近期披露的國內生產總值（GDP）增速、固定資產投資、進出口等指標盡管有所回落，但更多地指向了宏觀經濟整體依舊向好，而并非很多機構所說的“內外交困”之應有的景象。而微觀主體的體會則完全不同：房地產銷售極為疲軟、建設活動十分緩慢、上游需求不斷減弱、信貸需求已經放緩、中小企業(yè)飽受成本和物價的影響而投資意愿很低。事實上，這種宏微觀的背離一則是“以完成額為統(tǒng)計對象”的滯后的統(tǒng)計規(guī)則在作怪，二則是政府在建投資高基數影響。但是，先行指標已經預示著經濟增長可能出現較快下滑，固定資產投資的先行指標，如在建或續(xù)建總投資增速已經從2010年底的19.5%下滑到目前的11%；出口的先行指標長三角、珠三角出口新訂單指數下滑到40左右，并有繼續(xù)下滑的趨勢；反映中小企業(yè)投資意愿的先行指標匯豐PMI迅速下滑到48.3%。同時，政府投資下滑已成定局，固定資產投資增速已經降到近年來最低水平，甚至低于2008年。
　　形勢預判是為儲備政策服務的，政策如何做到適度寬松和預調微調在時下變得非常重要。在國內外概莫能外的是，房地產市場走向對整體經濟走勢尤為重要，特別是在經濟蕭條或啟動階段，往往成為促進或掣肘經濟走出困境的關鍵因素。美國歷史上幾次經濟復蘇（如上世紀30年代中期和本世紀初）中，房地產發(fā)揮了舉足輕重的作用；而當前美國經濟之所以忽明忽暗，還是因為房地產市場走勢陰晴不定所致。就我國而言，考慮到政策時滯和對沖悲觀預期的需要，避免可能出現的經濟失速，需要政策提前應對，這其中也要考慮房地產市場的影響。
　　今年1-2月的房地產市場受季節(jié)性因素影響較大（今年1月和去年2月為春節(jié)所在月份），單獨考察1月或2月成交量的同比和環(huán)比沒有太多意義。做1-2月的成交量累計則扣除了季節(jié)性影響，主要城市的這一指標同比下跌40%左右，顯示市場仍舊處于深度調整的過程中。周數據顯示，從2月下旬開始的反彈為實質意義上的成交量增長，但值得注意的是這種反彈是開發(fā)商“以價換量”引致剛需發(fā)力的結果，并非樓市回暖的征兆。可以佐證這一點的是，從2011年10月到2012年2月，一線城市新房價格指數連續(xù)5個月環(huán)比下跌，平均跌幅達到29.4%。但是，在前期連續(xù)5個月實施降價策略和成交量持續(xù)增長后，3月份起開發(fā)商降價的動力已經不足，該月一線城市新房價格指數環(huán)比上漲7.8%，我們預計4-5月份的成交量將大概率弱于3月份，從而使得機構和媒體所認為的“回暖”將止步于3月份。
　　如果反彈結束，首先觸發(fā)的是開發(fā)商進一步下調開工規(guī)模和延緩在建進程，庫存消化壓力再次加大。順著鏈條向上，將進一步惡化上游鋼鐵、建材、機械等行業(yè)本已嚴重的產能過剩，進而影響到再上游的原材料和能源行業(yè)。更為重要的是，這一鏈條上的所有行業(yè)均對銀行信貸融資高度依賴，這一連鎖收縮的行為不僅使得目前出現的信貸需求疲軟跡象成為趨勢（反映信貸需求的社會融資總額1-2月份同比減少了4089億元），而且使得當前銀行不良貸款反彈跡象成為趨勢（全行業(yè)2011年四季度不良貸款規(guī)模和不良率自2005年以來首次雙雙反彈）。之前由銀行自主信貸緊縮所傳導的單向經濟收縮，將演變?yōu)橛摄y行信貸自主緊縮和實體經濟融資需求緊縮所形成的通貨緊縮，這將與目前歐盟和美國所面臨的經濟形勢是完全一致的，即實體經濟疲軟導致信貸需求不足和銀行信貸供給意愿不高產生通貨緊縮，而國家貨幣干預的邊際效率已經很低。退一步講，即使經濟不會失速或硬著陸，也并不影響房地產市場下滑和銀行信貸緊縮對經濟產生的共振。
　　在叫板緊縮性房地產調控政策的一系列嘗試被叫停后，延續(xù)既有政策和繼續(xù)緊縮已經成為共識。當下，凡提出要松綁政策的，均被視為別有用心從而“不得人心”，這其實是一種情緒化的做法。我們認為當前房地產市場結構性的寬松或糾偏非常必要，主要是針對首次購房的自住性購房者：
　　其一，應大幅提高對首套購房貸款的優(yōu)惠幅度。當前盡管首套房貸利率已經由2011年四季度的上浮5%-10%回歸到了基準和九五折到九折的優(yōu)惠利率狀態(tài)，但我們認為這是遠遠不夠的，原因之一是商業(yè)性住房抵押貸款利率處于近年來的歷史最高水平（5年期及以上房貸利率為7.05%），比2008年12月份的近年來最低水平（5年期及以上房貸利率為5.94%）上升接近20%，相當于房價上升20%；原因之二是2008年底至今主要城市房價上漲了70%以上（有的甚至翻了一番），而主要城市居民可支配收入2008年至今只增長了35%左右，這相當于居民住房支付能力下降或房價上漲了；原因之三是近幾年消費者物價指數（CPI）漲幅遠高于之前幾年。
　　其二，應降低首次購買二手住房所負擔的營業(yè)稅。這也符合降低綜合稅負的趨勢和訴求。二手住房已經成為很多城市交易的主力，而目前上市供應的二手住房多為2007年和2009-2010年投機、投資性購房最為活躍的兩個時期所交易的商品住房，這些住房大多距離上次交易短于5年，需要購房時一次性繳納房屋交易總價5%的營業(yè)稅，相當于房屋總價一次性上漲5%。
　　類似于保障房，首套房銷售一手連著投資，一手連著消費，對于延續(xù)當前市場反彈趨勢和促進經濟向以消費為主的內需轉型具有重要意義。當然，很多人擔心放松調控必然會引發(fā)房價上漲和調控成果功虧一簣，2009年的房價反轉就是一例，但2009年房價反轉是政策在執(zhí)行中嚴重走樣和極度寬松的貨幣政策造成的結果，如投資性購房借改善性購房登堂入室、降低開發(fā)項目資本金比率成了開發(fā)商享用土地市場盛宴和囤房的工具。而當前的大環(huán)境則是2009年無法比擬的。限購執(zhí)行一年有余已經比較完善并將繼續(xù)執(zhí)行，加上6月份40個城市個人住房信息聯網，這將進一步拒絕投資性購房，并保證優(yōu)惠能真正惠及目標人群；開發(fā)貸款已經成為各銀行回避的貸款標的了；今明兩年保障房進入大規(guī)模分配階段；今年監(jiān)管當局主動下調貨幣增速到近年來的最低水平，而信貸需求也比較疲軟。這些都為房地產領域適度寬松的政策創(chuàng)造了環(huán)境。

　　（作者單位：深圳市房地產評估發(fā)展中心）