對于低迷已久的住宅用地市場來來說，7月10日，北京新地王的誕生，仿如一聲春雷。在經(jīng)歷46輪現(xiàn)場競價以及300多輪配建回購房面積競爭后，中赫置地以26.3億元的最高上限價格、配建16400平方米回購房的條件，以3.38萬/平方米的樓面價，拿下海淀萬柳地塊——北京新地王。若剔除回購房因素，則以4萬/平方米的樓面價，刷新全國單價地王紀(jì)錄。
現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場背景是，房產(chǎn)市場成交趨于活躍，而土地市場仍較低迷。從統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來看，今年1-5月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降18.7%，而全國商品房銷售面積同比下降12.4%。從交易中心數(shù)據(jù)分析，今年6月份，全國10個典型城市土地成交建筑面積仍然處于近三年來低位，同比下降36%；而全國10個典型城市商品住宅成交量創(chuàng)下近17個月的新高，同比增長35%。顯而易見，土地市場的表現(xiàn)明顯弱于房產(chǎn)市場。從中也反映出開發(fā)商對于后市的預(yù)期總體仍然比較謹(jǐn)慎，甚至悲觀。
不過，近期的情況正在慢慢發(fā)生變化。比如，6月份全國10個典型城市土地成交建筑面積，環(huán)比5月上漲19%，說明房企拿地意愿有所復(fù)蘇。今年上半年，地產(chǎn)大佬們的拿地態(tài)度明顯分化，綠地、龍湖、金地、富力等表現(xiàn)積極。而招商、中海、保利、華潤、萬科、碧桂園等，今年以來拿地則相對穩(wěn)健，擴(kuò)張速度有所放緩。綠城、世茂、遠(yuǎn)洋則上無作為,其中綠城主要受累于高負(fù)債率和高存貨，并無奈向九龍倉和融創(chuàng)轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)和項(xiàng)目，而后二者則受制于現(xiàn)有的土地儲備量較大。
土地市場的不景氣，也影響了地方政府的收入。現(xiàn)階段，我國地方政府對于土地出讓金的依賴度較高，從2002年開始，全國土地出讓金占地方財(cái)政總收入的占比就高于20%，其后一直震蕩上行，特別在2008年以后，其影響力逐步顯現(xiàn)，對地方財(cái)政收入起著不可或缺的作用，比如2011年土地出讓金占地方財(cái)政總收入的38.4%，比2010年降低了2個百分點(diǎn)，但依然處于歷史較高位。
今年上半年，全國10大典型城市土地出讓金收入為1206億元，與2011年同期相比下降54%，與2010年比較更是大幅下降61%�？梢�，土地出讓金正處于近幾年的低位，而土地出讓金收入的大幅下降會使地方政策放松調(diào)控的驅(qū)動力增強(qiáng)，所以去年四季度以來，媒體頻頻報(bào)道部分地方政府出臺政策，放松房地產(chǎn)調(diào)控�；诖�，地方政府今年賣地的意愿比去年和前年更為強(qiáng)烈，而為了吸引開發(fā)商拿地，地方政府推出優(yōu)質(zhì)地塊的沖動在所難免。
一個典型例子是，6月18日，在2012年廣州經(jīng)營性土地推介會上，近200家國內(nèi)外房企大鱷圍觀了一場罕見的奪地大戰(zhàn)，恒大鏖戰(zhàn)近1個小時，在近200輪舉牌后，拿下靠近黃埔大道的珠江新城小型商業(yè)地塊，地塊成交總價13.22億元，比起始價高出8.2億元；折合樓面地價32968元/平方米，甚至超過了目前周邊在售的商業(yè)公寓房價。商業(yè)地產(chǎn)爆出地王，遠(yuǎn)沒居住用地的地王招人關(guān)注。原因也簡單，2009年底以來的本輪房地產(chǎn)調(diào)控，矛頭直指住宅市場，促使房價合理回歸。7月7日，溫家寶總理再次強(qiáng)調(diào)，把抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資性需求作為一項(xiàng)長期政策，決不允許房價反彈。
眾所周知，以往投資投機(jī)性購房需求，比較青睞高檔住宅，而本輪調(diào)控中采取的限購、限貸政策，直指多套房需求、高端房需求。數(shù)據(jù)表明，今年以來全國一二線城市商品住宅成交反彈，是以剛需為主導(dǎo)的，近兩個月改善需求也有所釋放。然而，別墅、豪宅公寓市場，依舊在沿續(xù)去年下半年以來的低迷之態(tài)，即便是今年以來部分豪宅項(xiàng)目加大了促銷力度，成交情況仍未見實(shí)質(zhì)性的好轉(zhuǎn)。而北京地王項(xiàng)目，樓面價已高達(dá)4萬元/平方米，估計(jì)未來房子賣8萬元/平方米左右，才能實(shí)現(xiàn)盈利。開發(fā)商有膽高價拿下這個地王，說明對未來市場有信心，這點(diǎn)值得深思。況且，該項(xiàng)目21%的建筑面積為回購房，將來政府打算將這些房子分配給什么人？經(jīng)濟(jì)適用房對象嗎？不會影響豪宅銷售嗎？他們能與豪宅業(yè)主和諧相處嗎？有點(diǎn)風(fēng)險，有點(diǎn)尷尬，謎底只能讓時間揭答了。
不管怎么說，北京新地王的火爆出爐，意味著隨著商品住宅成交量持續(xù)反彈，土地市場也快告別冬天了，預(yù)計(jì)下半年將趨于復(fù)蘇。