眼下，有關(guān)樓市是否已進(jìn)入拐點的爭論雙方仍在各執(zhí)一詞，而大家現(xiàn)在普遍關(guān)心的是，房價是不是真的下降了？下降了多少？只是要獲得相關(guān)的準(zhǔn)確數(shù)據(jù)不那么容易。且不說各種統(tǒng)計口徑很不一樣，各地區(qū)的差別又很大。而更為重要的是，如何判斷房價是否真的進(jìn)入了下降通道，可能比了解房價下降了多少還要難。因為這涉及資產(chǎn)價格波動與商業(yè)周期的分析。而眾所周知，雖然中國經(jīng)濟(jì)改革已走過三十多年歷程，但直到目前，房地產(chǎn)市場尚未成為一個純粹的、充分競爭的市場（土地交易就不是市場化的），要對這樣的市場作市場價格的波動分析，無論定性還是定量都比較難。
　　比如房價的定性，就受到不同土地性質(zhì)的制約。一路之隔，工業(yè)用地和商業(yè)住宅用地相差巨大。僅以上海為例，在著名的閔行區(qū)，工業(yè)園地的價格可以不到100萬一畝，而臨近馬路的商業(yè)住宅用地，價格卻可以高達(dá)2000萬一畝。其他地區(qū)的土地，也有這樣的價格分門別類的管理，比如農(nóng)業(yè)用地、旅游用地乃至政府公益性質(zhì)的用地等等，價差都不止一點點。土地性質(zhì)如此繁多，想在房價的周期波動之中，準(zhǔn)確記錄價格波動的范圍實在很難，分析趨勢就更不容易了。因為這種土地價格的管理是以行政手段為核心的，而市場經(jīng)濟(jì)無論怎么發(fā)展，都不可能對行政手段統(tǒng)計價格，遑論價格趨勢分析？
　　從國家統(tǒng)計局發(fā)布的9月70大中城市住宅銷售價格變動情況看，新建商品住宅(不含保障性住房)，70大中城市中有17個城市價格環(huán)比下降，持平的城市有29個；在二手房市場，價格環(huán)比下降的城市有25個，持平的城市有21個。其中，北京、上海連續(xù)三個月環(huán)比持平。不過，這些數(shù)據(jù)沒有除去房價中最為重要的土地價格因素，讓這些數(shù)據(jù)的科學(xué)性和真實性打了點折扣。因為我們不知道價格構(gòu)成之中的土地價格是否有變化。政府開發(fā)土地的成本究竟是下降了，還是持平，還是微漲。不見這些關(guān)鍵數(shù)據(jù)，就給出房價下降的拐點出現(xiàn)的結(jié)論豈不太草率了些？
　　有一些關(guān)于房價下降的判斷，是建立在生活感受之中的。比如有局部樓盤打折了，引起了很多老業(yè)主的不滿。上海某一個位于郊縣的樓盤，還為此引發(fā)了一場風(fēng)波。但這種發(fā)生狀況的具體交易案例本來就不多，作為社會事件可能很重要，也值得分析，但這到底還無法構(gòu)成對房價下降的實質(zhì)性分析，因為價格的波動和人們期望值之間并沒有必然的關(guān)系。
　　從理性的角度說，上述局部的數(shù)據(jù)統(tǒng)計和對生活的感受，都不能證明目前正在發(fā)生的房價下降是中國樓市進(jìn)入價格周期性下降的起點。即使現(xiàn)在的下降是確確實實的，我們也需要在價格拋物線的右邊觀察很長一段時間，至少半年以上，甚至要長達(dá)一年。2008年第四季度和2009年第一季度長達(dá)半年的房價假跌，可以為此提供前車之鑒。
　　要考察各地的樓市實情，目前比較可靠和直接的數(shù)據(jù)，或許要從查閱各大地產(chǎn)類上市公司的報表中得出。比如中國最大的地產(chǎn)開發(fā)商萬科的數(shù)據(jù)，就證明他們銷售的樓盤價格確在下降。萬科今年三季報顯示，公司實現(xiàn)銷售面積282.2萬平方米，銷售金額320.7億元，分別比2010年同期增長0.5%和減少7.4%。這意味著銷售面積略微上升，而收入在下降。假使樓價還是在繼續(xù)上漲的話，那就應(yīng)該是同步增長，甚至收入增長還應(yīng)更快些。
　　但這也只是三季度的情況，而萬科半年報顯示，上半年實現(xiàn)銷售面積565.5萬平方米，銷售金額656.5億元，同比分別增長76.7%和78.6%。這個數(shù)據(jù)又清楚地表明三個月前的房價并未明顯下降，交易面積和銷售收入是同步且略快增長的。
　　考慮到萬科是在全國布局的地產(chǎn)公司，其銷售情況應(yīng)該也可以視為全國地產(chǎn)的市場情況。假使以銷售額除以銷售面積，可以得出萬科公司在全國各地的總體銷售均價，上半年為每平方米1.19萬元，三季度為每平方米1.14萬元，環(huán)比大約下降了0.96%。當(dāng)然，這只是很粗略的統(tǒng)計，因為各地房價差別巨大，我們無法計算萬科上半年和三季度房屋銷售的比重，到底是一線城市多，還是二線城市多。但即使以銷售均價每平方米相差500元計，以70平方米主力房型為例，萬科差不多每銷售一套房屋就少收入3.5萬元。這對萬科這樣的行業(yè)龍頭公司來說，想來不會造成多大的問題。對購房者來說，也只是略有實惠。
　　綜合多種信息，現(xiàn)在能謹(jǐn)慎肯定的是，全國樓市的價格拋物線有可能已經(jīng)走向下跌的右邊，或者事實上已經(jīng)處在下跌的右邊。對此，是否真值得高興？還有不小的疑問。
　　或許是中國受房價上漲之困的時間太久了，各方因此都在苦等樓價下降。但若房價從此進(jìn)入下降通道了，我們又該怎么辦？這個問題還沒來得及細(xì)想。而這恐怕是更值得面對的問題。至少，對樓價會下跌到什么程度，有多長時間的調(diào)整周期，國民經(jīng)濟(jì)的承受力究竟如何等問題，我們得有足夠的估計，以便應(yīng)變。