自2010年4月新“國(guó)十條”以來(lái)的本輪房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)歷時(shí)一年半多，當(dāng)前正處于十分關(guān)鍵的時(shí)期。對(duì)繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控持反對(duì)意見(jiàn)最主要的觀點(diǎn)有兩個(gè)：一、會(huì)因?yàn)橛绊懛康禺a(chǎn)投資而拖累經(jīng)濟(jì)發(fā)展；二、會(huì)因?yàn)橛绊懯袌?chǎng)行情尤其開(kāi)發(fā)商資金鏈而導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)。
　　一年多前，筆者在參加有關(guān)決策部門(mén)調(diào)研的時(shí)候，就明確指出這種擔(dān)心不必要，并預(yù)言調(diào)控持續(xù)緊縮下，我國(guó)房地產(chǎn)投資仍會(huì)高速增長(zhǎng)，金融風(fēng)險(xiǎn)也不會(huì)因?yàn)榉康禺a(chǎn)調(diào)控而爆發(fā)。過(guò)去這一年來(lái)的市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)展印證了我的判斷。筆者的判斷基于以下主要理由：

1. 房地產(chǎn)投資與房?jī)r(jià)走勢(shì)沒(méi)有直接關(guān)系

　　從中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷史上看，房地產(chǎn)投資的增幅與房?jī)r(jià)漲跌之間并不存在強(qiáng)的關(guān)聯(lián)度，往往還有一定的背離。如1998年房改后的1999-2003年間，房?jī)r(jià)漲幅很低，平均在3%左右，但這幾年房地產(chǎn)投資持續(xù)高速增長(zhǎng)，并都顯著高于同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速。2004-2007年和2009年房?jī)r(jià)高漲，但房地產(chǎn)投資增速反而低于同期固定資產(chǎn)投資增速。2010年本輪調(diào)控后，房地產(chǎn)投資增速反而創(chuàng)下歷史新高，達(dá)到33%。2011年1-10月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資49923億元，同比增長(zhǎng)31.1%。其中，住宅投資35832億元，增長(zhǎng)34.3%。這些都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)同期固定資產(chǎn)投資增速24.9%。土地購(gòu)置面積也保持15%以上的增長(zhǎng)。
　　為了進(jìn)一步驗(yàn)證我的觀點(diǎn)，我曾定量研究了2000年以來(lái)的月度房?jī)r(jià)增速與月度房地產(chǎn)投資增速之間的關(guān)系，無(wú)論在何種模型設(shè)定下，都可以發(fā)現(xiàn)兩組數(shù)據(jù)之間的相關(guān)性很低。

2. 房地產(chǎn)投資主要取決于對(duì)經(jīng)濟(jì)基本面的中長(zhǎng)期預(yù)期

　　對(duì)數(shù)據(jù)的研究可以進(jìn)一步發(fā)現(xiàn)，中國(guó)房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)對(duì)房?jī)r(jià)變動(dòng)的敏感性不強(qiáng)，而對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)基本面尤其是GDP、工業(yè)增加值和城市化的走勢(shì)十分敏感。
　　業(yè)內(nèi)多數(shù)學(xué)者和戰(zhàn)略投資者都認(rèn)為，只要中國(guó)還處于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和高速城市化階段，對(duì)商品住房的“剛性”需求仍然可觀存在。2010年全國(guó)城鎮(zhèn)住宅竣工建筑面積（含非市場(chǎng)途徑的所有新建住宅）創(chuàng)下歷史最高紀(jì)錄，達(dá)到8.68億平方米，折合800多萬(wàn)套。但我國(guó)目前城市家庭有2.4億多戶，意味著每年只要3%～4%的家庭有新增或改善住房需求，8.68億平方米的新增住房供應(yīng)就能消化掉。
　　國(guó)內(nèi)外權(quán)威機(jī)構(gòu)都預(yù)計(jì)，未來(lái)10-15年仍將是我國(guó)城市化高速進(jìn)行的時(shí)期，預(yù)期每年新增城鎮(zhèn)人口為1500萬(wàn)左右，以人均住房建筑面積30平方米的需求來(lái)看，這就需要4.5億平方米的新建住宅。2010年末我國(guó)城鎮(zhèn)住宅存量約為145億平方米，僅補(bǔ)償折舊就需要消耗3億平方米，再考慮約有40%是1999年之前以非市場(chǎng)方式提供，在品質(zhì)與功能上很難滿足現(xiàn)代居住需求，已有房者的潛在住房改善需求也十分巨大。所以，總體上在未來(lái)10-15年，我國(guó)城鎮(zhèn)住房供應(yīng)仍然偏緊張。
　　本輪通過(guò)大規(guī)�！跋拶�(gòu)”政策的實(shí)驗(yàn)，即使一線城市的交易量也沒(méi)有太多下滑。在政策高壓和房?jī)r(jià)沒(méi)有松動(dòng)的背景下，2011年1-10月全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積仍然增長(zhǎng)9.0%，這正說(shuō)明中國(guó)居民對(duì)住房的剛需確實(shí)強(qiáng)勁�？梢哉f(shuō)，目前中國(guó)的城市住房供給能力相對(duì)居住需求都仍然處于供不應(yīng)求狀態(tài)，如果不繼續(xù)嚴(yán)厲抑制投資性和炒作需求，那房?jī)r(jià)勢(shì)必高不可攀并波動(dòng)劇烈。
　　以上分析的政策含義是，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)黃金發(fā)展期還將持續(xù)一段較長(zhǎng)時(shí)間，事實(shí)上幾乎所有大房地產(chǎn)公司都對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的中長(zhǎng)期仍然看好。加以房地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)整成本很大，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商不會(huì)因?yàn)槎唐诘恼�策調(diào)整就下馬項(xiàng)目。

3. 房地產(chǎn)投資在穩(wěn)定預(yù)期下才能穩(wěn)健增長(zhǎng)

　　理論和經(jīng)驗(yàn)都表明，在價(jià)格溫和、預(yù)期穩(wěn)定的市場(chǎng)環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商才更愿意放心大膽、開(kāi)足馬力地進(jìn)行投資。1999-2003年房?jī)r(jià)增幅十分溫和，但住宅房地產(chǎn)投資都在高位增長(zhǎng)就是明證。只是一段時(shí)間內(nèi)個(gè)別熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了暴漲暴跌，才會(huì)誘導(dǎo)部分開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生投機(jī)心理，去不斷嘗試以囤地、放慢施工速度、捂盤(pán)等各種策略性機(jī)會(huì)主義行為來(lái)讓自己的利潤(rùn)最大化。所以房?jī)r(jià)暴漲往往不會(huì)帶來(lái)投資增加，反而還容易見(jiàn)到投資收縮。本來(lái)2009年足可以讓市場(chǎng)來(lái)懲罰投機(jī)心理重的開(kāi)發(fā)商，但遺憾錯(cuò)過(guò)這個(gè)時(shí)機(jī)，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商的賭徒心理更加濃厚，投資變投機(jī)的行為更加肆無(wú)忌憚。
　　從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，正是著眼于保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、著眼于穩(wěn)定的房地產(chǎn)投資，本輪房產(chǎn)調(diào)控才一定不達(dá)目標(biāo)不罷休，一定要達(dá)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期的目標(biāo)，讓沉迷房?jī)r(jià)暴漲而獲得暴利的房地產(chǎn)公司清醒過(guò)來(lái)，確定地著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略來(lái)做理性和可持續(xù)的投資。房地產(chǎn)投資穩(wěn)定了，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)才有穩(wěn)定牢固的基礎(chǔ)。
　　商鞅變法，政策來(lái)源于威信。如果連這輪聲勢(shì)這么浩大的調(diào)控都無(wú)功而返了，那么市場(chǎng)再?zèng)]有穩(wěn)定可預(yù)期的長(zhǎng)遠(yuǎn)前景可言，房地產(chǎn)投資行為重新墮落為賭徒般的博弈，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)才是最大威脅。

4. 一線城市房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)重要性下降是歷史規(guī)律

　　誠(chéng)然，調(diào)控以來(lái)一線城市如上海、北京出現(xiàn)房地產(chǎn)投資增速下滑趨勢(shì)。如上海2011年1-8月房地產(chǎn)投資增速只有7%。不排除上海房地產(chǎn)投資還有反彈的可能，而且7%與2006年和2008年相比都不算低。但上海即使以常住人口來(lái)計(jì)算的人均GDP都已經(jīng)超過(guò)1萬(wàn)美元，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)上來(lái)看，這也基本到了房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中重要性會(huì)持續(xù)出現(xiàn)下降的階段。
　　國(guó)際房地產(chǎn)學(xué)者在1970年提出一個(gè)著名的“住房投資與GDP之比會(huì)隨著人均GDP增長(zhǎng)而會(huì)呈現(xiàn)倒U形”的假說(shuō)。世界銀行于1993年對(duì)眾多國(guó)家的跨國(guó)別研究也證實(shí)這種假說(shuō)。他們發(fā)現(xiàn)，一般說(shuō)來(lái)，當(dāng)人均收入很低的時(shí)候（人均低于1000美元），住房還不能成為重要的大眾消費(fèi)品，住房產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)作用很小，一般住房投資與GDP之比為2%左右；當(dāng)人均收入超過(guò)一定水平，進(jìn)入中等收入國(guó)家水平（1000-5000美元），普通大眾對(duì)住房的改善需求快速增加，住房產(chǎn)業(yè)的重要性大大增長(zhǎng)，住房投資與GDP之比會(huì)達(dá)到8%左右；當(dāng)進(jìn)入次發(fā)達(dá)國(guó)家水平得時(shí)候，住房已經(jīng)高度普及，住房產(chǎn)業(yè)也不再具有很強(qiáng)的拉動(dòng)作用，同時(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段也超越了投資拉動(dòng)型，住房投資與GDP之比又會(huì)跌到3%～5%水平。
　　另外，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)上看，住房投資乃至整個(gè)房地產(chǎn)投資占總的社會(huì)固定投資的比重，也會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度提高，而出現(xiàn)先提高再逐步下降直到穩(wěn)定的演變過(guò)程。大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家目前住房投資占總投資比重穩(wěn)定在20%左右。

5. 房地產(chǎn)調(diào)控本身不會(huì)直接導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)

　　2010年我國(guó)個(gè)人房貸余額為6.2萬(wàn)億元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為3.13萬(wàn)億元，兩者合計(jì)為9.3億元，占金融機(jī)構(gòu)總貸款余額的21%，占中長(zhǎng)期貸款余額為32.36%，尚在安全范圍。
　　因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌而引發(fā)大規(guī)模按揭風(fēng)險(xiǎn)，在我國(guó)可能性不大，主要國(guó)有銀行的壓力測(cè)試表明它們能接受30%甚至50%的房?jī)r(jià)下跌。與美國(guó)等國(guó)家不同，我國(guó)居民住房消費(fèi)行為還是偏保守，購(gòu)買(mǎi)住宅中按揭貸款利用率并不大，商品住宅的杠桿比率不到40%（房貸與新房銷(xiāo)售額之比）。而且我國(guó)沒(méi)有個(gè)人破產(chǎn)制度，惡意壞賬可能性不大。2008年國(guó)際金融危機(jī)中不少地區(qū)如深圳出現(xiàn)過(guò)房?jī)r(jià)20%～30%的降幅，壞賬行為也是極個(gè)別的。因?yàn)闃鞘胁痪皻舛鴮?dǎo)致開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，僅限于中小開(kāi)發(fā)商，對(duì)大開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)可能性不大。行業(yè)大規(guī)模兼并重組本身是房地產(chǎn)業(yè)必然趨勢(shì)。

6. 深化房地產(chǎn)調(diào)控才能逼迫地方政府去除土地財(cái)政依賴病

　　房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)業(yè)本身其實(shí)沒(méi)有太大的影響，限購(gòu)、限貸、加息、加稅，都是讓市場(chǎng)回歸理性與冷靜，而不是毀滅性打擊。但由于我國(guó)地方政府土地財(cái)政與融資平臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，主要是土地價(jià)格依賴過(guò)深，房?jī)r(jià)持續(xù)低迷后，地價(jià)先行走低，不少地方包括上海、北京已經(jīng)屢次發(fā)生土地拍賣(mài)流標(biāo)，土地出讓金大幅萎縮。地方上不僅融資壓力巨大，還直接導(dǎo)致系統(tǒng)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。審計(jì)署數(shù)據(jù)表明全國(guó)10.7萬(wàn)億元地方平臺(tái)債務(wù)，將集中在今明兩年償還。銀監(jiān)會(huì)前主席劉明康在近期的形勢(shì)講話中也認(rèn)為，地方政府發(fā)生債務(wù)危機(jī)可能性較大。這是房地產(chǎn)調(diào)控最主要的風(fēng)險(xiǎn)，也是最大的阻力來(lái)源。
　　地方政府過(guò)度依賴土地財(cái)政已經(jīng)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一個(gè)“毒瘤”。只有讓地方政府意識(shí)到經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)不可能一直過(guò)度依賴土地財(cái)政，必須轉(zhuǎn)向真正的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)和技術(shù)進(jìn)步，城市建設(shè)和社會(huì)民生的協(xié)調(diào)發(fā)展才能成為事實(shí)。從這個(gè)角度說(shuō)，也要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不放松。

小結(jié)：堅(jiān)持深化房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖

　　目前堅(jiān)持“限購(gòu)”仍有必要，堅(jiān)持2-3年的時(shí)間，直到讓市場(chǎng)氛圍和人們對(duì)住房觀念有個(gè)根本性改變，再考慮放開(kāi)�！跋拶�(gòu)”退出之前，房產(chǎn)稅有必要逐步全面鋪開(kāi)。長(zhǎng)遠(yuǎn)看，房產(chǎn)稅是抑制投機(jī)的最有效辦法，縮小貧富差距的利器，也是徹底擺脫“短期化土地財(cái)政”的唯一良方。但毫無(wú)疑問(wèn)，房產(chǎn)稅問(wèn)題十分復(fù)雜，涉及面廣，需要公開(kāi)透明，程序合法，負(fù)擔(dān)合理公平，并真正做到取之于民用之于民，取得人民群眾的理解與支持，才好逐步謹(jǐn)慎推進(jìn)。
　　當(dāng)然，淡化房地產(chǎn)投資屬性，消除房?jī)r(jià)泡沫，還需要諸多宏觀政策尤其貨幣政策的配合，一個(gè)重要前提是利率由負(fù)轉(zhuǎn)正，維持在較高水準(zhǔn)，否則在負(fù)利率和低利率環(huán)境下很難遏制買(mǎi)房保值的心理驅(qū)動(dòng)。