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2012-04-19 作者：紀(jì)睿坤 來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
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每次房地產(chǎn)調(diào)控都要遭遇周期論：房?jī)r(jià)一調(diào)就降一放就漲。而造成這個(gè)問(wèn)題的核心是土地供應(yīng)，政府土地供應(yīng)總是滯后于市場(chǎng)需求。歷年來(lái)土地調(diào)控政策也總是頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳，要解決這個(gè)問(wèn)題就必須反周期行之，即在土地市場(chǎng)冷淡的時(shí)候加強(qiáng)供地，而且必須供好地，刺激企業(yè)拿地。從這個(gè)意義說(shuō)，大興土地四度流拍或?yàn)檎梃b。
但是，反周期行之的道理，很多地方政府卻不愿意去做。
道理很簡(jiǎn)單，土地市場(chǎng)不好的情況下，賤賣(mài)不如捂著，等到土地市場(chǎng)復(fù)蘇時(shí)，再出售，保不準(zhǔn)還能賣(mài)出一個(gè)好價(jià)錢(qián)。
實(shí)際上，地方政府“捂地待漲”的僥幸心理在如今地價(jià)下行的背景下，并不少見(jiàn)。
對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，規(guī)避土地市場(chǎng)萎縮導(dǎo)致的地價(jià)下行的辦法，一個(gè)是減少住宅用地供應(yīng)，穩(wěn)定地價(jià)；一個(gè)是捂地待漲；另一個(gè)就是變相放松樓市調(diào)控。
4月17日，國(guó)土部發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2012年一季度，全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市住宅地價(jià)為4516元，環(huán)比下降0.04%，同比增長(zhǎng)僅3.70%，環(huán)比增幅自2009年二季度以來(lái)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。在房?jī)r(jià)拐點(diǎn)半年之后，土地市場(chǎng)正式迎來(lái)拐點(diǎn)，進(jìn)入低位運(yùn)行期。
與此同時(shí)，任何一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)拓展部的經(jīng)理都會(huì)告訴你，目前住宅用地的數(shù)量不多，可選空間不大，質(zhì)量也多不佳。
如此便陷入一個(gè)惡性循環(huán)，土地市場(chǎng)不好，地方政府捂地不賣(mài)，或者拿一些有瑕疵的地塊去賣(mài)，開(kāi)發(fā)商的拿地積極性更弱。
這也將產(chǎn)生一個(gè)很重要的問(wèn)題，如果這個(gè)階段普通商品房供地跟不上去，那么未來(lái)1-2年的商品房供應(yīng)將會(huì)短缺，并帶來(lái)新一輪的房?jī)r(jià)上漲。
作為樓市調(diào)控的重要環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)用地調(diào)控的主管部門(mén)國(guó)土部也已經(jīng)意識(shí)到這一點(diǎn)。
17日，國(guó)土部在一次內(nèi)部視頻會(huì)議上特別提到，謹(jǐn)防地方政府變相放松樓市調(diào)控，要求地方政府加強(qiáng)商品房用地供應(yīng)，編制科學(xué)的供地規(guī)劃。
在土地市場(chǎng)越是不好，政府越要編制科學(xué)的供地規(guī)劃，拿地尤其是拿好地出來(lái)賣(mài)，以保證開(kāi)發(fā)商拿地積極性和房地產(chǎn)開(kāi)工率。
然而各地由于過(guò)度存在大量的用地抵押至銀行的情況，又必須確保地價(jià)，一旦地價(jià)下行，抵押至銀行的價(jià)值也將隨之縮水，進(jìn)一步加劇了地方債務(wù)負(fù)擔(dān)和風(fēng)險(xiǎn)。
在樓市持續(xù)調(diào)控的背景下，地方政府要有心理準(zhǔn)備，不能存僥幸心理囤地待漲。土地市場(chǎng)已經(jīng)步入下行周期，短期內(nèi)不會(huì)改變，將至少持續(xù)到明年上半年。
一般來(lái)說(shuō)，土地市場(chǎng)表現(xiàn)常滯后于房地產(chǎn)市場(chǎng)半年，也就是說(shuō)，如今的土地市場(chǎng)是半年前房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)反應(yīng)。
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