六類不誠信的存量房買賣行為
2011-09-27   作者:曾亮亮 張彬  來源:經(jīng)濟參考報
 
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  南磨房法庭副庭長李戈表示,存量房屋買賣交易當事人存在多種不誠信行為,干擾了存量房屋交易市場的秩序,損害了誠信履約方的合法權(quán)益,也對經(jīng)濟生活中誠實信用原則的樹立和遵循產(chǎn)生了不良的影響。他舉出了以下案例:

  【案例一】
  以循環(huán)匯款形式偽造交易事實。

  甲與乙簽訂《存量房屋買賣合同》,約定甲以180萬元的價格購買乙所有的一套房屋,合同簽訂后,甲向乙支付了100萬元首付款,乙向甲交付了房屋,但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。后乙將該房屋另售予丙,并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。丙稱自己是以自有資金向乙購買的房屋,并提交了購買房屋與過戶期間總金額為200萬元的銀行匯款記錄!
  但經(jīng)法院查實,發(fā)現(xiàn)上述200萬元的款項支付過程,均是由乙先匯款給案外人丁,隨后由丁匯給丙,再由丙匯回給乙。很明顯,乙與丙利用案外人丁,通過循環(huán)匯款的方式虛構(gòu)了交易事實,且丙在購買涉案房屋前并未進行實地查看,不符合一般交易習慣,可以認定乙、丙之間存在惡意串通損害他人合法權(quán)益的行為。

  【案例二】
  利用其他訴訟保全標的房屋拒絕履行過戶義務(wù)。

  甲向乙購買房屋,簽訂合同時,該房屋的所有權(quán)證尚在辦理中。合同簽訂后,甲支付了全部房款并入住該房屋。2年半后,乙取得了該房的所有權(quán)證,卻拒不配合甲辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。甲訴至法院,要求乙辦理過戶手續(xù)。案件審理過程中,乙提交了一份民事裁定書,法院因乙所涉另案,對該涉案房屋予以查封。經(jīng)查,在乙取得涉案房屋所有權(quán)證后,乙請其朋友丙將自己訴至法院,稱案外人丁曾向丙借款770萬,乙是保證人,現(xiàn)丁不還錢,要求乙承擔保證責任,并由丙向法院提出訴訟財產(chǎn)保全申請,法院對乙名下的涉案房屋進行了查封。 

  【案例三】
  訴訟過程中惡意轉(zhuǎn)移房產(chǎn)。

  甲與乙簽訂房屋買賣合同,約定甲以68萬元的價格購買乙名下的房屋,但在辦理過戶手續(xù)的過程中,乙卻以甲無購房能力拒絕繼續(xù)履行合同。甲向法院起訴,要求乙辦理過戶手續(xù)。訴訟過程中,乙悄悄與其兒媳丙簽訂合同,將涉案房屋以43.3萬元的成交價格另行出售,并于合同簽訂當日將房屋過戶至兒媳丙的名下。
  法院經(jīng)審理認為,乙于案件訴訟期間以低廉價格另行轉(zhuǎn)讓涉案房產(chǎn),且買受人系自己兒媳,亦知曉涉案房屋已有訴訟,故乙與丙之間的房屋買賣行為屬惡意串通損害甲利益的行為,應(yīng)屬無效。

  【案例四】
  判決繼續(xù)履行合同后又將房屋轉(zhuǎn)售。

  甲與乙簽訂買賣合同,約定乙出售房屋給甲,成交價為205萬元,定金10萬元,如乙不履行合同,應(yīng)10倍返還定金、退還所支付房款并賠付中介費。半年后,乙以甲未按約定辦理貸款及過戶手續(xù)為由將甲訴至法院,要求解除合同,甲則提起反訴,要求乙繼續(xù)履行合同,并配合其辦理訴爭房屋的貸款及過戶手續(xù)。后,一、二審法院作出終審判決,駁回了乙要求解除合同的訴訟請求,判決雙方繼續(xù)履行合同,辦理貸款及房屋過戶手續(xù)。
  在接到終審判決后的第8天,乙卻與妻子丙簽訂了夫妻財產(chǎn)約定,約定涉案房屋由丙單獨所有,當日,二人即辦理了所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請,將涉案房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)至丙名下。
  法院經(jīng)審理認為,乙不自覺履行生效判決確定的義務(wù),反而與其妻丙惡意串通,通過夫妻約定將所有權(quán)人變更,后又將涉案房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓他人,致生效判決無法執(zhí)行,其行為不僅嚴重違背了誠實守信的基本原則,也損害了甲的合法權(quán)益,應(yīng)承擔違約賠償責任!

  【案例五】
  “設(shè)計”善意第三人改變房屋權(quán)屬。

  甲與乙簽訂房屋買賣合同,甲向乙交納了全部購房款40余萬元并入住涉案房屋,但乙一直拒絕辦理過戶手續(xù)。后,甲訴至法院,要求乙辦理過戶手續(xù)。經(jīng)終審宣判,判決乙為甲辦理過戶手續(xù)。但在第一審判決作出的第二天,乙就找到了丙,雙方約定乙以50萬元的價格將涉案房屋出售給丙,并于翌日網(wǎng)簽了存量房屋買賣合同,將涉案房屋過戶至丙名下。
  在此情況下,法院沒有認定丙為善意第三人,最終判決甲與丙就買賣涉案房屋所簽的買賣合同無效。

  【案例六】
  偽造國家機關(guān)公文變更產(chǎn)權(quán)登記并將房屋出售。

  甲曾經(jīng)與兄弟姐妹發(fā)生繼承訴訟,遺產(chǎn)中包括涉案房屋,法院終審判決房屋歸乙所有。但甲持與法院生效判決內(nèi)容出入很大的另一份判決到房管部門辦理了過戶手續(xù)。取得產(chǎn)權(quán)證后,甲與丙簽訂房屋買賣合同,雙方辦理了過戶手續(xù)。后丙起訴甲依據(jù)合同交付房屋,法院在審理該案件的過程中發(fā)現(xiàn)了甲涉嫌偽造法院判決書的情況。由于甲涉嫌刑事犯罪,法院已將此案移送公安機關(guān)處理。

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