日本韓國(guó)成功實(shí)現(xiàn)城市化和現(xiàn)代化的關(guān)鍵一環(huán)，就是在高速城市化過程中主要采用強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)手段控制房?jī)r(jià)和戶型，在短短30多年間解決了國(guó)家大多數(shù)人口移入城市特別是大都市圈的安居問題。現(xiàn)在我國(guó)一線城市的絕對(duì)房?jī)r(jià)已逼近或逼平日韓大都市，但人均國(guó)民收入還只分別是日韓的十分之一和五分之一，貧富分化嚴(yán)重，高昂的房?jī)r(jià)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和現(xiàn)代化發(fā)展的主要障礙。
在快速城市化的階段，房?jī)r(jià)上漲不可避免，因?yàn)榇罅咳丝谶M(jìn)入，土地資源是有限的。日韓的基本出發(fā)點(diǎn)就是安居權(quán)，進(jìn)入城市得安居是國(guó)民的基本權(quán)利，都寫到憲法、政府的政策綱要里面去。
日韓在樓市需求調(diào)控主要是采取了嚴(yán)密的稅收制度和金融信貸傾斜政策。
首先是在住宅的流轉(zhuǎn)、保有、繼承的各環(huán)節(jié)建立完整的稅收調(diào)節(jié)體制，全面保護(hù)自住需要、擠壓投資投機(jī)需求。在住宅的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，日韓與中國(guó)做法不同，是輕交易稅，重所得稅。這樣既方便了居民由于工作和生活需要改變和改善自住房，售房者不易轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)，又能精準(zhǔn)地打擊投資投機(jī)購(gòu)房。日本在1950年，就實(shí)行土地、房屋轉(zhuǎn)讓所得收益全部納入個(gè)人綜合課稅之條款，而當(dāng)年個(gè)人所得稅綜合課稅的最高稅率為50%。后來經(jīng)過兩次上調(diào)，至1969年，個(gè)人所得稅最高邊際稅率調(diào)為75%，而僅對(duì)家庭自住房在出售時(shí)的升值部分給予一個(gè)大額減免。由于日本在個(gè)人所得稅之外，尚有地方征收的10%住民稅，這樣就使得投資于住宅房產(chǎn)幾乎完全無利可得。
在保有環(huán)節(jié)，日本規(guī)定對(duì)“敷地面積”(近似我國(guó)除公攤面積外的建筑面積)120平米以下的自用住宅適用0.7%的優(yōu)惠固定資產(chǎn)稅率，對(duì)超過120平米以上的部分及家庭擁有多套房實(shí)行2倍的即1.4%的保有稅率，各地方政府還可根據(jù)自身財(cái)政狀況上調(diào)稅率最高至2.1%，2005年更是廢止了最高上限。韓國(guó)從1974年就開始長(zhǎng)期對(duì)住宅實(shí)行從0.2%低水平起征的累進(jìn)固定資產(chǎn)稅。
在繼承環(huán)節(jié)，日本的稅賦比韓國(guó)重些。根據(jù)日本遺產(chǎn)稅稅法，規(guī)定在房屋遺產(chǎn)繼承時(shí)，可減免3000萬日元(現(xiàn)約240萬元人民幣)，超過部分與其它遺產(chǎn)合計(jì)后適用最高邊際稅率達(dá)70%的累進(jìn)遺產(chǎn)稅。
在這種稅收調(diào)節(jié)制度下，住宅的投資投機(jī)需求自然受到沉重打擊，同時(shí)超前改善性需求和鋪張奢華型需求也受到極大的壓制，使住宅資源及其增值能較為均等地分布在廣大居民中間。
日本將家庭收入與可貸款總量掛鉤，使得絕大多數(shù)城市家庭無法利用金融杠桿放大資金總量投資炒作房地產(chǎn)和購(gòu)買多套房。據(jù)相關(guān)規(guī)定，日本個(gè)人申請(qǐng)購(gòu)房長(zhǎng)期貸款的年還貸額度不得超過申請(qǐng)時(shí)上年度家庭收入的35%。家庭如有其它長(zhǎng)期貸款須合并計(jì)算，貸款最長(zhǎng)期限為35年。由于住宅貸款與家庭納稅收入掛鉤，這樣就使絕大多數(shù)家庭不可能同時(shí)申請(qǐng)第二套房貸款。
同時(shí)，日本在設(shè)計(jì)金融制度時(shí)，禁止在沒有還清貸款前將房屋出租，“以租養(yǎng)貸”在日本根本無門，這樣也直接限制了富裕階層的炒房行為。
日韓以自住房作為使用稅收和金融杠桿調(diào)節(jié)的標(biāo)準(zhǔn)和基石，因此完全符合公平正義的原則和城市化不斷吸納外來人口的方向。
（本文摘編自7月24日《南方都市報(bào)》對(duì)經(jīng)濟(jì)學(xué)家華生的訪談稿，本文未經(jīng)作者審定，標(biāo)題為編者所加）