近日召開的山東省保障性安居工程和房地產(chǎn)調(diào)控工作會(huì)議上透露，該省全面實(shí)行商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度，并開展商品住房現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。消息一出，再度引發(fā)各界對(duì)商品房預(yù)售制度的討論。
我們看到，十幾年來中國住房市場(chǎng)之所以能夠快速發(fā)展與繁榮，就在于兩金融工具的創(chuàng)新。一是住房預(yù)售制度；二是住房按揭貸款。它們分別給住房的供給與需求提供了有效的金融杠桿。
可以說，在國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展初期，住房預(yù)售制度的設(shè)立，目的為了扶持成長(zhǎng)中的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，降低房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入門檻，鼓勵(lì)更多企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)，增加更多的住房供給，以保證中國的住房制度改革得以成功。
但從十幾年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來看，由于中國住房預(yù)售制度是采取選擇性學(xué)習(xí)引進(jìn)，從而是一種單邊風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)機(jī)制，即該制度運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)只是購買住房者、銀行等單邊承擔(dān)，房地產(chǎn)企業(yè)則只是獲利而不承擔(dān)該制度運(yùn)行的任何風(fēng)險(xiǎn)。
因此，改善現(xiàn)有的住房預(yù)售制度是當(dāng)務(wù)之急�？梢哉f，山東規(guī)劃采取商品房的現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，是取消或改進(jìn)現(xiàn)行的住房預(yù)售制度的一種方式。新的住房銷售制度試行，對(duì)當(dāng)前住房市場(chǎng)的影響不可小視。
首先，它意味著住房預(yù)售制度將面臨重大的改革。當(dāng)現(xiàn)房銷售試點(diǎn)取得經(jīng)驗(yàn)之后，國內(nèi)住房預(yù)售制度不僅會(huì)改進(jìn)，而且會(huì)重新定位、重新界定其功能及設(shè)立住房預(yù)售制的新機(jī)制，從而改變當(dāng)前住房預(yù)售制的單邊風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)機(jī)制。
其次，中國住房市場(chǎng)經(jīng)過十幾年的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)在這個(gè)過程中得到很快的發(fā)展與壯大，其對(duì)銀行資金依賴程度越來越低。因此，對(duì)于這些企業(yè)來說，住房現(xiàn)房銷售不會(huì)對(duì)它們?cè)斐啥啻蟮馁Y金壓力；對(duì)于那些進(jìn)入的小企業(yè)，則可以通過這種制度改變強(qiáng)化市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。
第三，住房現(xiàn)房銷售試點(diǎn)可以降低購買住房的多重風(fēng)險(xiǎn)。比如，降低住房產(chǎn)品質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，購買者可以直接判斷購買住房質(zhì)量以及房?jī)r(jià)調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)房?jī)r(jià)上漲時(shí)，住房預(yù)售制對(duì)購買住房者有利，但房?jī)r(jià)下跌，房?jī)r(jià)調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)暴露出來，最近發(fā)生的許多“房鬧”事件都與住房預(yù)售后房?jī)r(jià)下跌有關(guān)。住房市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)開始平衡。
第四，住房現(xiàn)房銷售不僅要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行優(yōu)勝劣汰，從而使得沒有資金實(shí)力的企業(yè)難以進(jìn)入市場(chǎng)，而且也會(huì)改變房地產(chǎn)企業(yè)行為方式，減少房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)住房?jī)r(jià)格炒作與對(duì)住房銷售的壟斷定價(jià)，促進(jìn)住房市場(chǎng)價(jià)格回歸理性。