。若不及時(shí)控制這個勢頭，則由此給中國經(jīng)濟(jì)帶來的風(fēng)險(xiǎn)將造成毀滅性的打擊。但是，雖然經(jīng)過了被輿論稱為“史無前例”的嚴(yán)厲調(diào)控，“國十條”的部分政策內(nèi)容迄今仍未真正執(zhí)行與落實(shí)，這樣的局面不改變，是根本談不上促使房地產(chǎn)市場實(shí)現(xiàn)性質(zhì)上的轉(zhuǎn)型的。
其次，高房價(jià)死結(jié)之所以難以打開，還在于在落實(shí)“國十條”上的兩大困擾。由于住房市場具有投資與可消費(fèi)的兩棲性，盡管“國十條”的宗旨十分明確，但在落實(shí)具體政策時(shí)卻會被一些模糊不清的觀念捆住手腳。因?yàn)�，如果住房是以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場，那么這個市場發(fā)展及價(jià)格是由市場的供求關(guān)系來決定的，而不是住房購買者的市場預(yù)期來決定的。在這樣的住房消費(fèi)市場中，價(jià)格高了，需求就減少，住房供給就增加；而住房供給增加，價(jià)格又會下行，住房需求又會增加。如此循環(huán)往復(fù)，住房市場就會在這種住房供求關(guān)系與價(jià)格變化的互動中發(fā)展與繁榮。而住房價(jià)格的預(yù)期是將住房作為投資品時(shí)才會有的概念。在以投資投機(jī)為主導(dǎo)的市場中，住房價(jià)格和住房供求由住房市場的預(yù)期來決定。住房投資者的預(yù)期不僅決定住房市場價(jià)格，也決定了住房市場的供求關(guān)系。而住房投資者的預(yù)期既取決于當(dāng)前的金融市場條件（比如信貸可得性、利率及杠桿率等），也取決于住房購買后的賺錢效應(yīng)。在住房投機(jī)投資市場，投資者對價(jià)格不敏感，其對住房的需求則是無窮大，因?yàn)樗麄兯P(guān)注的是所購買的住房能以更高價(jià)格賣出。所以，高房價(jià)與住房市場預(yù)期管理都是住房投機(jī)投資的特征�？墒牵康禺a(chǎn)政策在強(qiáng)調(diào)宏觀調(diào)控時(shí)，往往都強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定市場，甚至把穩(wěn)定市場預(yù)期作為建立住房市場房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策長效機(jī)制的核心。強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是穩(wěn)定預(yù)期或預(yù)期管理，那不就是假定這是住房投機(jī)投資的市場么？
促使投機(jī)投資為主導(dǎo)的住房市場向消費(fèi)為主導(dǎo)的住房市場轉(zhuǎn)型，無論老牌市場國家還是新興市場國家，早就形成了一套行之有效成熟的經(jīng)濟(jì)杠桿及法律制度。筆者以為，借鑒這些經(jīng)濟(jì)杠桿及法律，足以讓國內(nèi)以投機(jī)投資主導(dǎo)的住房市場向消費(fèi)為主導(dǎo)的住房市場實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)轉(zhuǎn)型。可惜，我們遲遲沒有邁出這一步。事實(shí)已證明，限購令、限價(jià)令及限利政策等，負(fù)面效應(yīng)過強(qiáng)，不僅使得以經(jīng)濟(jì)杠桿為主導(dǎo)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控變得越來越復(fù)雜，而且也為地方政府化解中央政府的房地產(chǎn)宏觀政策“創(chuàng)造”了種種條件。
國內(nèi)住房市場若不能轉(zhuǎn)型為一個改善全體居民居住條件的市場，就無法從根本上回到健康發(fā)展的軌道。這是實(shí)現(xiàn)中國房地產(chǎn)市場向新形態(tài)平穩(wěn)過渡所面對的最大困境。