在短短的一個(gè)月內(nèi)，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)被傳叫停，接著銀監(jiān)會(huì)辟謠；再次被傳叫停、再次辟謠。房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)怎么了？媒體對(duì)此為何如此關(guān)注？筆者認(rèn)為，這一方面說明房地產(chǎn)調(diào)控已進(jìn)入緊要關(guān)頭和重要拐點(diǎn)，另一方面也證明目前房地產(chǎn)信托對(duì)于房地產(chǎn)公司的重要性。
　　央行近期公布的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，商業(yè)銀行新增房地產(chǎn)貸款共計(jì)5095億元，同比少增3338億元。隨著準(zhǔn)備金率連續(xù)上調(diào)、加息、樓市調(diào)控深入，加上各家銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款的抽緊、房地產(chǎn)企業(yè)直接融資和再融資相繼“關(guān)門”，房地產(chǎn)企業(yè)的整體流動(dòng)性趨緊，開發(fā)商遂將地產(chǎn)信托當(dāng)“救命稻草”，房地產(chǎn)信托項(xiàng)目數(shù)量大幅度提升。中國信托協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)字已證實(shí)了這一情況。今年前4個(gè)月，信托公司共計(jì)發(fā)行集合類房地產(chǎn)信托項(xiàng)目222個(gè)，募集資金722億元，發(fā)行數(shù)量同比增長(zhǎng)67%，募集資金規(guī)模同比增長(zhǎng)115%。而據(jù)筆者了解，信托公司的好多產(chǎn)品，如“資金集合信托”、“股權(quán)投資集合信托”、“城市發(fā)展基金信托”、 “特定資產(chǎn)收益信托”還不在上述統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)。如果加上這些產(chǎn)品，房地產(chǎn)信托資金量恐怕還要翻個(gè)跟頭。
　　在嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控背景下，由于房地產(chǎn)領(lǐng)域隱含的金融風(fēng)險(xiǎn)比較高，房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。為了能順利從信托公司融資，房產(chǎn)公司承諾的回報(bào)率普遍在20%以上，盈利被削薄，風(fēng)險(xiǎn)則被放大。當(dāng)然，這種風(fēng)險(xiǎn)也已引起了相關(guān)部門的注意，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康近期就強(qiáng)調(diào)，在房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防控上，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的一些新苗頭密切監(jiān)測(cè)，加強(qiáng)研判，加強(qiáng)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的監(jiān)管，防控“影子銀行”風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)影子銀行問題的調(diào)查研究，做好跟蹤分析。
　　前不久，央行發(fā)布《理財(cái)、資金信托專項(xiàng)統(tǒng)計(jì)制度》，意在密切監(jiān)測(cè)銀行理財(cái)資金和信托資金的動(dòng)態(tài)，防范“影子銀行體系”膨脹，導(dǎo)致社會(huì)融資規(guī)模管控失效。信托公司被要求按月向所在地人民銀行報(bào)送自有資金運(yùn)用、信托產(chǎn)品發(fā)行等情況，其詳細(xì)程度甚至超過信托公司向銀監(jiān)局報(bào)送的非現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管報(bào)表。
　　同時(shí)，在差別存款準(zhǔn)備金率等新規(guī)制約下，銀行新增信貸已得到有效控制，央行也有意制約信托公司的新增貸款。近期，央行要求信托公司用自有資金發(fā)放貸款的余額原則上不能新增，如果新增，要按新增額的150%向央行的特種存款賬戶繳納存款，存款沒有利息。
　　央行此舉，初看意義不大，因?yàn)樾磐泄�司自有資金本來就少，限制自有資金發(fā)放貸款，對(duì)調(diào)控社會(huì)融資總量貢獻(xiàn)不大。但對(duì)于調(diào)控房地產(chǎn)來說，則可能影響頗大。建立起了特種存款制度之后，央行可隨時(shí)要求信托資產(chǎn)規(guī)模增長(zhǎng)過快的信托公司，向特種存款賬戶繳納更多無息存款，類似于針對(duì)銀行的差別存款準(zhǔn)備金制度。信托公司自有資金如果用于投資或發(fā)放貸款，可以賺取收益，如果被央行要求繳納為特種存款，就沒有收益。特種存款可能成為類似差別存款準(zhǔn)備金的一種調(diào)控工具。
　　對(duì)央行來說，不管住銀行表外資產(chǎn)和信托，就不可能管好社會(huì)融資總量。調(diào)控信托融資是必須要走的一步。近期，央行利用提高存款準(zhǔn)備金率、提高利率、發(fā)行一年期或三年期央票控制銀行貸款數(shù)量已初步發(fā)揮成效，但在銀行信貸受阻的同時(shí)，信托融資將吸引更多的資本進(jìn)駐，央行通過調(diào)控信托公司自有資金的運(yùn)用，嚴(yán)密控制信托公司信托資產(chǎn)規(guī)模增長(zhǎng)過快。
　　貨幣調(diào)控措施使得房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)的資金鏈問題日益嚴(yán)峻，房地產(chǎn)信托理財(cái)產(chǎn)品也將面對(duì)更多的不確定性。在相當(dāng)一部分城市，由于樓市成交量大幅萎縮，房地產(chǎn)企業(yè)通過銷售回款的難度明顯加大，一些實(shí)力較弱的地產(chǎn)商可能無法兌現(xiàn)預(yù)期收益。投資者對(duì)此尤其需要審慎，不能僅以預(yù)期收益率為第一考慮因素，還應(yīng)更多關(guān)注貸款企業(yè)資質(zhì)和財(cái)報(bào)，關(guān)注相關(guān)抵押擔(dān)保條款是否充足。