7月10日下午四點(diǎn)，最昂貴的住宅故事揭曉。在延期一周后，北京海淀萬柳地塊當(dāng)日下午三點(diǎn)半出閣，在經(jīng)過200輪以上的競(jìng)價(jià)后，中赫置地成為勝者，孫宏斌的融創(chuàng)中國(guó)失意而歸。
　　以中赫的出價(jià)考量，扣除海淀區(qū)政府回購(gòu)的1.6萬平方米土地外，整個(gè)地塊樓面價(jià)已達(dá)4萬元/平方米。這一驚人數(shù)字，已經(jīng)打破內(nèi)地多項(xiàng)住宅用地記錄，筆者可大膽預(yù)測(cè)，未來這一項(xiàng)目即使不會(huì)是中國(guó)售價(jià)最昂貴的高端住宅項(xiàng)目，也會(huì)是原始土地成本最貴的項(xiàng)目。
　　每個(gè)人對(duì)這個(gè)新記錄的地王有不同維度的解讀，我的解讀是，高端住宅混戰(zhàn)已經(jīng)從開發(fā)后期的產(chǎn)品端競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)入前期的地塊區(qū)位、稟賦競(jìng)爭(zhēng)，高端住宅的競(jìng)爭(zhēng)力不再僅僅體現(xiàn)于后期產(chǎn)品，戰(zhàn)斗已經(jīng)在最前線的地塊選擇上打響。如果說，當(dāng)年北京順義大龍地產(chǎn)的50億元出價(jià)是一個(gè)啟動(dòng)信號(hào)的話，那么，中赫置地的入主則是一個(gè)確認(rèn)信號(hào)——高端住宅地塊進(jìn)入了稀缺時(shí)代，面對(duì)地理稟賦優(yōu)良的地塊，高端住宅開發(fā)商寸土必爭(zhēng)。
　　正是這樣的背景下，基于市場(chǎng)行情與地價(jià)成本的雙重推動(dòng)，北京高端住宅的價(jià)格基準(zhǔn)已經(jīng)明顯抬升。今年市場(chǎng)自春節(jié)后初顯回暖態(tài)勢(shì)以來，金茂府、西山壹號(hào)院、萬和公館是北京高端項(xiàng)目中的成交明星，然而，即使如此，前者的均價(jià)也多保持在5萬元上下。在單價(jià)8-10萬元以及更高的價(jià)格水平線上，另一批隊(duì)的高端住宅成交局面同樣可觀，卻低調(diào)的多。比如合生霄云路8號(hào)，長(zhǎng)安太和、釣魚臺(tái)七號(hào)等。如果說，前一批高端項(xiàng)目是改善型、升級(jí)換代特征明顯的高端住宅，那么，后一批高端項(xiàng)目則是地標(biāo)性、先鋒性更強(qiáng)的高端住宅。在一個(gè)調(diào)控不斷，充滿不確定的市場(chǎng)中，前者測(cè)試的是市場(chǎng)的敏感度與水溫，后者測(cè)試的則是市場(chǎng)真正的方向性需求與價(jià)格承受能力。
　　測(cè)試結(jié)果令人意外，以至于可以得出“高端住宅在反攻”的論斷。中赫置地新近拿下的新地王面積過小，代表性不足，以合生霄云路8號(hào)項(xiàng)目為例，今年六月，合生霄云路8號(hào)以公寓類的產(chǎn)品，排列在這一批地標(biāo)性高端住宅項(xiàng)目中的成交金額與成交面積首位，成交均價(jià)更是達(dá)到了8-13萬/平米。更令人深感市場(chǎng)火熱的是，每套總價(jià)至少在4500萬元起的合生霄云路8號(hào)在六月份曾單日銷售2億元。
　　合生霄云路8號(hào)的公寓高端住宅型態(tài)，延續(xù)了近年來高端住宅進(jìn)城、高端住宅公寓化的主流趨勢(shì)，可謂當(dāng)中的一大代表。項(xiàng)目緊鄰朝陽(yáng)公園，同時(shí)被三大公園合圍，建筑用地范圍內(nèi)更有40萬平米的原生態(tài)樹林，高端住宅項(xiàng)目所必須的景觀資源一個(gè)也不少。在區(qū)位上，項(xiàng)目居北四環(huán)內(nèi)側(cè)，臨近機(jī)場(chǎng)高速，占地面積超過100公頃，這賦予了設(shè)計(jì)師足夠的園林營(yíng)造空間，在北京市的燕莎高端涉外區(qū)域，如今已經(jīng)成為地標(biāo)建筑。這樣的稟賦給了它足夠的價(jià)格想象空間，自2009年以來，合生霄云路8號(hào)一路起飛，在2010年抬升至10萬元高度，經(jīng)歷了去年第四季度的市場(chǎng)低點(diǎn)后，在今年上半年蓄勢(shì)再發(fā)力，登頂六月高端住宅銷售冠軍，這一業(yè)績(jī)脈絡(luò)，對(duì)北京高端物業(yè)市場(chǎng)是一次產(chǎn)品與價(jià)格天際線的拔高，對(duì)地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)鼓舞，對(duì)樓市政策本身是一個(gè)分析拆解的樣本。
　　須知，自限購(gòu)令運(yùn)行以來，高端物業(yè)市場(chǎng)一直被斷定為“重災(zāi)區(qū)”，以合生霄云路8號(hào)為首的高端住宅市場(chǎng)表現(xiàn)應(yīng)是“不可能的現(xiàn)象”。但是，它確然發(fā)生了，這提醒政策設(shè)計(jì)者，在“剛性需求”遍布于樓市低、中、高端物業(yè)的形勢(shì)下，對(duì)于合生霄云路8號(hào)、長(zhǎng)安太和等城市標(biāo)桿項(xiàng)目的熱銷，應(yīng)冷靜觀察，慎重定性，應(yīng)有都江堰郡守李冰治水“宜疏不宜堵”的思路。
　　高端住宅一反調(diào)控者料想的反攻態(tài)勢(shì)，也給當(dāng)前的樓市調(diào)控提供了一個(gè)新難題：既有的調(diào)控政策未變，但是市場(chǎng)卻迅速在悄然間完成了風(fēng)格轉(zhuǎn)換。后續(xù)，政府可以繼續(xù)加碼；或者，對(duì)樓市調(diào)控一刀切的特征進(jìn)行微調(diào)，比如調(diào)低不調(diào)高，切斷中低端物業(yè)與高端住宅物業(yè)的價(jià)格聯(lián)動(dòng)機(jī)制等。
　　在很大程度上，我們期待政府做出第二種的選擇，從而，中低收入者居于安居之屋，改善者居于金茂府，富裕階層居于合生霄云路8號(hào)，多方共安，調(diào)控目標(biāo)也漸趨針對(duì)、明晰，這才應(yīng)是“高端住宅反攻”帶來的價(jià)值思考。