三招破解房地產(chǎn)市場(chǎng)“三高”
2011-05-30   作者:熊欣  來源:證券日?qǐng)?bào)
 
【字號(hào)
  低調(diào)乃至隱秘的中赫置地投資控股公司最近很郁悶。公司旗下北京釣魚臺(tái)7號(hào)院項(xiàng)目每平方米最高售價(jià)30萬(wàn)元榮膺當(dāng)之無(wú)愧的“樓王”。本來想悶聲發(fā)大財(cái),未料被媒體和輿論抓了個(gè)典型。真是“人怕出名豬怕壯”。
  主流觀點(diǎn)目前聚焦在釣魚臺(tái)7號(hào)院的高價(jià)及其暴利上,誠(chéng)然是一針見血入木三分。然而,就行業(yè)整體而言,求解積弊已久的房地產(chǎn)困局,尚需更全面的眼光和思路。
  房地產(chǎn)業(yè)高價(jià)格、高利潤(rùn)可謂婦孺皆知,這是行業(yè)的顯規(guī)則;高成本則并非人人都認(rèn)同,這是行業(yè)的潛規(guī)則。高成本加高利潤(rùn)等于高價(jià)格,房地產(chǎn)行業(yè)這個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)帶來高回報(bào)、高投入帶來高產(chǎn)出的“高舉高打”的邏輯看似合乎情理,實(shí)則不然。
  邏輯的原始起點(diǎn)本應(yīng)是住房的民生屬性,F(xiàn)實(shí)卻是,錯(cuò)誤的前提,加上變形的推理,演變出畸形的結(jié)論。如何破解?
  首先,以市場(chǎng)化的推進(jìn)來降低高成本。
  高成本的背后,實(shí)則是房地產(chǎn)行業(yè)不徹底的市場(chǎng)化。目前,住房交易市場(chǎng)隱約可見市場(chǎng)之手的影子,突出表現(xiàn)在交易市場(chǎng)的價(jià)格上,供求關(guān)系的變化對(duì)價(jià)格起決定性作用。而在前端的更多環(huán)節(jié),市場(chǎng)之手則讓位于壟斷之手。
  因此有不少開發(fā)商公開或不公開抱怨房地產(chǎn)行業(yè)的成本很高。在絕大多數(shù)開發(fā)商的賬本里,除了建安成本、土地出讓金等相對(duì)固定和透明的成本,還有數(shù)額不定的隱性支付。
  剔除這些不適宜公開和公布的隱性支付,關(guān)鍵在于推進(jìn)相關(guān)領(lǐng)域的徹底市場(chǎng)化運(yùn)作,消除壟斷滋生的腐敗溫床。目前,業(yè)內(nèi)的目光多投向土地市場(chǎng)。
  其次,以征收暴利稅的政策來消除高利潤(rùn)。
  5月初,首開股份旗下北京“常青藤”最新開盤的樓盤,通過折扣等優(yōu)惠措施暗降售價(jià)高達(dá)10%乃至20%,引發(fā)數(shù)十位前期業(yè)主抱團(tuán),意欲對(duì)開發(fā)商提起反暴利投訴。
  從開發(fā)商降價(jià)到暴利投訴,其間的邏輯是否成立有待檢驗(yàn),但這種新思路的產(chǎn)生顯然是受到政策的啟發(fā)。
  4月底,國(guó)家發(fā)改委官方人士明確表示,擬綜合考慮將商品住房列入制止牟取暴利項(xiàng)目。據(jù)悉,國(guó)家發(fā)改委正研究商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├?guī)定,以使商品房?jī)r(jià)格保持在合理水平。
  有專家表示,房地產(chǎn)調(diào)控中應(yīng)及時(shí)納入房地產(chǎn)暴利稅,對(duì)利潤(rùn)過高的高檔商品房征收高額稅收。
  第三,以健全制度的手段抑制高價(jià)格。
  今年3月,國(guó)家發(fā)改委頒布了《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》,要求商品房銷售明碼標(biāo)價(jià),并不得隨意漲價(jià)。“一房一價(jià)”的出臺(tái),正是從制度上加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格監(jiān)管,著力解決商品房銷售中存在的標(biāo)價(jià)混亂、信息不透明、價(jià)格欺詐等問題,以維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常價(jià)格秩序。
  總之,高成本、高利潤(rùn)的“因”,生出了房地產(chǎn)高價(jià)格的“果”;此外,三者之間多有交織,相互作用難以割裂。破解房地產(chǎn)“三高”,尚需要更加全面的政策思路。
  比如,一個(gè)緊迫的工作是亟需出臺(tái)最新的房地產(chǎn)行業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃,厘清各方猜疑并穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期,最終形成促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展的共識(shí)與合力。
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