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近期，諸多國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)和投行集體唱空中國(guó)樓市，影響范圍很大。有人深信不疑，有人將信將疑。我的看法是，可以聽聽，但不足為信。
日前，標(biāo)準(zhǔn)普爾將中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)展望由之前的“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”，并預(yù)測(cè)未來6-12個(gè)月房?jī)r(jià)將有10%左右的下降空間。與此同時(shí)，另一大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪也將中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商信用評(píng)級(jí)展望至“負(fù)面”。大摩也預(yù)計(jì)，三季度中國(guó)主要城市的銷售均價(jià)將進(jìn)一步下降。
近些年來，市面上不乏類似聲音，尤其以前大摩經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠為代表，中國(guó)樓市過去的“黃金十年”，也是他唱空中國(guó)樓市的十年，近期又提出至2012年中國(guó)房?jī)r(jià)將下跌五成。然而，眾所周知，其以往的悲觀預(yù)期并未成為現(xiàn)實(shí)。
標(biāo)普、穆迪這些國(guó)際大牌評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，具有全球性的廣泛影響力，他們素喜對(duì)世界經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的很多事情做“權(quán)威”定性，小到某個(gè)公司前景，大到國(guó)家信用。這次拿中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng) “開刀”，卻有些夸大其詞了，中國(guó)的特殊國(guó)情和房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)雜內(nèi)涵，國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)尚且難參透，“外人”豈能看清楚？
不妨進(jìn)行針對(duì)性分析。標(biāo)普看空中國(guó)樓市的論據(jù)主要有二：一是調(diào)控政策非常嚴(yán)厲，可能會(huì)進(jìn)一步升級(jí)；二是商品房銷售大幅下滑，開發(fā)商資金鏈持續(xù)緊縮，高杠桿率的房企資金鏈可能斷裂。
這兩點(diǎn)貌似正確，但卻有夸大之嫌。關(guān)于政策，當(dāng)前確實(shí)依然嚴(yán)厲，但卻已步入平穩(wěn)期，不會(huì)放松，暫時(shí)也難加碼。比如，限購城市并沒有大幅“擴(kuò)容”。實(shí)際上，決策層正在密切觀察當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，從緊的貨幣政策和嚴(yán)厲的地產(chǎn)政策，效果釋放需要一個(gè)過程。
關(guān)于資金鏈。今年以來，很多房企的資金情況確實(shí)不容樂觀，但總體形勢(shì)好于2008年。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字，今年1-5月全國(guó)開發(fā)企業(yè)資金來源增幅約為18%，且已呈筑底之勢(shì)；而2008年這一增幅回落至5%。試想，2008年情況更糟糕的時(shí)候，都未出現(xiàn)大量房企資金鏈斷裂的現(xiàn)象，能奢望今年下半年會(huì)涌現(xiàn)出來嗎？實(shí)際上以國(guó)企主導(dǎo)的商業(yè)銀行體系，不會(huì)讓房企大批倒臺(tái)，否則形成的壞賬將難以估量。以類別而論，央企、地方國(guó)企肯定沒事，上市公司倒掉的可能性極小，惟一可能的是少數(shù)民營(yíng)中小企業(yè)，即便如此，其也不是破產(chǎn)，而是轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目或企業(yè)股權(quán)而已。事實(shí)上，萬科、保利等部分大企業(yè)，今年上半年的銷售業(yè)績(jī)，遠(yuǎn)好于去年同期。
國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)和投行有“唱空做多”之嫌。這些機(jī)構(gòu)的背后，常常隱有國(guó)際資本的特殊利益訴求。一方面他們?cè)诔罩袊?guó)樓市，另一方面外資又在快速流入中國(guó)樓市。證據(jù)有三：一是從2001年到2010年，房地產(chǎn)業(yè)來華直接投資占外資總量的10%以上，2006年以后占比逐步提高，2010年達(dá)到23%。二是今年1-5月，開發(fā)企業(yè)資金來源中的增幅為18%，其中利用外資量卻大增57%。三是今年部分上市公司狂發(fā)約700億美元外債，證明愿意借錢給中國(guó)房企的國(guó)際機(jī)構(gòu)有很多。
去年二次匯改以來，至今正好一周年，人民幣對(duì)美元升值5.4%。在人民幣持續(xù)升值、國(guó)內(nèi)存款利息遠(yuǎn)高于美國(guó)、中國(guó)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)還算平穩(wěn)、樓市調(diào)整空間有限的情況下，國(guó)際機(jī)構(gòu)憑什么大肆看空中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)？樓市調(diào)整是必須的，但實(shí)在沒必要盲目看空。切莫被誤導(dǎo)。
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