一場(chǎng)頗受社會(huì)關(guān)注的“國(guó)務(wù)院督查16省樓市調(diào)控執(zhí)行情況檢查”已靜悄悄結(jié)束了。但是督查總結(jié)報(bào)告究竟何時(shí)出來(lái)？國(guó)務(wù)院督查組發(fā)現(xiàn)16省樓市調(diào)控執(zhí)行什么情況？有何應(yīng)對(duì)之策？是否有新的政策出臺(tái)？中央政策儲(chǔ)備是否有充足的彈藥？什么時(shí)間放出？這一系列的問(wèn)題都關(guān)系到目前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展方向，影響到房?jī)r(jià)漲跌預(yù)期判斷，也關(guān)乎下一步房地產(chǎn)政策走勢(shì)。當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入十字路口，而房地產(chǎn)政策走向的迷茫、徘徊、猜想讓房?jī)r(jià)如彈簧，一連反彈兩個(gè)月。筆者認(rèn)為,國(guó)務(wù)院將在今年樓市“金九銀十”之前打響調(diào)控成果和穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的“保衛(wèi)戰(zhàn)”，而調(diào)控樓市房?jī)r(jià)則演變成一場(chǎng)空前絕后的“持久戰(zhàn)”。
督查結(jié)果暴露地方政府政策執(zhí)行盲點(diǎn)
近日，國(guó)務(wù)院督查組表示，從督查情況看，國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的各項(xiàng)政策措施得到了較好落實(shí)，調(diào)控成效不斷顯現(xiàn)，投機(jī)投資性需求得到有效抑制。督查中也發(fā)現(xiàn)了一些需要特別關(guān)注的問(wèn)題：一是近期一些城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生變化，穩(wěn)定房?jī)r(jià)的壓力加大。二是個(gè)別地方存在通過(guò)放松限購(gòu)條件、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等方式，刺激住房消費(fèi)的苗頭。三是部分城市上半年住房用地供應(yīng)計(jì)劃完成率較低，個(gè)別城市不到10%；一些地方的市場(chǎng)監(jiān)管力度需要加大，部分城市尚未建立預(yù)售資金監(jiān)管制度，一些樓盤(pán)價(jià)格公示不規(guī)范。
筆者認(rèn)為，其實(shí)，地方政府對(duì)國(guó)務(wù)院出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控執(zhí)行力不到50%，調(diào)控政策的連貫性無(wú)法延伸，無(wú)法形成一套嚴(yán)密的政策執(zhí)行體系。譬如限購(gòu)和限價(jià)城市及房產(chǎn)稅城市的沒(méi)有一個(gè)擴(kuò)容，甚至原來(lái)的政策執(zhí)行過(guò)程出現(xiàn)微調(diào)頻繁通過(guò)。而價(jià)格控制目標(biāo)和一房一價(jià)執(zhí)行，自去年年底開(kāi)始基本是名存實(shí)亡。另外是房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)越來(lái)越明顯，調(diào)控房?jī)r(jià)的壓力大。而土地供應(yīng)計(jì)劃大部分城市都流產(chǎn)，預(yù)售款監(jiān)管形同虛設(shè)。可想而知，國(guó)務(wù)院督查組的發(fā)現(xiàn)，恰巧暴露地方政府政策執(zhí)行盲點(diǎn)。
筆者認(rèn)為，中央房地產(chǎn)政策儲(chǔ)備主要包括擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市、提高二手房交易稅費(fèi)、提高首套房貸首付、重啟價(jià)格控制目標(biāo)、房地產(chǎn)貸款再收緊、限售、擴(kuò)大限購(gòu)限貸的城市和延長(zhǎng)時(shí)間、約談和問(wèn)責(zé)地方政府官員、商品房預(yù)售制微調(diào)、加強(qiáng)商品房預(yù)售款監(jiān)管、加強(qiáng)普通住宅土地供應(yīng)、加強(qiáng)土地空置打擊力度、加強(qiáng)保障房建設(shè)力度。
“持久戰(zhàn)”加劇中央與地方調(diào)控博弈
從國(guó)家統(tǒng)計(jì)公布今年7月數(shù)據(jù)和前6月數(shù)據(jù)對(duì)比看，7月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比連續(xù)兩個(gè)月保持上漲趨勢(shì)，連跌8個(gè)月后，房?jī)r(jià)第二次出現(xiàn)正增長(zhǎng)，呈現(xiàn)筑底小幅度上漲反彈局面。房?jī)r(jià)上漲的城市已經(jīng)從“局部上漲”逐漸演化成了“普遍上漲”的態(tài)勢(shì)。
從這次對(duì)全國(guó)16個(gè)�。ㄊ校╅_(kāi)展的督查情況看，個(gè)別地方出現(xiàn)了為強(qiáng)調(diào)穩(wěn)增長(zhǎng)，通過(guò)放松住房限購(gòu)條件、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等方式，刺激住房消費(fèi)的苗頭。對(duì)此，國(guó)務(wù)院督查組已向有關(guān)地方政府提出明確的整改意見(jiàn)，要求出現(xiàn)放松調(diào)控政策的地區(qū)立即予以糾正，并強(qiáng)調(diào)各地不得以任何理由變相放松調(diào)控。
筆者認(rèn)為，從上半年和7月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)指標(biāo)看，房?jī)r(jià)上漲的拐點(diǎn)來(lái)臨，而地方版4萬(wàn)億投資和中央短期臨時(shí)性政策調(diào)控及房地產(chǎn)制度的弊端沖擊下，將給房?jī)r(jià)埋下反彈隱患。地方政府按捺不住放松調(diào)控的沖動(dòng)之心，源于土地出讓金收入減少。一邊是堅(jiān)決控制房?jī)r(jià)上漲，一邊是力圖刺激樓市和土地市場(chǎng)成交回升，這樣的博弈還將繼續(xù)。
穩(wěn)住市場(chǎng)房?jī)r(jià)預(yù)期成首要任務(wù)
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的難題依舊令人困擾，“控房?jī)r(jià)”的焦慮暫時(shí)消散，但“穩(wěn)增長(zhǎng)”的擔(dān)憂又卷土重來(lái)。督查組發(fā)現(xiàn)的諸多問(wèn)題并不僅僅只限于房?jī)r(jià)反彈。還有一項(xiàng)很重要。“部分城市上半年住房用地供應(yīng)計(jì)劃完成率較低，個(gè)別城市不到10%。而在國(guó)土資源部的通報(bào)中，上半年全國(guó)31個(gè)省(區(qū)、市)和新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)住房用地供應(yīng)計(jì)劃已落實(shí)4.72萬(wàn)公頃，計(jì)劃落實(shí)率僅為29.6%。在一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商看來(lái)，如此低的住房土地供應(yīng)率很可能已埋下一年后房?jī)r(jià)反彈的隱患。因?yàn)橥恋毓⿷?yīng)不足，導(dǎo)致未來(lái)新房供應(yīng)量不足，供需失衡的結(jié)果就是房?jī)r(jià)的暴漲。
而在督查組的通報(bào)中，“部分城市尚未建立預(yù)售資金監(jiān)管制度”被著重點(diǎn)出，或?qū)⒊蔀橄乱徊健皣?yán)格落實(shí)現(xiàn)有政策”的一個(gè)支點(diǎn)。會(huì)不會(huì)有新的調(diào)控政策出臺(tái)？下一步調(diào)控如何走？這是7月下旬國(guó)務(wù)院派出8個(gè)督查組督查各地房地產(chǎn)調(diào)控政策落實(shí)情況之后，市場(chǎng)上最為關(guān)心的問(wèn)題。在督察組返京半個(gè)月之后，越來(lái)越多的證據(jù)顯示，樓市調(diào)控同樣是“維穩(wěn)為主”。督查組有彈有贊，在責(zé)備個(gè)別地方“放松調(diào)控”的同時(shí)，也肯定“房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的各項(xiàng)政策措施得到了較好落實(shí)，調(diào)控成效不斷顯現(xiàn)，投機(jī)投資性需求得到有效抑制”。
對(duì)此，國(guó)務(wù)院督查組成員表示，盡管當(dāng)前價(jià)格反彈壓力依舊存在，但并不能構(gòu)成判斷市場(chǎng)全面反彈的依據(jù)，在繼續(xù)抑制市場(chǎng)反彈的因素里面，“中央抑制投資性需求的態(tài)度”、“對(duì)房?jī)r(jià)上漲的問(wèn)責(zé)制度”是最重要的兩點(diǎn)。
筆者認(rèn)為，在督查組最終提交報(bào)告中之前，目前尚不清楚國(guó)務(wù)院對(duì)此的批復(fù)，而暫緩儲(chǔ)備政策的出臺(tái)或許將是短期內(nèi)最可能被考慮的做法。從“政策措施需要研究”和“市場(chǎng)需要密切監(jiān)測(cè)”來(lái)看，即使有進(jìn)一步政策，也不會(huì)在短期內(nèi)出臺(tái)，觸發(fā)點(diǎn)在于未來(lái)一段時(shí)間市場(chǎng)的發(fā)展。其實(shí)降房?jī)r(jià)靠中央短期兇猛的打壓手段和臨時(shí)性的行政措施，永遠(yuǎn)是治標(biāo)不治本，根本不可能徹底解決房?jī)r(jià)和住房問(wèn)題，應(yīng)該采取長(zhǎng)期性和系統(tǒng)化的政策體系�！岸喙荦R下”，方可徹底根治中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題。一是去成本化。先降地價(jià)與稅費(fèi)。二是去土地財(cái)政化。改革土地制度與稅費(fèi)分配制度。三是去資本杠桿化。改革房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金制度與商品房預(yù)售制。四是去流動(dòng)性化�？刂曝泿排c信貸投放量。五是去住房單一化。完善住房體系。六是去供應(yīng)緩慢化。加快土地和商品房及保障房有效供應(yīng)。
筆者認(rèn)為，目前依然存在中央房地產(chǎn)調(diào)控政策儲(chǔ)備隨時(shí)準(zhǔn)備實(shí)施的可能性，一旦面臨房?jī)r(jià)再度反彈的局面，新的緊縮性政策將出臺(tái)。不過(guò)，考慮到今年傳統(tǒng)樓市黃金周“金九銀十”來(lái)臨與房?jī)r(jià)未出現(xiàn)大幅度反彈及缺乏大幅度上漲的條件等穩(wěn)增長(zhǎng)的需要，即使房?jī)r(jià)出現(xiàn)小幅回升，新一輪中央房地產(chǎn)調(diào)控主要是“維持既有政策，再度調(diào)控加碼的可能較小”，以完善與修正現(xiàn)在的政策為主，避免調(diào)控過(guò)頭，影響到穩(wěn)增長(zhǎng)。從市場(chǎng)整體來(lái)看，中央把穩(wěn)定市場(chǎng)和房?jī)r(jià)預(yù)期管理成為今年到明年首要調(diào)控任務(wù)。