買二手房要小心“假房陷阱”
2011-06-01   作者:李永一  來源:經(jīng)濟參考報
 
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  中介的房源林林總總,但是不是真的房源有待仔細審查。圖為行人從一家房地產(chǎn)中介公司營業(yè)廳前走過。新華社發(fā)(鈕一新 攝)

  20世紀90年代以來,隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的興起,房產(chǎn)中介行業(yè)蓬勃發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計,目前我國共有房產(chǎn)中介機構(gòu)5萬多家,從業(yè)人員近百萬,傭金規(guī)模超過300億元。在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和消費的供求市場上,房產(chǎn)中介越來越廣泛和深入地為交易主體提供各項經(jīng)紀服務(wù)。尤其是在二手房交易領(lǐng)域,房產(chǎn)中介對活躍市場、促進繁榮、滿足人民群眾多樣化需求的作用更為凸顯。
  然而,值得警醒的是,在高交易量的背后,因房產(chǎn)中介違法、違規(guī)經(jīng)營而引發(fā)的房屋類居間合同糾紛,正呈現(xiàn)出高發(fā)、復(fù)雜、矛盾多元的態(tài)勢,嚴重干擾了二手房交易市場的正常秩序。
  房產(chǎn)中介不規(guī)范經(jīng)營行為具有多種表現(xiàn)形式,如對不允許上市交易的房屋違規(guī)代理掛牌出售、為交易雙方規(guī)避法律出謀劃策、吃差價、亂收費等,下面重點對兩種常見的房產(chǎn)中介不規(guī)范經(jīng)營行為進行介紹和解析,以使讀者充分了解房產(chǎn)中介不規(guī)范經(jīng)營行為的危害,防止自己買了無法買到手的假房。

  小心賣房人賣假房

  房產(chǎn)中介疏于審查關(guān)鍵信息的真實性,往往為房屋居間合同及買賣合同的履行埋下隱患。
  如房產(chǎn)中介未對客戶出示的身份證、房產(chǎn)證驗明正身;未審查待售房屋是否有抵押、出租或私搭亂建情形;未審查賣房人是否為房屋產(chǎn)權(quán)人或經(jīng)合法授權(quán)的人;對于待出售房屋為夫妻共同財產(chǎn)的,未要求不在場一方出具同意出售和委托辦理的證明;對于待出售房屋為遺產(chǎn)的,未要求全體繼承人出具同意出售和委托辦理的證明;對于出賣人授權(quán)他人辦理居間委托手續(xù)的,未審查和留存委托人的書面授權(quán)等。
  上述信息一旦因房產(chǎn)中介疏于審查而出現(xiàn)虛假情形,往往成為房屋出賣人或買受人因房價漲跌等因素而毀約的主要理由,此時,毀約方很可能以出賣人無權(quán)處分、代理手續(xù)不全等為由主張房屋買賣合同無效,并以此為由拒付或要求返還居間費。上述情形引發(fā)的訴訟在實踐中占據(jù)了較大比例。
  【案例一】未經(jīng)全體繼承人同意處置遺產(chǎn)無效
  王先生看中了一套二手房。簽約時,中介公司并未告知該房屋的權(quán)屬情況,僅提供了登記房主的戶口本、死亡證明及房主妻子李女士的出售房產(chǎn)證明,即促成王先生與李女士簽訂了房屋買賣合同。在履行合同過程中,房主的子女向法院提起了確認買賣合同無效的訴訟,后經(jīng)法院判決,確認房主妻子李女士無權(quán)單獨處置房屋,該房屋買賣合同無效。因訴訟期間房屋價格飛漲,王先生購房不成,造成較大經(jīng)濟損失。
  【案例二】承租人偽造賣房委托書騙取購房款
  張小姐看中了一套二手房。簽約時,登記房主并未到場,僅有房屋居住人趙某持房產(chǎn)證復(fù)印件和房主的授權(quán)委托書出現(xiàn),張小姐對此提出質(zhì)疑,中介公司為促成交易,向張小姐解釋說沒有問題,只要有授權(quán)委托書即可安全交易。后張小姐向趙某支付定金10萬元,趙某從此一去不復(fù)返。經(jīng)查,趙某原系房屋承租人,租期即將屆滿,其偽造授權(quán)委托書意在騙取購房款,中介公司未親見房主親筆書寫授權(quán)委托書即力促張小姐與趙某交易,未盡合理審查義務(wù)。

  小心中介虛構(gòu)的假房

  有的房產(chǎn)中介為了搶生意,自行編造房屋出售信息,壟斷房源,實行不正當競爭。
  在目前房地產(chǎn)市場火爆、賣方占市場絕對主導(dǎo)的形勢下,一些房地產(chǎn)中介為爭奪緊俏房源,常常在未取得客戶獨家代理授權(quán)的情況下,即排除對方選擇其他中介的權(quán)利;或在客戶僅作意向出售登記,尚未正式與買方達成協(xié)議的情況下,即進行網(wǎng)簽操作,從而起到阻礙出賣人另行委托其他中介公司再進行代理出售的目的;或?qū)嶋H控制性價比高的房源僅供房地產(chǎn)投資客買賣;或惡意“搶單”引發(fā)打架斗毆;或為打壓競爭對手,雇傭網(wǎng)絡(luò)寫手編造或宣揚對手的負面新聞大肆進行炒作;或捏造散布漲價信息;或與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位串通捂盤惜售、炒賣房號,操縱市場價格等。
  【案例一】提供虛假房產(chǎn)信息
  陳先生一直想在二手房市場淘一套中意的房子,改善一下住房條件。一天上午,陳先生在網(wǎng)上看中了一套二手房子,于是和網(wǎng)上發(fā)布房源信息的中介取得了聯(lián)系。電話中,中介經(jīng)紀人說得頭頭是道,可是半小時后當他趕到那家房屋中介時,對方只字不提這套房子,相反卻拼命推薦其他房子!拔蚁肟措娫捴姓f的那套房子!”“這房子賣掉了,我有更好的房子向你推薦!”“打電話到現(xiàn)在才半小時,怎么這么快就賣掉了?”幾經(jīng)追問,陳先生此時才知道那房源信息是假的,是想通過這種方式吸引購房者。
  【案例二】自買自賣控制優(yōu)質(zhì)房源
  2010年8月,王先生通過中介掛牌出售一套房屋,楊先生來該中介咨詢,并對王先生的房子非常有興趣。中介便聯(lián)系王先生與楊先生簽訂了定金合同,楊先生支付王先生定金5萬元,約定一個月以后簽訂房屋買賣合同。之后,中介公司意外發(fā)現(xiàn)這套房子已經(jīng)被其他中介公司進行了網(wǎng)上合同備案。中介業(yè)務(wù)員馬上聯(lián)系王先生,王先生表示并沒有和其他人簽訂過房屋買賣合同。
  原來,在2010年6月王先生曾經(jīng)委托其他中介掛牌售房,但一直沒有找到合適的買家,該中介為了獨占王先生的這筆業(yè)務(wù),竟然以業(yè)務(wù)員作為購房者制作了一份虛假合同進行網(wǎng)上備案,使王先生的房子不能通過其他中介交易。王先生馬上聯(lián)系原來的中介公司,要求撤銷網(wǎng)上備案合同,但原來的中介公司不予配合。后因無法及時撤銷網(wǎng)簽,導(dǎo)致王先生無法與楊先生簽訂房屋買賣合同,王先生為此雙倍返還了楊先生的定金。

  買房時要小心“假房陷阱”

  房產(chǎn)交易的巨大經(jīng)濟利益誘惑,為房產(chǎn)中介不規(guī)范行為的出現(xiàn)提供了內(nèi)在的動力;國家法律法規(guī)的不完善為房產(chǎn)中介不規(guī)范行為的出現(xiàn)提供了外部的空間;負有監(jiān)督管理職能的行政機關(guān)、行業(yè)協(xié)議缺乏有效的監(jiān)管手段為房產(chǎn)中介不規(guī)范行為的屢禁不止提供了重要的助力。
  房產(chǎn)中介的不規(guī)范行為具有極強的破壞性,對于國家宏觀調(diào)控的落實、市場交易的誠信安全進行等都構(gòu)成極大的阻礙,且嚴重侵犯了房屋買賣主體的合法權(quán)益,因此根治和防范房產(chǎn)中介的不規(guī)范行為刻不容緩。
  應(yīng)加強對房產(chǎn)中介的治理和監(jiān)管。
  當前形勢下,應(yīng)該嚴格房產(chǎn)中介市場準入門檻、建立中介公司等級評定和信用檔案制度,推動房產(chǎn)中介市場優(yōu)勝劣汰,為售房者、購房者提供區(qū)分良莠的依據(jù)。同時,要建立全國統(tǒng)一的房產(chǎn)中介經(jīng)紀人業(yè)績檔案制度,通過對經(jīng)紀人的業(yè)績的公開查詢,實現(xiàn)對經(jīng)紀人的動態(tài)監(jiān)督,從而提升經(jīng)紀人遵規(guī)守法的自覺性,有效增加房產(chǎn)中介不規(guī)范行為的違法成本。
  百姓在買房時要小心中介陷阱。
  通過多種媒體做好法制宣傳,提醒售房者、購房者注意以下問題:一是應(yīng)盡量選擇信譽較好的中介機構(gòu);二是要提前考慮房價變化等因素并約定違約賠償責(zé)任;三是及時辦理預(yù)告登記和過戶手續(xù),不給對方反悔的機會;四是注意增強維權(quán)的法律意識,審查并保留相關(guān)票據(jù),糾紛發(fā)生后,及時搜集證據(jù)材料,提高權(quán)利維護的有效性。五是不輕信對方或中介的口頭承諾,對于重大事項,均應(yīng)書面成文。

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