近期關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的公開(kāi)信息很多，甚至有回暖已成定局的論調(diào)。房地產(chǎn)回暖的信息可能放出很多錯(cuò)誤信號(hào)�！胺�(wěn)增長(zhǎng)”如果導(dǎo)致樓價(jià)反彈，重復(fù)2009
年保增長(zhǎng)帶來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的空前膨脹，投機(jī)需求的卷土重來(lái)，可能帶來(lái)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)更大的不穩(wěn)定。
房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖有兩個(gè)特征。第一個(gè)特征，主要是“剛需”購(gòu)房釋放。“剛需”的定義，是指沒(méi)有價(jià)格彈性或者價(jià)格彈性很小的房屋需求。嚴(yán)格意義上來(lái)說(shuō)，“剛需”是指第一套房的購(gòu)買(mǎi)需求。只有這類需求才可能不論價(jià)格漲跌都不會(huì)改變。在大中城市，新居民的居住需求才是真正的“剛需”。但不論是新畢業(yè)留城的大學(xué)畢業(yè)生，還是城鎮(zhèn)化過(guò)程中進(jìn)城的農(nóng)民工，在數(shù)十倍的價(jià)格和收入比之的“剛需”是無(wú)法釋放的。所以，報(bào)道的所謂“剛需”，恐怕還是投資或者投機(jī)性的需求了。在對(duì)第二套以上的購(gòu)房的限購(gòu)的政策沒(méi)有改變的情況下，這些非第一套房的購(gòu)買(mǎi)大幅增長(zhǎng)，可能是對(duì)調(diào)控政策的挑戰(zhàn)。
第二個(gè)特征是樓價(jià)悄悄上漲。有報(bào)道顯示，二手房市場(chǎng)一些業(yè)主報(bào)價(jià)后，因?yàn)樽⒁獾接幸庠纲?gòu)房者增加，馬上會(huì)提高報(bào)價(jià)，幾天之內(nèi)就上漲數(shù)萬(wàn)元。
形成市場(chǎng)化的商品均衡價(jià)格，需要供給，需求和效用最大化三大條件的約束，以投資投機(jī)為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于資產(chǎn)類市場(chǎng)。投資投機(jī)需求沒(méi)有效用最大化的約束，投資是以價(jià)格差異為“賺錢(qián)”的目標(biāo)，賺錢(qián)“效用”無(wú)限大，市場(chǎng)價(jià)格不可能通過(guò)實(shí)際供求決定�！百嶅X(qián)需求”在意價(jià)格不斷上漲，價(jià)格需求彈性極高，有推動(dòng)價(jià)格不斷上漲的強(qiáng)烈動(dòng)機(jī)，從而破壞了價(jià)格理論中效用達(dá)到最大滿足度后需求下降的假設(shè)。賺錢(qián)需求屬于效用無(wú)限大，不可能出現(xiàn)與這種無(wú)限需求達(dá)到均衡的“供給”水平。理論和實(shí)踐都說(shuō)明，以投資為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能靠增加供給來(lái)調(diào)整價(jià)格形成穩(wěn)定的均衡價(jià)格水平。特別是在銀行信貸的支持下，銀行不斷向“賺錢(qián)需求”提供的信貸，杠桿化放大了投機(jī)資金供給，給了價(jià)格上漲源源不斷的動(dòng)力。如果不斷增加“賺錢(qián)需求”的房屋的“供給”，只可能把價(jià)格越推越高。
如果房地產(chǎn)價(jià)格反彈，不僅上一輪房地產(chǎn)泡沫帶來(lái)的還未解決的亂象繼續(xù)惡化，還可能造成實(shí)體經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)空心化，進(jìn)一步增大金融風(fēng)險(xiǎn)，加大收入分配差距。
去年發(fā)生的不少溫州老板由于資金鏈斷裂而跑路惡性事件，調(diào)查顯示大多都因?yàn)橥顿Y了房地產(chǎn)或相關(guān)資產(chǎn)市場(chǎng)。如果房地產(chǎn)價(jià)格反彈，各方資金包括銀行資金，特別是逐利性強(qiáng)的民間資金立即會(huì)蜂擁而至。須知，實(shí)業(yè)投資的資本平均利潤(rùn)一般在10％左右，房地產(chǎn)價(jià)格反彈很容易引導(dǎo)投入實(shí)體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的資金變身房地產(chǎn)投資，甚至動(dòng)用本該支持主業(yè)運(yùn)行的銀行貸款投向房地產(chǎn)以求高回報(bào)。如果是為了穩(wěn)增長(zhǎng)而放松房地產(chǎn)調(diào)控政策，靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，結(jié)果勢(shì)必加劇經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)性矛盾，加大產(chǎn)業(yè)空心化的風(fēng)險(xiǎn)。
不管價(jià)高價(jià)低或者主要是投機(jī)性需求，假如購(gòu)房者是用100％的自有資金，真金白銀購(gòu)房，并沒(méi)有銀行資金的杠桿化，那房地產(chǎn)回暖應(yīng)該沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)。但如果投機(jī)購(gòu)房是套取銀行資金，則房地產(chǎn)回暖就非�？赡茉杏碌姆康禺a(chǎn)泡沫，最后帶來(lái)銀行的風(fēng)險(xiǎn)甚至危機(jī)。有報(bào)道顯示，近期銀行的壞賬率普遍上升，壞賬來(lái)源都與上一輪房地產(chǎn)信貸以及與房地產(chǎn)相關(guān)的地方融資平臺(tái)有關(guān)。
“以資產(chǎn)價(jià)格泡沫為特征”的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，是上世紀(jì)90年代以來(lái)世界上發(fā)生的經(jīng)濟(jì)危機(jī)的特征。比如，日本的危機(jī)、亞洲危機(jī)，2008年爆發(fā)的美國(guó)危機(jī)，近期西班牙銀行的危機(jī)，實(shí)際上都是銀行的房地產(chǎn)信貸危機(jī)，并非國(guó)家債務(wù)危機(jī)。回望近幾十年來(lái)爆發(fā)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，多半都是房地產(chǎn)作為投資品推動(dòng)資產(chǎn)價(jià)格過(guò)度膨脹致使泡沫破滅而引發(fā)的。
正因?yàn)槿绱耍瑯莾r(jià)反彈，房地產(chǎn)投資再次贏得暴利，那些用不合法手段套取銀行資金的群體，將獲取大大超過(guò)市場(chǎng)資本平均收益的回報(bào)率。這將大幅度拉開(kāi)與一般收入群體的收入差距，也拉大與一般實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資的收入差距。對(duì)于真正的房屋“剛需”群體，這無(wú)疑雪上加霜，也將大大沖擊并抵消由城鎮(zhèn)化帶來(lái)的農(nóng)民轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)居民的消費(fèi)增長(zhǎng)。
由此可知，“房地產(chǎn)回暖顯示房地產(chǎn)價(jià)格觸底反彈”、“穩(wěn)增長(zhǎng)房產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)放松”等觀點(diǎn)，實(shí)際上是仍停留在房地產(chǎn)是投機(jī)和投資為主的市場(chǎng)定位上。這個(gè)定位存在極大的困惑。因?yàn)檫@隱含了房地產(chǎn)調(diào)控只是促使樓價(jià)階段性下降的意思，而這完全背離了引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸居住為主的基本屬性、促使樓市回到正常發(fā)展水平的宗旨。
筆者為此認(rèn)定，當(dāng)下應(yīng)努力使引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸居住為主的調(diào)控終極目標(biāo)長(zhǎng)期化，制度化，可行的辦法是實(shí)施房產(chǎn)稅，短期政策是限購(gòu)不如限貸。只要銀行不向第二套以上的購(gòu)房者提供信貸，非“剛需”購(gòu)房勢(shì)頭再旺也不會(huì)有太大風(fēng)險(xiǎn)。至于穩(wěn)增長(zhǎng)，應(yīng)在穩(wěn)定有效投資增長(zhǎng)上做足文章。